Bucureștiul recuperează, iar evoluțiile diferă tot mai mult de la un oraș la altul
Studiu Colliers
Piața rezidențială din România a încetinit în prima jumătate a anului, după câțiva ani de creștere puternică, dar datele nu arată o corecție majoră, potrivit raportului Colliers pentru primul semestru. Bucureștiul a recuperat mare parte din începutul slab de an și a încheiat primele șase luni cu doar aproximativ 2% mai puține tranzacții cu apartamente față de aceeași perioadă din 2025. La nivel național, vânzările au scăzut cu circa 9%, însă piața rămâne peste nivelurile de dinaintea pandemiei. Inflația ridicată, creditele scumpe și presiunea asupra bugetelor îi fac pe cumpărători mai atenți la preț, la costul total al locuirii și la calitatea proiectelor, în timp ce oferta de locuințe noi rămâne limitată.
Diferențele dintre marile orașe sunt tot mai clare. În primele șase luni, tranzacțiile cu apartamente au scăzut cu aproximativ 16% în Cluj-Napoca și cu 11% în Iași, în timp ce Timișoara a înregistrat o creștere de circa 3%. Evoluțiile arată că piața se mișcă diferit de la un oraș la altul, iar prețurile, accesibilitatea și oferta disponibilă cântăresc tot mai mult în decizia de cumpărare.
Oferta de locuințe noi rămâne una dintre principalele constrângeri ale pieței. În 2025, la nivel național au fost livrate aproximativ 59.000 de locuințe, cel mai scăzut nivel din 2017 până în prezent, iar pe termen scurt nu este așteptată o creștere semnificativă. În București apar însă semnale mai bune pentru anii următori: suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale a crescut de 3,6 ori în primele cinci luni din 2026, cel mai rapid ritm din ultimii cinci ani. Bucureștiul contrastează cu tendința națională, în condițiile în care numărul autorizațiilor pentru clădiri rezidențiale a scăzut cu aproximativ 9 – 10% în primul semestru și cu circa 15% în iunie față de aceeași lună din 2025. București-Ilfov a fost singura regiune care a mers constant în sens opus. Autorizațiile acordate în prezent nu se transformă imediat în locuințe finalizate, dar oferă o indicație importantă despre cum ar putea evolua oferta în următorii doi până la cinci ani.
În paralel, activitatea de pe șantiere rămâne ridicată. Volumul lucrărilor la clădirile rezidențiale a crescut cu aproximativ 16% în primele cinci luni ale anului, cel mai rapid ritm dintre principalele segmente ale construcțiilor. Această dinamică indică o activitate mai intensă, chiar dacă efectul asupra numărului de locuințe finalizate se vede cu întârziere.
Costuri mai mari, decizii mai prudente
Costurile de construcție rămân însă o presiune importantă. Prețurile mai multor materiale au revenit pe creștere în 2026, unele apropiindu-se de niveluri record, iar noile costuri asociate mecanismului european de taxare a carbonului pentru materialele importate pot adăuga presiune suplimentară. În acest context, dezvoltatorii își planifică proiectele pe cicluri mai lungi și își ajustează calendarul în funcție de modul în care estimează că va arăta piața peste doi-trei ani.
„Nu vedem o scădere uniformă a pieței, ci mai degrabă diferențe tot mai mari între proiecte și orașe. Cumpărătorii sunt mai atenți la ce primesc pentru banii lor, iar dezvoltatorii aleg mai prudent unde și ce construiesc. În București, creșterea autorizațiilor este un semnal bun pentru oferta viitoare, dar efectele nu se vor vedea imediat. Vorbim mai degrabă despre proiecte care pot ajunge pe piață în următorii doi până la cinci ani”, explică Gabriel Blăniță, Director | Valuation & Advisory Services la Colliers România.
Interesul pentru cumpărarea unei locuințe se menține la un nivel bun, iar indicatorul Eurostat privind intenția de cumpărare sau construire este încă mult peste nivelurile de dinaintea pandemiei, chiar dacă a coborât față de maximele ultimilor ani. Cumpărătorii sunt însă mai prudenți: compară prețurile, costul total al locuirii și nivelul de îndatorare și amână mai ușor decizia dacă locuința, zona sau condițiile de cumpărare nu răspund așteptărilor.
Dezvoltatorii, în schimb, continuă să caute oportunități. Interesul rămâne ridicat atât din partea jucătorilor existenți, cât și din partea unor companii noi care analizează intrarea pe piața locală, inclusiv prin achiziția de terenuri sau proiecte aflate deja într-un stadiu avansat de autorizare.
Un element care susține cererea este reziliența pieței muncii. Între maximul din martie 2025 și mai 2026, numărul angajaților a scăzut cu aproximativ 70.000, echivalentul a doar 1,3% din total. Pentru comparație, în perioada 2008 – 2010 economia pierduse peste 700.000 de locuri de muncă. Totodată, în ciuda inflației din ultimii ani, puterea de cumpărare a salariului mediu real este încă aproape dublă față de 2015.
