Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații
Dr. Radu Pavel, Avocat Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, subliniază că noile reglementări privind creșterea impozitelor pe locuințe și vehicule în România începând cu 2026 marchează o schimbare semnificativă în modul de evaluare și impozitare a proprietăților și autoturismelor. Acestea urmăresc să majoreze veniturile locale și să armonizeze sistemul fiscal cu principiile de eficiență și corectitudine, afectând direct atât persoanele fizice, cât și persoanele juridice. Prin creșterea valorii impozabile și restrângerea categoriilor de scutiri, legislația creează obligații fiscale suplimentare și riscuri potențiale pentru proprietari, iar interpretarea corectă a noilor norme necesită expertiză juridică și fiscală specializată.
Proiectul de lege privind stabilirea unor măsuri de redresare și eficientizare a resurselor publice și pentru modificarea și completarea unor acte normative (Proiectul L213/2025), care vizează o creștere impozite substanțială pentru locuințe și pentru autoturisme poluante, a fost recent contestat la Curtea Constituțională a României. Deși legea fusese adoptată de Parlament și trimisă la promulgare pe 20 noiembrie 2025, intrarea sa în vigoare este momentan incertă din cauza unei sesizări de neconstituționalitate depuse de senatorii aparținând Grupului parlamentar al Alianței pentru Unirea Românilor (AUR) pe 21 noiembrie, Curtea Constituțională a României amânând termenul de judecată pentru 10 decembrie 2025. Actul normativ vizează modificări semnificative ale Codului Fiscal, având ca scop reașezarea sistemului de impunere în sfera taxelor și impozitelor locale din 2026. Prezentul articol analizează aceste modificări și impactul acestor creșteri în piața imobiliară, modul în care sunt afectați proprietarii și companiile, precum și importanța unei consultanțe imobiliare profesioniste pentru administrarea eficientă a implicațiilor fiscale.
Creșterea impozitului pe clădiri din 2026 – Cum sunt reevaluate locuințele și spațiile comerciale
Modificările legislative propuse prin Proiectul L213/2025 aduc schimbări importante în modul de calcul al impozitelor și taxelor, generând o creștere impozite semnificativă pentru toți proprietarii. Conform articolului 457 alin. (1) din Codul fiscal, ca regulă generală pentru clădirile rezidențiale și clădirile-anexă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% și 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii, cota fiind stabilită prin hotărâre a consiliului local, iar în municipiul București atribuția aparține Consiliului General al Municipiului București. La acesta se adaugă un nou alineat privind cota impozitului pe clădiri prevăzută anterior, care stipulează că valoarea cotei din 2026 nu poate fi mai mică decât cea din 2025.
Prin modificarea art. 457 alin. (2) din Codul fiscal, crește valoarea impozabilă a clădirilor rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice. Spre exemplu, conform tabelului din lege, dacă în legea actuală valoarea impozabilă era de 1.000 lei/mp, în proiect crește la 2.677 lei/mp pentru clădirile tip A cu instalații complete (cadre din beton armat sau pereți din cărămidă arsă), iar în medie observăm o creștere de 2,7 ori a valorilor impozitelor din proiectul de lege.
De asemenea, prin modificările aduse art. 456 alin. (1) și 464 alin. (1), se restrâng categoriile de clădiri și terenuri scutite de la plata taxe și impozite, ceea ce înseamnă că mai mulți proprietari, inclusiv cele aferente anumitor activități economice scutite anterior, vor deveni plătitori de impozite. Atât unele categorii de terenuri, cât și clădiri au fost eliminate din lista de scutiri de la plata taxelor și impozitelor, precum terenurile degradate sau poluate, terenurile improprii agriculturii ori silviculturii, iar la clădiri au fost eliminate scutirile pentru clădirile sanitare private, clădirile utilizate ca sere, solare, silozuri și clădirile aflate în administrarea RA-APPS.
