Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații
În anii 1990, odată cu răsturnarea regimului comunist, majoritatea tranzacțiilor cu terenuri au avut loc informal, pe bază de chitanță, fiind nevoie doar de prezența unui martor. Din cauza unei reglementări clare, a luat amploare o practică, și anume: cumpărarea de terenuri, cu precădere terenuri extravilane, fără ca actele să fie autentificate la notar. Această situație cauzează, în prezent, numeroase litigii civile prin care moștenitorii contestă validitatea acestor tranzacții.
Un act vânzare cumpărare întocmit în anii ‘90 care are la bază o chitanță de mână, încheiat în prezența unui martor, nu poate fi considerat titlu de proprietate dacă nu este autentificat notarial. Cu toate că, în practică, astfel de tranzacții au fost acceptate tacit de-a lungul anilor, acestea pot fi contestate de către moștenitori, cu precădere dacă nu au fost redactate și alte acte necesare transferului proprietății imobiliare.
Valabilitatea actelor de vânzare-cumpărare din perioada anilor 1990
Acest tip de vânzare realizată fără un notar și fără înregistrare oficială, nu conferă un drept real opozabil față de terți. Instanțele pot evalua următoarele circumstanțe: existența de chitanță, credibilitatea unui martor, dacă posesie a fost de lungă durată și nu a fost contestată de către vreun moștenitor, având în vedere dreptul de moștenire. Cu toate acestea, în absența unui act de vânzare-cumpărare în formă autentică se constată un risc ridicat de pierdere a dreptului de proprietate.
Vânzarea terenurilor în diviziune: Impactul asupra moștenitorilor
În situația în care terenul se află în diviziune, orice vânzare este nulă de drept atât timp cât niciunul dintre moștenitori nu are un drept exclusiv asupra unei părți individualizate din respectivul bun. Chiar dacă este semnată o chitanță, iar prețul este achitat, cumpărătorul nu dobândește dreptul de proprietate legal asupra terenului. O astfel de vânzare realizată fără acordul tuturor coindivizarilor și în lipsa actelor necesare transferului proprietății imobiliare poate fi anulată printr-o acțiune în instanță.
Ilegalitatea vânzării fără înregistrare oficială la notar
Deținătorul de chitanță poate încerca să probeze buna-credință, posesia de lungă durată și existența unui martor, însă în absența unui act de vânzare cumpărare autentificat de notar, probarea dreptului de proprietate devine mult mai dificilă. În cazul în care nu se poate demonstra existența unui acord real între proprietari sau moștenitori, instanțele pot considera vânzarea nulă absolut.
În lipsa unui astfel de act de succesiune clar și a în lipsa dezbaterii succesiunii complete, cazurile rămân complexe și riscante.
„Tranzacțiile imobiliare realizate prin chitanță de mână în anii ’90 nu trebuie ignorate sau tratate superficial, chiar dacă ridică probleme juridice complexe. Echipa noastră de avocați, cu expertiză în succesiuni, drept de proprietate și litigii civile, sprijină clienții în demersurile de validare a drepturilor dobândite și în apărarea intereselor acestora în fața instanțelor de judecată și a autorităților,” a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.
În concluzie, tranzacțiile informale din anii 1990 generează în continuare litigii civile. În lipsa unui act de succesiune valid și fără respectarea procedurilor de revocare sau partaj, riscul pierderii terenului este real.
Judecători ai curții supreme după 1990 au luat teren fără niciun act în jurul unei case „cumpărate” (în realitate cedate obligatoriu în termenul de un an de proprietarul ce-o dobândise prin moștenire în condițiile în care comunismul interzicea sub orice formă două ori mai multe locuințe-indiferent chirie , tolerate, coproprietate) înainte de 1990. Și apoi au dat „soluție” la recursul în interesul legii ce li se ridicase la fileu. De-aia se și dorește secretizarea declarațiilor de avere și|sau interese. Legea 18/1991 cu toate modificările are ca finalitate întabularea furturilor mai mici sau mai mari, deși în forma inițială stipula foarte clar [dacă mai era necesar?] că ce scrie în documente de evidență funciară e „bătut în cuie”.