Studiu iO Partners
În prima jumătate a acestui an, stocul de birouri din regiunea Europei Centrale și de Est (CEE) a crescut cu 213.000 mp, cea mai mare creștere fiind înregistrată în capitala ungară Budapesta, respectiv de 78.300 mp. Majoritatea piețelor continuă totuși să înregistreze o evoluție redusă a construcțiilor, deoarece ratele de neocupare rămân peste 10%, relevă o analiză a tendințelor pe piața regională realizată de iO Partners în cooperare cu JLL. În București, din cauza limitării noilor oferte, chiriașii de top vor avea în curând ca singură opțiune pre-închirierea, arată specialiștii iO Partners.
Proiectele de dezvoltare sunt în mare parte impulsionate de contracte de pre-închiriere, fiind lansate puține proiecte speculative. O excepție notabilă este Praga, unde volumul spațiilor de birouri aflate în construcție aproape s-a dublat comparativ cu sfârșitul anului 2023. Rata generală de neocupare în capitalele CEE a înregistrat o creștere minimă în prima jumătate a anului, ajungând la 11,6%, în ușoară creștere față de procentul de 11,5% înregistrat în ultimul trimestru din 2023. Pe termen mediu, este de așteptat ca activitatea redusă de construcție să scadă ratele de neocupare. Cea mai semnificativă scădere va apărea probabil pe piața de birouri premium, pe măsură ce chiriașii prioritizează „migrarea către calitate”.
București: scădere a cererii cu 5%
În primul semestru din 2024, cererea brută în București a fost de aproximativ 156.400 mp, reflectând o scădere de 5% comparativ cu aceeași perioadă din 2023. Cererea netă a scăzut, de asemenea, cu 8%, totalizând 78.100 mp. Reînnoirile și renegocierile au reprezentat 50% din volumul total al tranzacțiilor, marcând o ușoară creștere, comparativ cu procentul de 48,5%, din primul semestru al anului trecut. Bucureștiul continuă să arate reziliență, în ciuda scăderii cererii nete, deoarece chiriașii rămân prudenți în fața incertitudinilor pieței.
„Cererea continuă să crească lent, pe măsură ce companiile își clarifică strategiile de relocare și extindere. Cu mai puține proiecte noi livrate pe piață, chiriașii trebuie să își accelereze procesele de luare a deciziilor”, arată arată Laura Ene, Consultant în Consilierea de Birouri la iO Partners.
Majoritatea spațiilor care revin pe piață se află în clădiri trecute de al doilea ciclu de închiriere. Acest lucru oferă chiriașilor o gamă largă de opțiuni, iar cei care caută cea mai nouă tehnologie și proiecte noi trebuie să acționeze rapid. Acest echilibru asigură oportunități pentru chiriași în diverse tipuri de clădiri, satisfăcând preferințe și nevoi diferite de afaceri.
Pe măsură ce noile oferte vor rămâne limitate, pre-închirierea va deveni în curând singura opțiune viabilă pentru chiriașii de top.
„Zona de Nord-Vest Expoziției devine din ce în ce mai atractivă ca opțiune de relocare, fiind singura subpiață unde majoritatea spațiilor libere se află în clădiri nou construite. Această dinamică poziționează zona ca o destinație cheie pentru companiile care caută spații moderne, de înaltă calitate, cu chirii cu 20-25% mai mici în comparație cu zona centrală de afaceri”, mai arată specialista companiei iO Partners.
În Varșovia, cererea brută în prima jumătate a acestui an a atins 316.400 mp, menținând niveluri similare cu perioada corespunzătoare din 2023. Reînnoirile de contracte au reprezentat 51% din totalul ocupării. Dezvoltatorii au livrat peste 60.000 mp, fiind de așteptat ca noile livrări să fie reduse pentru restul anului, respectiv de aproximativ 100.000 mp.
Tranzacțiile de închiriere în primul semestru 2024 din Bratislava au totalizat 105.700 mp, depășind media pe cinci ani, de 95.400 mp pe semestru. Zona centrală de afaceri rămâne cea mai activă subpiață, oferind servicii excelente și accesibilitate pentru angajați.
În Budapesta, cererea brută a atins 238.200 mp, reflectând o creștere de 22% de la an la an. Cererea netă a fost de 128.400 mp, reînnoirile de contracte reprezentând 46% din activitatea totală, urmate de noile contracte de închiriere, la nivelul de 34%.
Cererea puternică de birouri înregistrată la Praga a dus la închirierea a 327.300 mp de spațiu în primul semestru, cu o cerere netă de 183.000 mp, respectiv o creștere de 33% de la an la an. Această creștere a fost impulsionată de un contract important de tip owner occupation semnat de una dintre cele mai mari bănci din Cehia.
„Condițiile actuale ale pieței de birouri din regiunea CEE reflectă o abordare prudentă, dar strategică, atât din partea dezvoltatorilor, cât și a chiriașilor. Cu ratele de neocupare care rămân peste 10% și cu o ofertă nouă limitată, anticipăm o restrângere graduală a pieței. Acest lucru va duce probabil la o creștere a chiriilor premium, în special în spațiile bine localizate și de înaltă calitate. Cu toate acestea, redresarea generală a pieței va fi moderată de incertitudinile economice în curs și de dinamica evoluției modelelor de lucru hibride”, comentează Charles Boudet, CEO iO Partners.