Anterior, impozitul special se aplica persoanelor fizice care dețineau clădiri rezidențiale cu valoare impozabilă peste 2.500.000 lei și persoanelor fizice sau juridice care dețineau autoturisme cu valoarea de achiziție peste 375.000 lei, iar organul fiscal local transmitea notificări detaliate privind valoarea impozabilă. În varianta nouă, conform art. 5002 lit. a) și b), impozitul nu mai este calculat pe întreaga valoare a bunului, ci prin aplicarea unei cote de 0,9% doar asupra diferenței dintre valoarea bunului și plafonul respectiv, respectiv 2.500.000 lei pentru clădiri și 375.000 lei pentru autoturisme.
În urma modificărilor legislative, au fost abrogate prevederi importante referitoare la calculul impozitului pe clădiri. La articolul 457, alineatele (7), (8) și (9) care stabileau reducerea valorii impozabile în funcție de vechimea clădirii, ajustarea coeficientului de corecție pentru apartamentele din blocuri mari și actualizarea anului terminării clădirii în cazul renovărilor majore nu mai sunt aplicabile. De asemenea, la articolul 458, a fost eliminat alineatul (3), care prevedea aplicarea unei cote de 0,4% pentru clădirile nerezidențiale utilizate în agricultură, iar la articolul 460, alineatele (1) și (4) au fost abrogate, care detaliau calculul impozitului pentru clădirile rezidențiale și pentru clădirile cu destinație mixtă deținute de persoanele juridice.
Majorare impozite pentru autoturisme – Cine va plăti mai mult și cum se recalculează taxele auto
Din 2026, impozitul pentru autoturisme va fi considerabil mai mare pentru majoritatea șoferilor. Mașinile mici, de până la 1.600 cm³, vor plăti chiar dublu sau mai mult față de acum, iar cele până în 2.000 cm³ vor avea o creștere de aproape jumătate. Pentru mașinile mai mari, între 2.000 și 3.000 cm³, impozitul crește moderat, cu 10%–25%, iar cele peste 3.000 cm³ vor plăti similar cu înainte sau ușor mai mult, în funcție de norma de poluare, iar vehiculele comerciale, microbuzele și autobuzele vor avea un impozit mai ridicat, crescând cu aproximativ 10%–30%.
De asemenea, se prevede introducerea unor noi reguli privind calculul impozitului pe mijloacele de transport, în special autovehiculele cu tracțiune mecanică. Ministerele Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, Afacerilor Interne și Transporturilor și Infrastructurii sunt obligate să colaboreze pentru realizarea unui schimb de date privind norma de poluare a vehiculelor. Impozitul se calculează în funcție de capacitatea cilindrică a vehiculului, prin înmulțirea fiecărei grupe de 200 cm³ (sau fracțiune din aceasta) cu o sumă specificată în tabel.
Modificarea cea mai importantă privește însă mijloacele de transport hibride: reducerea de impozit nu mai este de minimum 50% ca în forma veche a articolului 470 alin. (3), ci devine o reducere opțională de maximum 30%, acordată numai dacă decide consiliul local. În practică, aceasta înseamnă că majoritatea proprietarilor de hibride vor plăti un impozit mai mare decât până acum. Totodată, prin art. 470 alin. (31), se introduce pentru prima dată o taxă anuală pentru vehiculele electrice, stabilită în mod fix la 40 lei pe an.
Ce trebuie să știi când cumperi o proprietate în România în 2026 – Riscuri fiscale, ieșirea din indiviziune și obligații ulterioare
Achiziția unei proprietăți în România presupune o atenție sporită la riscurile fiscale. De exemplu, un aspect deosebit de important îl reprezintă gestionarea riscului valutar atunci când plata se face în euro. Încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare poate include clauze care să „înghețe” cursul valutar, protejând cumpărătorul de eventualele fluctuații semnificative între momentul semnării antecontractului și cel al contractului final. De asemenea, este recomandată înscrierea antecontractului în Cartea funciară, pentru a proteja cumpărătorul de cazul în care proprietarul încheie mai multe contracte pentru același imobil, ceea ce ar fi putut duce la pierderi financiare semnificative. Această practică asigură protecție juridică, conferind prioritate cumpărătorului înscris în cartea funciară și clarificând dreptul de proprietate încă din faza antecontractului.
