Studiu Colliers
Piața rezidențială din România a accelerat puternic în iulie, înregistrând vânzări record de apartamente atât în București, cât și în marile orașe. Graba cumpărătorilor a fost determinată de eliminarea cotei reduse de TVA și de creșterea TVA standard de la 19% la 21%, aplicată din 1 august. În Capitală s-au vândut puțin peste 5.000 de apartamente, marcând a treia cea mai bună performanță din ultimii doi ani și jumătate, iar aproape jumătate dintre tranzacții au fost în Sectoarele 3 și 6, confirmând aceste zone ca principalele centre de dezvoltare rezidențială.
În Cluj-Napoca, luna iulie a adus peste 1.000 de tranzacții, cel mai mare nivel din ultimii trei ani și jumătate, confirmând trendul ascendent al pieței locale. În schimb, Timișoara a avut doar o creștere ușoară față de luna precedentă, iar în Iași vânzările au încetinit vizibil. Analizând primele șapte luni din 2025, diferențele dintre marile orașe sunt evidente: Bucureștiul înregistrează o scădere de 7% față de aceeași perioadă din 2024, Timișoara de 3%, iar Iașiul de 25%, în timp ce Cluj-Napoca marchează o creștere solidă de 14%. La nivel național, piața rămâne aproape la același nivel ca anul trecut.
Pe lângă tranzacțiile efectiv înregistrate în luna iulie, la aceste volume se adaugă și numeroase precontracte semnate până la data de 1 august, prin care cumpărătorii și-au asigurat aplicarea cotei reduse de TVA. Conform reglementărilor în vigoare, aceste tranzacții vor putea beneficia de facilitatea fiscală dacă livrarea locuinței se face până la 1 august 2026.
„Practic, acest mecanism a generat o fereastră de oportunitate pentru cumpărători și dezvoltatori, accelerând negocierile și încheierea acordurilor înainte de termenul limită, în încercarea de a evita costurile suplimentare generate de majorarea TVA. În mod tradițional, vârfurile de vânzări se înregistrau în luna decembrie, când cumpărătorii și dezvoltatorii încercau să închidă tranzacțiile înainte ca noile modificări legislative să intre în vigoare la 1 ianuarie. De această dată însă, regulile jocului s-au schimbat pe parcursul anului, iar piața a fost nevoită să se adapteze pe loc. Această schimbare de calendar a creat un val brusc de interes și a accelerat semnificativ ritmul tranzacțiilor, demonstrând capacitatea pieței de a reacționa prompt în fața unor condiții fiscale noi”, explică Gabriel Blăniță, Associate Director | Valuation & Advisory Services, Colliers România.
În iulie, cei mai mulți cumpărători au fost persoane care au achiziționat locuința pentru uz propriu, nu investitori, având în vedere că, din 2023, legea permite cumpărarea unei singure proprietăți cu TVA redus. Cei care au beneficiat deja de această facilitate nu au avut un motiv real să accelereze o nouă tranzacție înainte de 1 august. Creșterea TVA-ului standard va pune presiune pe prețuri în perioada următoare, însă impactul real va depinde de raportul dintre cerere și ofertă. În final, piața va decide cât din costul suplimentar va fi suportat de dezvoltatori, prin reducerea marjelor de profit, și cât va fi transferat către cumpărători, prin prețuri mai mari.
Unii dezvoltatori au anunțat că vor acoperi parțial sau chiar integral creșterea de TVA, cel puțin până la sfârșitul anului, pentru a menține atractivitatea proiectelor și ritmul vânzărilor. Cu toate acestea, specialiștii avertizează că vârful spectaculos din iulie ar putea fi ultimul pe termen scurt. Noile taxe, majorarea impozitelor și încetinirea economiei vor pune presiune pe cerere. În aceste condiții, prețul final al locuinței și costurile totale de întreținere, influențate și de facturile la energie sau de impozitele mai mari pe proprietate, vor cântări tot mai mult în decizia dintre cumpărare și închiriere, ceea ce ar putea face cumpărătorii mai prudenți.
„În acest context, diferențierea nu mai este doar un atu, ci devine esențială pentru a atrage atât cumpărătorii, cât și chiriașii. Piața rezidențială trece într-o etapă mai matură, în care vor performa proiectele cu o poziționare clară, eficiență energetică ridicată și facilități adaptate nevoilor actuale. Într-un climat economic mai precaut, succesul va aparține dezvoltatorilor care reușesc să combine calitatea construcției cu sustenabilitatea și valoarea pe termen lung a investiției”, subliniază Gabriel Blăniță.