Luna iulie ar putea apărea în statisticile finale ca o perioadă mai activă, după ce o parte dintre cumpărători s-au grăbit să finalizeze achizițiile încă eligibile pentru cota redusă de TVA. Presiunea de la finalul lunii a fost însă amplificată de indisponibilitatea sistemelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), începând cu 14 iulie, în urma unui atac cibernetic care a afectat derularea unor operațiuni necesare finalizării tranzacțiilor imobiliare. Pentru a evita ca persoanele deja eligibile să suporte costuri suplimentare din motive independente de acestea, termenul până la care locuințele pot fi livrate cu cota redusă de TVA de 9% a fost prelungit de la 31 iulie la 30 septembrie 2026. Un efect similar de accelerare s-a văzut în iulie 2025, înainte de modificarea regimului de TVA, însă extinderea actuală a termenului până la sfârșitul lunii septembrie poate distribui o parte dintre finalizări pe o perioadă mai lungă și poate reduce caracterul excepțional al unui eventual vârf de tranzacții în iulie.
Episodul ANCPI evidențiază și dependența pieței rezidențiale de funcționarea infrastructurii administrative. Într-o piață în care autorizarea, cadastrul, intabularea și finalizarea contractelor sunt deja procese cu termene lungi, întreruperile unor sisteme esențiale pot produce efecte directe asupra calendarului tranzacțiilor, chiar și atunci când cererea, finanțarea și locuințele sunt disponibile. Pentru dezvoltatori și cumpărători, predictibilitatea administrativă devine astfel aproape la fel de importantă ca predictibilitatea fiscală.
Finanțarea continuă să susțină o parte importantă a pieței. Aproximativ 58% dintre achizițiile de locuințe sunt realizate prin credit ipotecar, o pondere similară cu cea de anul trecut, semn că oamenii s-au adaptat într-o anumită măsură la dobânzile ridicate. Programul garantat de stat sprijină în continuare segmentul mai accesibil, cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei în 2026 și o dobândă limitată la IRCC plus două puncte procentuale.
Accesibilitatea nu s-a îmbunătățit însă semnificativ. Prețurile locuințelor au crescut, în general, mai lent decât inflația, dar și salariile au avut o evoluție similară. Prin urmare, raportul dintre venituri și costul locuinței nu s-a schimbat suficient pentru a face achiziția semnificativ mai ușoară, dar nici nu s-a deteriorat într-o măsură care să forțeze o corecție amplă, mai ales după un deceniu în care puterea de cumpărare a salariului mediu aproape s-a dublat.
Prețurile rezistă, dar diferențele dintre proiecte cresc
Oferta redusă continuă să susțină prețurile. La mijlocul verii, prețurile cerute în București erau cu aproximativ 9% peste nivelul de anul trecut, evoluția fiind similară și la nivel național. Creșterile lunare s-au temperat însă, iar piața este tot mai diferită de la un proiect la altul. În locul unor mișcări uniforme ale prețurilor apar negocieri punctuale, discounturi și pachete comerciale mai generoase acolo unde proiectele nu au o poziționare suficient de clară.
Locuințele noi, bine amplasate, cu acces bun la transport și la infrastructură, dezvoltate de companii cu reputație solidă și cu eficiență energetică mai bună au avut evoluții mai bune. În schimb, locuințele vechi, mai ales cele din blocuri nereabilitate termic, sunt dezavantajate de facturile mai mari la energie și de costurile de întreținere mai ridicate.
„Prețul rămâne important, dar cumpărătorii se uită tot mai atent și la costurile care vin după achiziție, de la energie și întreținere până la timpul petrecut în trafic. De aceea, vedem diferențe tot mai mari între proiecte, nu o scădere generalizată a prețurilor. Locuințele bine conectate, eficiente și dezvoltate de companii cu o reputație solidă vor avea în continuare un avantaj, în timp ce proiectele mai slab poziționate vor avea nevoie de discounturi sau oferte comerciale mai atractive pentru a susține vânzările”, adaugă Gabriel Blăniță.
Perspectivele pentru o revenire mai puternică a creditării s-au îndepărtat față de începutul anului. Cu inflația încă aproape de două cifre la jumătatea lui 2026, Banca Națională este așteptată să mențină dobânda-cheie la 6,50% până în 2027. Acest lucru amână reducerea costurilor de finanțare și o revenire mai vizibilă a tranzacțiilor susținute de credit.
Și contextul economic indică o revenire lentă. Colliers estimează o scădere de aproximativ 0,7% a PIB-ului în 2026, după ce la începutul anului anticipa o creștere de aproape 1%. Consolidarea fiscală continuă să pună presiune pe consum, iar ratingul suveran a fost menținut la BBB- la sfârșitul lunii iulie, dar cu perspectivă negativă. În același timp, deficitul bugetar s-a redus la aproximativ 2% din PIB la jumătatea anului, de la 3,6% în perioada similară din 2025, un semnal favorabil, dar procesul de consolidare rămâne lung și dependent inclusiv de stabilitatea politică și de continuarea investițiilor susținute din fonduri europene. Pe termen mediu, cererea rămâne susținută de nevoia reală de locuințe. România are una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare din Uniunea Europeană, iar marile orașe au nevoie de locuințe noi, eficiente și bine conectate. Oferta redusă, dificultățile de autorizare din ultimii ani și cererea acumulată pot continua să susțină prețurile proiectelor bine amplasate.
În București, infrastructura de transport va conta tot mai mult în alegerea unei locuințe și în deciziile dezvoltatorilor. Extinderea metroului, modernizarea liniilor de tramvai și conexiunile mai bune dintre zonele periferice sau semicentrale și marile centre de birouri pot crește atractivitatea unor cartiere considerate astăzi secundare. Proiectele care combină accesul bun la transport cu servicii, spații verzi, eficiență energetică și o poziționare clară vor avea astfel un avantaj tot mai evident în următorul ciclu de piață.