În cazul proprietăților aflate în indiviziune, cumpărătorii care doresc să partajeze bunul, trebuie să aibă în vedere că ieșirea din indiviziune implică respectarea unor condiții legale stricte. Pentru ca partajul să fie realizabil în natură, terenul sau construcția trebuie să fie ușor de partajat în natură și să respecte reglementările de urbanism și de construcție. Este necesară identificarea tuturor coproprietarilor și obținerea consimțământului acestora, iar în lipsa unei înțelegeri amiabile, partajul poate fi realizat doar prin instanță, conform prevederilor Codului civil privind indiviziunea și partajul proprietăților comune. Aceasta asigură că dreptul de proprietate este clar delimitat și poate fi folosit sau valorificat fără riscuri de litigii între coproprietari.
Un alt risc semnificativ îl reprezintă neregularitățile administrative și urbanistice. Verificarea autorizațiilor de construire, a conformității cu reglementările locale de urbanism și a situației cadastrale este esențială pentru a evita probleme precum demolări, lipsa racordării la utilități sau restricții de folosire a imobilului. În plus, un control amănunțit al cărții funciare, al ipotecilor, servituților și al altor sarcini asupra imobilului permite identificarea tuturor obligațiilor juridice și fiscale asociate, precum impozit pe venit, impozit pe profit, sau alte obligații raportate la ANAF.
Cum se face verificarea actelor de proprietate, a sarcinilor și a contractelor de la dezvoltator
În contextul noilor modificări legislative, verificarea actelor de proprietate și a situației juridice a imobilului reprezintă un pas esențial în orice tranzacție imobiliară. Aceasta presupune analiza titlului de proprietate, a contractelor anterioare și a înscrierilor din Cartea Funciară, pentru a confirma identitatea proprietarului și existența eventualelor sarcini, cum ar fi ipoteci, servituți sau litigii pendinte. Este imperios necesar ca toate documentele să fie conforme cu legislația în vigoare, inclusiv Codul civil și Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare. De asemenea, trebuie verificată legalitatea autorizațiilor de construire, documentația urbanistică și situația fiscală a imobilului, inclusiv eventuale obligații către ANAF sau datorii restante, pentru a evita riscuri juridice și financiare.
De asemenea, o etapă esențială o constituie analiza contractelor dezvoltatorului: antecontracte, promisiuni de vânzare sau alte înțelegeri cu terți care pot afecta dreptul de proprietate. Este important să se identifice dacă imobilul face obiectul unor litigii, revendicări ale moștenitorilor sau dacă se află în indiviziune, caz în care este necesar consimțământul tuturor coproprietarilor pentru vânzare. De asemenea, se verifică respectarea prevederilor legale privind clauzele contractuale, penalitățile și condițiile suspensive, pentru a asigura siguranța tranzacției.
Extrasul de carte funciară și planul cadastral oferă informații critice privind suprafața, limitele și amplasamentul imobilului, ajutând la identificarea eventualelor suprapuneri sau lipsuri de acces. În plus, verificarea istoricului juridic al imobilului, inclusiv litigii anterioare sau procese pendinte, permite prevenirea unor probleme viitoare și confirmă că dezvoltatorul este titularul real al dreptului de proprietate, iar imobilul poate fi vândut fără restricții.
„Noile reglementări privind creșterea impozitelor și obligațiile fiscale impun o atenție sporită din partea proprietarilor și dezvoltatorilor imobiliari, ceea ce face esențială consultarea specializată pentru a se asigura respectarea tuturor obligațiilor legale, inclusiv cele privind creșterea de impozite, raportarea la ANAF și prevenirea litigiilor ulterioare.”, a declarat Dr. Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății Românești de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
În concluzie, Proiectul L213/2025, prin creșterea semnificativă a taxelor și impozitelor în special pentru clădiri, terenuri și autoturisme, va avea un impact major asupra pieței imobiliare, proprietarilor și companiilor. Modificările legislative subliniază necesitatea unei pregătiri juridice și fiscale solide, în special în ceea ce privește gestionarea corectă a proprietăților și respectarea obligațiilor față de ANAF.
