REIT-urile, mecanism de dezvoltare pentru industria imobiliară și sursă de creștere pentru piața de capital

Analiză META Estate Trust

• Legislația REIT este adoptată, în prezent, în 41 de țări din lume. În România, inițiativa legislativă care reglementează REIT-urile a trecut de votul Senatului.
• Ungaria, Mexic, Germania, Franța, Marea Britanie sunt doar câteva țări unde legiferarea funcționării REIT-urilor a adus rezultate vizibile în numărul de IPO-uri și mai mulți investitori.
• Piețele care au implementat REIT-uri au înregistrat creșteri semnificative ale investițiilor imobiliare și ale numărului de IPO-uri.
• În decembrie 2022, existau 893 de REIT-uri listate la nivel global, cu o capitalizare bursieră totală de 1,9 trilioane de dolari, o creștere semnificativă față de cele 120 de REIT-uri listate în două țări în 1990.

Piața imobiliară românească este subreprezentată pe piața locală de capital, în ciuda unui aport semnificativ la PIB-ul României, de 7,2% în 2023. Legiferarea REIT-urilor (Real Estate Investment Trusts), societăți pentru investiții imobiliare, ar facilita atragerea de capital pentru jucătorii din industria imobiliară și ar asigura o mai bună reprezentare a sectorului la bursă, conform unei analize realizate la nivel regional și global de o echipa de cercetători angajata de Meta Este Trust (simbol bursier MET), companie de tip holding care activează în sectorul imobiliar din România și acționează ca un portal între piața imobiliară și piața de capital. Principalele avantaje principale ale companiilor REIT lichiditate crescută, costuri de tranzacționare reduse în comparație cu tranzacțiile imobiliare directe, transparență, accesibilitate și protecție împotriva inflației.

Alexandru Bonea, CEO Meta Estate Trust: „REIT-urile sunt modalitatea prin care românii pot investi în sectorul imobiliar plătind costul unei acțiuni listate la bursă. Sunt astfel liantul dintre piața de capital și piața imobiliară. Acum 3 ani, alături de restul fondatorilor Meta Estate Trust, ne-am propus să democratizăm investițiile în imobiliare. Evoluția din ultimii trei ani a businessului Meta ne demonstrează că economia românească avea și are în continuare nevoie de o conexiune foarte bună între piața imobiliară și cea de capital, atât pentru creșterea lichidității pieței de capital, cât și pentru diversificarea opțiunilor de dezvoltare pentru piața imobiliară. Echipa Meta Estate Trust a reușit să strângă capital, să investească în sectorul imobiliar, să listeze compania, să genereze rezultate financiare bune și să ajungem la aproape 1.000 de acționari. Funcționarea REIT-urilor este astfel dovedită, iar pentru a trece la etapa următoare, piața are nevoie de legislație aferentă care să scaleze businessurile din acest domeniu și să contribuie și mai mult la dezvoltarea pieței de capital, a celei imobiliare și a econpomiei românești”.

În prezent, 41 de țări și regiuni, care reprezintă 83% din PIB-ul global și aproape 5 miliarde de oameni, au adoptat legislația REIT, conform analizei realizate de Meta Estate Trust. În decembrie 2022 existau 893 de REIT-uri listate la nivel global, cu o capitalizare bursieră totală de 1,9 trilioane de dolari, o creștere semnificativă față de cele 120 de REIT-uri listate în două țări în 1990, se mai arată în analiză. Ungaria, Mexic, Germania, Suedia, Cehia, sunt doar câteva țări unde legiferarea funcționării REIT-urilor a adus rezultate vizibile: mai multe IPO-uri din sectorul imobiliar, capitalizare bursieră îmbunătățită și mai mulți investitori care investesc în sectorul imobiliar prin intermediul bursei. În România, inițiativa legislativă care reglementează REIT-urile a trecut anul acesta de votul Senatului.

