Studiu Cushman & Wakefield Echinox
Volumul tranzacțiilor cu active imobiliare generatoare de venituri – birouri, spații de retail, logistice și industriale și hoteluri – din Europa Centrală și de Est a revenit pe creștere anul trecut, evoluție susținută mai ales de performanțele înregistrate de România și Slovacia. România a avut o creștere de aproape 40% a volumului investițional, trecând astfel pe poziția a treia în regiune, după Polonia și Cehia, din punct de vedere al valorii tranzacționate în 2022, arată datele companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
La nivel regional, volumul tranzacționat a totalizat aproape 10,7 miliarde de euro, în creștere cu 6,6% comparativ cu anul anterior, în condițiile în care în 2021 piața s-a contractat cu 4,3%. Creșteri ale volumelor au fost raportate în toate piețele din regiune, cu excepția Cehiei, care a înregistrat al doilea an consecutiv de scădere.
Astfel, Polonia a avut o creștere de 2,2%, Slovacia de 45,9%, în timp ce în Ungaria avansul a fost marginal, de 0,4%.
În România, deși a fost tranzacționat un număr ușor mai redus de proprietăți comparativ cu 2021 (51 față de 54), volumul total investit în 2022 a atins un record istoric, de aproape 1,3 miliarde de euro, din care două treimi (944 milioane de euro) a fost parafat în a doua jumătate a anului. Un număr de 12 proprietăți au făcut obiectul a două tranzacții de portofoliu, de birouri și de retail.
Cele mai multe active tranzacționate au fost clădiri de birouri, aproape 43% din total (22), în timp ce din sectorul de retail au fost vândute 12 proprietăți. În ceea ce privește segmentul industrial și logistic, 7 active și-au schimbat proprietarul.
Valoarea medie a proprietăților tranzacționate a crescut de asemenea în 2022, ajungând la 25 milioane de euro față de 17 milioane de euro în 2021. În plus, prețul mediu la care au fost vândute clădirile de birouri a crescut cu 4,6%, la 2.266 euro/mp, în timp ce proiectele de retail s-au tranzacționat la un pret mediu de 1.310 euro/mp vs 973 euro/mp în 2021, în condițiile în care au fost vândute mai multe proprietăți cu profil distressed. Pe de altă parte, clădirile industriale au înregistrat o scădere a prețului pe metrul pătrat, respectiv 405 euro/mp comparativ cu 503 euro/mp în 2021, fapt cauzat în principal de lipsa tranzacționării unor proprietăți prime.
Cristi Moga, Head of Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox: “Într-un context cu numeroase incertitudini, piețele imobiliare din Europa Centrală și de Est au continuat să reprezinte o alternativă atractivă de investiții în special pe segmentele principale – birouri, spații comerciale și industriale. În timp ce în Polonia investitorii străini din piețe mature, precum Statele Unite, Germania sau Suedia, au continuat să domine piața, semnând marile tranzacții, în celelalte piețe am remarcat o pondere în creștere a capitalului local, care întelege mai bine particularitățile pieței și are un apetit mai ridicat pentru risc. Astfel, aproape 40% din volumul tranzacționat în 2022 reprezintă plasamente ale investitorilor locali, cei mai activi fiind grupurile Pavăl Holding din România (cu achiziții de peste 450 de milioane de euro pe piața locală) și Adventum din Ungaria (cu achiziții de peste 350 de milioane de euro pe piețele din Ungaria, Cehia și Polonia).”
Cele mai mari tranzacții consemnate în România au presupus vânzarea de către CA Immo a întregului portofoliul de birouri din România (6 proprietăti) către Paval Holding (Dedeman), respectiv achiziția de catre MAS Real Estate a unei participații de 60% din 6 parcuri de retail de la Prime Kapital. O a treia tranzacție care a depășit pragul valoric de 100 de milioane de euro a fost preluarea de către S Immo a proiectului de birouri Expo Business Park de la Portland Trust. Aceste trei tranzacții cumulează mai mult de jumătate din volumul total înregistrat în 2022.
Cele mai importante tranzacții din România în 2022
| Proprietate | Tip | Cumpărător | Vânzător | Suprafață (mp) | Preț (mil. €) | Oraș |
| Portofoliu de birouri CA Immo | Office | Paval Holding (Dedeman) | CA Immo | 165.000 | 377 | București |
| Prime Kapital 60% din 6 parcuri de retail | Retail | MAS Real Estate | Prime Kapital | 132.000* | 192 | București, Targoviște, Ploiești, Zalău, Sfântu Gheorghe, Bârlad |
| Expo Business Park | Office | S Immo | Portland Trust | 41.500 | 110 – 115 | București |
| U-Center Phase I | Office | Paval Holding (Dedeman) | Forte Partners | 32.000 | 85 – 90 | București |
| 50% Ploiesti Shopping City | Retail | NEPI Rockcastle | Carrefour | 23.000* | 55 | Ploiești |
| 75% Miro Offices | Office | Hili Properties | Speedwell | 17.250* | 45 | București |
*suprafetele corespund participatiei achiționate
Sursa: Cushman & Wakefield Echinox
Randamentele de referință au înregistrat o creștere în cea de-a doua jumătate a anului pe toate segmentele de piață, pe fondul creșterii costurilor de finanțare, în linie cu evoluția din întreaga Europa Centrală și de Est. Astfel, în piața de birouri si în cea de retail randamentele au crescut cu 25 puncte procentuale, în timp ce în segmentul industrial avansul a fost de 15 puncte procentuale. Chiar dacă scumpirea finanțării va continua să pună presiune pe yieldurile de vânzare, diferența dintre piața locală și țările din Europa Centrală și de Est, precum Cehia, Polonia sau Ungaria, se menține relativ ridicată pe toate segmentele imobiliare (100 – 250 puncte procentuale).
Evoluția volumului tranzacționat în ECE
| Țară | Volum tranzacții 2022 (mil. EUR) | Volum tranzacții 2021 (mil. EUR) | 2022 vs 2021 (%) |
| Romania | 1.278 | 916 | +39,5 |
| Cehia | 1.539 | 1.721 | -10,6 |
| Ungaria | 994 | 990 | +0,4 |
| Slovacia | 1.129 | 774 | +45,9 |
| Polonia | 5.723 | 5.602 | +2,2 |
| Total | 10.663 | 10.003 | +6,6 |
