Studiu Colliers
Bucureștiul se numără printre cele mai mari și mature piețe de birouri din Europa Centrală și de Est. Alături de Varșovia, Praga și Budapesta, capitala României s-a remarcat prin creșterea stocului de clădiri verzi și prin integrarea standardelor de sustenabilitate, potrivit raportului Colliers „CEE Office Markets on the Green Path – Decarbonisation Potential”, care analizează piețele de birouri din 11 orașe ale regiunii. Deși ritmul livrărilor noi a încetinit în ultima perioadă, sustenabilitatea rămâne o prioritate pentru dezvoltatori. Aproximativ 93% dintre clădirile noi de birouri din București, construite în ultimii 7 ani, și 70% dintre clădirile mai vechi, cu o vechime de peste 15 ani, dețin certificări verzi, reflectând un angajament puternic față de sustenabilitate și eficiență energetică. Pentru comparație, doar Varșovia depășește Bucureștiul în ceea ce privește certificările verzi, cu 98% dintre clădirile noi certificate. Piața de birouri din București a încheiat anul 2024 cu o cerere totală de leasing de aproape 339.000 de metri pătrați, înregistrând o scădere de 20% față de maximul istoric din 2023, dar menținându-se peste media ultimilor cinci ani.
„Piețele de birouri din ECE se află într-un proces de transformare, influențat de îmbătrânirea stocului de clădiri și de cerințele tot mai stricte privind decarbonizarea, impuse de reglementările europene și de tendințele globale. România este un jucător important în regiune și, deși bine poziționată în adoptarea standardelor de sustenabilitate, deține un stoc semnificativ de clădiri vechi, comparabil cu cel din Bratislava și Budapesta. Modernizarea acestor clădiri reprezintă o oportunitate majoră de investiții, care poate întări competitivitatea pieței pe termen lung și atrage dezvoltatori interesați să răspundă cerințelor actuale de sustenabilitate. Performanța certificărilor verzi sporește atractivitatea pieței locale pentru investitori și contribuie la crearea unui mediu de afaceri competitiv”, explică Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
De altfel, clădirile eficiente, situate în zone bune, sunt mai căutate de chiriași, conform datelor de închiriere, afirmă consultantul Colliers. Rata de neocupare pentru clădirile relativ noi din București, unde procentul certificărilor verzi este foarte ridicat, este de o singură cifră, în timp ce, pentru clădirile vechi – deseori situate în poziții mai puțin centrale și cu o eficiență energetică redusă – rata de neocupare se apropie de 20%. Pe de altă parte, datele pentru 2024 arată o încetinire a pieței din perspectiva cererii totale de închiriere, însă, în ceea ce privește cererea nouă, anul trecut a atins 116.000 de metri pătrați, un nivel similar celui din 2023.
Cu o singură livrare în 2024 – AFI Loft, cu aproximativ 16.000 de metri pătrați -, stocul modern de birouri din București a ajuns la circa 3,4 milioane de metri pătrați, fiind reprezentat în proporție de 31% de clădiri construite în ultimii 7 ani, 27% cu o vechime de 8-10 ani și 42% livrate acum mai bine de 15 ani, potrivit celui mai recent raport Colliers. Rata de neocupare pentru birourile moderne, construite în ultimii 14 ani, se situa în 2024 între 12-14%, comparativ cu aproape 16% pentru clădirile livrate înainte de 2010. Consultanții Colliers observă că cererea pentru spații noi, certificate și eficiente energetic rămâne ridicată în România, la fel ca în alte piețe mature din regiune. În București, clădirile noi (0-7 ani) au o rată de neocupare mult mai mică, de doar 5%, și atrag chirii mai mari, ceea ce arată preferința chiriașilor pentru economii operaționale și facilități moderne.
„Piețele mature, precum Bucureștiul și Praga, înregistrează un ritm mai lent al dezvoltărilor noi – sub 5% din stocul existent, spre deosebire de orașe precum Vilnius și Tirana, unde 45%, respectiv 84% din stocul total se află în construcție. România, însă, se concentrează pe modernizarea clădirilor existente, menținând un echilibru pe piață și evitând riscurile de superofertă. Certificările verzi, alături de echilibrul dintre cerere și ofertă, întăresc poziția Bucureștiului ca destinație preferată de investitori și chiriași care prioritizează sustenabilitatea. Iar acest model de adaptare și dezvoltare sustenabilă subliniază maturitatea României pe piața de birouri din regiune”, precizează Victor Coșconel.
Calendarul limitat de livrări din 2024 și 2025, completează directorul Colliers, ar putea determina o creștere a chiriilor pentru birourile de clasa A în locații bine poziționate, tendință amplificată de cererea tot mai mare pentru spații care respectă standardele de sustenabilitate. În București, spațiile de birouri din clădiri cu o vechime de până la 7 ani se închiriază în medie la valori în jurul a 16,5 euro pe metru pătrat, comparativ cu 13 euro pe metru pătrat în clădiri mai vechi de 15 ani. În contextul în care Bucureștiul nu are o supraofertă de birouri pe cap de locuitor, eforturile companiilor de a încuraja angajații să revină mai frecvent la birou ar putea genera o creștere a cererii pe termen mediu. Consultanții Colliers atrag atenția că vârsta și calitatea clădirilor nu sunt singurii factori care determina nivelul chiriei, întrucât poziția este deseori criteriul determinant care determina chiriașii să aleagă anumite zone. Astfel, chiria pentru clădirile moderne de birouri din Piața Victoriei ajunge la 22 de euro pe metru pătrat în multe cazuri și sare punctual de acest nivel pentru anumite clădiri.
Și la nivel regional, chiriașii sunt dispuși să plătească chirii mai mari pentru clădirile noi, datorită costurilor operaționale reduse și facilităților moderne, iar acest lucru este vizibil pe piețe precum Praga (17,7 euro/metru pătrat), Varșovia (21,0 euro/metru pătrat) sau Atena (28,5 euro/metru pătrat). De asemenea, preferința pentru spațiile de birouri din clădiri noi (0-7 ani) se reflectă și în rate mai ridicate de ocupare, comparativ cu clădirile mai vechi.