Germania, prin utilizarea REIT-urilor, a reușit să crească semnificativ ponderea sectorului imobiliar în capitalizarea bursieră, raportat la PIB. Mexic a introdus FIBRA (echivalentul mexican al REIT) în 2004, ceea ce a condus la o creștere substanțială a numărului de companii imobiliare listate. Din 2013 până în 2023, numărul FIBRA tranzacționate la bursă a crescut de la 9 la 26, în timp ce capitalizarea bursieră a crescut cu o rată anualizată de 33,4%. REIT-urile din Ungaria au atras investiții semnificative și au contribuit la diversificarea portofoliilor imobiliare. În 2023, capitalizarea bursieră a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% față de 2022, reflectând un interes crescut din partea investitorilor. În Ungaria, piața REIT-urilor a înregistrat o creștere a IPO-urilor în 2023, când capitalizarea bursieră a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% față de anul precedent.

Principalele concluzii ale studiului

• Este oportun ca România să implementeze cât mai curând legislația necesară pentru a sprijini crearea și dezvoltarea REIT-urilor, în vederea atragerii de capital și stimulării pieței imobiliare.
• Guvernul și instituțiile financiare ar trebui să promoveze educația financiară pentru investitori, în special pentru micii investitori, pentru a crește conștientizarea beneficiilor REIT-urilor.
• Introducerea REIT-urilor va avea, cel mai probabil, un efect pozitiv asupra ratei de colectare fiscală și va crește veniturile încasate din impozitul pe dividende.
• Stabilirea unor reglementări clare și transparente este esențială pentru crearea unui mediu sigur și atractiv pentru investițiile în REIT-uri, reducând riscurile speculative și protejând piața de fluctuații mari.

Cum funcționează REIT-urile?

Pe scurt, REIT-urile (sau societățile de investiții imobiliare) sunt companii listate care dețin și operează întregi portofolii imobiliare cu singurul scop de a distribui 90% din randamentele generate cu acționarii acestora.

Aceste companii au trei caracteristici foarte importante:

1. Model investițional particular: aceste companii sunt în business-ul de a deține portofolii imobiliare și de a le opera pentru generarea de venituri recurente;
2. Legislație specială: un REIT este în adevăratul sens al cuvântului un REIT doar atunci când are o legislație particulară care reglementează modul de funcționare. Scopul principal este ca un întreg portofoliu imobiliar să se comporte ca deținerea directă a unui activ imobiliar. În acest sens, în toate jurisdicțiile, aceste companii sunt obligate să distribuie aproape tot profitul sub formă de dividende .
3. Anvergură considerabilă: aceste vehicule ajung să livreze maximul de valoare doar atunci când dimensiunea portofoliilor și a structurii de capital este suficient de extinsă pentru a exploata la maxim economiile de scară.

Astfel românii au posibilitatea ca, în loc să cumpere un apartament în scop de investiție, să achiziționeze REIT-uri, acțiuni listate la bursă, prin care au expunere la o serie de active imobiliare deținute și administrate profesionist de respectivul REIT. Legiferarea REIT-urilor oferă acces facil atât investitorilor instituționali, cât și micilor investitori la active imobiliare care, prinprezența pe piața de capital, devin mai lichide, cu impact asupra diversificării și stabilității portofoliilor.

Introducerea REIT-urilor ar putea contribui la o reprezentare mai bună a sectorului imobiliar din România, oferind soluții financiare reglementate și accesibile, care să faciliteze integrarea acestuia pe piața de capital. În prezent, piața imobiliară din România este doar marginal prezentă în capitalizarea globală a pieței, în ciuda importanței economice a sectorului.

Propunerea legislativă de reglementare în România a societăților pentru investiții imobiliare, cunoscute la nivel internațional și local drept REIT, a trecut anul acesta de votul senatorilor. Pentru a intra în vigoare, inițiativa legislativă are nevoie și de votul Camerei Deputaților. Propunerea a fost inițiată de deputaţii PNL Diana Morar, Gabriel Andronache şi Sebastian Burduja.