România devine un hub regional de distribuție tot mai important, în special în sud-estul Europei
Studiu Colliers
Primele trei trimestre ale lui 2023 arată bine pentru sectorul imobiliar industrial și logistic (I&L). Cererea totală de închiriere de 550.000 de metri pătrați în această perioadă a fost în mare parte comparabilă cu nivelul de anul trecut, potrivit datelor Colliers, cu mențiunea că acest rezultat include doar tranzacțiile de închiriere publice, adică cele din forumul imobiliar local sau cele comunicate public de companii în rapoarte financiare sau în comunicate de presă. Consultanții Colliers estimează că tranzacțiile directe între proprietari și chiriași, dar care nu sunt raportate, sunt considerabile și, probabil, contribuie cu cel puțin 30% la volumul total al închirierilor. Ei pun evoluția solidă a pieței din perioada recentă și pe seama faptului că România este văzută tot mai des ca un centru regional de distribuție de către companiile care vizează partea de sud-est a Europei, dar nu se limitează la această regiune.
București (36%), Timișoara (26%), Brașov (12%) și Slatina (10%) concentrează cea mai mare parte a tranzacțiilor de leasing industrial și logistic (I&L) din România încheiate în 2023 în primele trei trimestre, consolidând o tendință anticipată de Colliers, și anume aceea că tranzacțiile din afara Capitalei le vor depăși pe cele din București, având în vedere că în trecut cea mai mare pondere (mult peste 50%) provenea de aici. În alte țări din estul Europei, cu o economie regională dezvoltată și unde distanțele geografice sunt mai mari, ponderea Capitalei este deja mai mică încă de acum mai mulți ani. De exemplu, Varșovia deține mai puțin de un sfert din stocul total de depozite moderne din Polonia, în timp ce Praga reprezintă o treime din stocul din Cehia. Ambele procente se apropie de ponderea relativă a capitalelor în PIB-ul țării, în timp ce Bucureștiul reprezintă aproximativ un sfert din PIB-ul țării, cu mai mult de jumătate din stocul I&L.
Oferta totală ar trebui să se apropie de 7 milioane de metri pătrați în acest an, în creștere de la 6,2 milioane de metri pătrați la sfârșitul anului trecut. Cu încă o jumătate de milion de metri pătrați care ar trebui să se adauge în trimestrele următoare în diferite regiuni ale țării, este evident că accentul se mută dinspre Capitală spre alte orașe.
„Această schimbare de focus are în mare parte o explicație legată de mai mulți factori, dintre care putem aminti extinderea mai puternică a retailerilor în diverse regiuni ale țării în care anterior aveau o expunere limitată, o tendință de creștere a operațiunilor industriale, parțial datorită mișcării de re-shoring/friend-shoring, disponibilitatea și costul forței de muncă și îmbunătățirile recente sau așteptate în ceea ce privește infrastructura. O altă tendință destul de relevantă, despre care de asemenea am mai amintit în trecut, este faptul că România a devenit un centru de distribuție regional mai vizibil. Inițial, interesul pentru astfel de locații viza în primul rând Bucureștiul, dar am observat numeroase companii care se uită și la alte orașe pentru astfel de hub-uri, inclusiv în partea de sud a țării. În plus, pe fondul angajaților mai scumpi din Polonia, Cehia și Ungaria, România devine o propunere și mai atractivă ca centru regional mai extins, ceea ce ar putea explica interesul recent în creștere din jurul țării. În plus, România oferă costuri cu forța de muncă comparabile cu cele din China pentru operațiunile industriale”, explică Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Pe sectoare, o treime din totalul contractelor de leasing din acest an au fost semnate de companii de logistică, cu aproximativ 160.000 de metri pătrați, urmate de sectorul auto, cu aproximativ 120.000 de metri pătrați închiriați. La fel ca în trecut, considerând majoritatea tranzacțiilor încheiate de operatorii 3PL și de companiile care au legătură, în linii mari, cu sectorul de retail, rămâne probabil ca sectorul bunurilor de larg consum să fie responsabil pentru cea mai mare parte a cererii.
Rata de neocupare a spațiilor de depozitare de top a rămas un nivel de o singură cifră, de cele mai multe ori sub 5%, în majoritatea subpiețelor din România, inclusiv în București, ceea ce arată că pentru chiriașii care depășesc o anumită dimensiune ar putea fi dificil să găsească spațiul pe care și-l doresc din punct de vedere al costurilor și al locației. În consecință, consultanții Colliers consideră că piața îi favorizează pe proprietari în acest moment în multe părți ale țării. Cu alte cuvinte, creșterile de chirii înregistrate în ultimul an și jumătate sunt mai mari decât ar sugera simpla indexare cu rata inflației.
„Până în urmă cu un an și jumătate, vedeam chirii de aproximativ 3,7-3,8 euro pe metru pătrat pentru proprietățile prime din jurul Bucureștiului, dar anul trecut a avut loc o creștere treptată spre 4-4,5 euro pe metru pătrat. Până la jumătatea lui 2023, pragul minim începea deja să se situeze în jurul valorii de 4,5 euro pe metru pătrat, dezvoltatorii estimând chirii spre 5 euro pe metru pătrat în zonele din țară cu o ofertă foarte limitată. Desigur, aceste cifre sunt pentru suprafețe mai mici și o durată de închiriere obișnuită, deoarece chiriașii mai mari, care caută unități BTS și contracte mai mari de 7-10 ani, vor avea costuri de închiriere substanțial mai mici”, subliniază Victor Coșconel.
Perspectivele rămân optimiste pentru piața locală industrială și logistică și există încă un spațiu semnificativ de creștere în comparație cu alte țări din Europa Centrală și de Est. În timp ce România are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decât în aceste țări. Acest lucru înseamnă că este de așteptat ca atât cererea de spații logistice, cât și expansiunea să rămână solide în viitor, chiar și dacă se ia în considerare faptul că atât Polonia, cât și Cehia acționează ca centre de distribuție regionale într-o măsură mult mai mare decât România.
„În ansamblu, 2023 se conturează drept cel mai bun an pe care România l-a văzut vreodată în ceea ce privește cât de vibrant este domeniul I&L. Mai mult, ne așteptăm să vedem noi recorduri în ceea ce privește activitatea de închiriere în anii următori, mai ales că stocul poate depăși cu ușurință nivelul de 10 milioane de metri pătrați până la sfârșitul acestui deceniu și, în același timp, să mai rămână spațiu de creștere. Piața locală este încă relativ neexploatată după standardele europene (un stoc de 7 milioane de metri pătrați este inferior unor țări din regiune precum Polonia – 30 de milioane de metri pătrați sau Cehia – 11 milioane de metri pătrați) și oferă o perspectivă interesantă, având în vedere salariile destul de mici și forța de muncă de calitate. Pe de altă parte, considerăm că schimbările geopolitice care au loc în prezent la nivel global favorizează ideea că multe operațiuni logistice și de producție vor încerca să se mute din Asia aproape de casă, ceea ce înseamnă că producătorii vest-europeni ar putea prefera să-și aducă cel puțin o parte din operațiuni aproape, iar România se anunță a fi o destinație principală”, conchide Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
În concluzie, România poate găzdui un stoc mult mai mare de spații I&L, depășind 10 milioane de metri pătrați până la sfârșitul acestui deceniu. O altă schimbare pozitivă în România este perspectiva unei infrastructuri mult îmbunătățite. Unele dintre noile drumuri vor deschide noi piețe pentru operațiunile I&L. De exemplu, noua șosea de centură din jurul Bucureștiului generează deja un interes sporit pentru zona de sud a Capitalei, în timp ce autostrada către Moldova va crea o punte către această parte a țării, ceea ce va duce probabil la mai multe operațiuni de logistică și producție în această zonă.
