Prin intrarea sa în vigoare, Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) aduce o transformare majoră a cadrului de reglementare, cu impact asupra modului în care vor fi planificate, autorizate și dezvoltate proiectele imobiliare din România.
Pentru Dan Crăciunescu, fondatorul West Group, companie care desfășoară simultan proiecte de dezvoltare și construcții în România și Germania, noul cod introduce principii care apropie piața locală de unele dintre practicile europene consacrate și creează premise pentru o mai mare predictibilitate a procesului urbanistic.
O abordare mai apropiată de modelul german
Una dintre cele mai importante modificări introduse de CATUC este limitarea posibilității de majorare a indicatorilor urbanistici prin PUZ și mutarea deciziilor privind densitățile mari la nivelul documentațiilor urbanistice de rang superior.
„Avem proiecte în derulare atât în România, cât și în Germania și putem astfel observa direct diferențele dintre cele două sisteme. Din această perspectivă, limitarea posibilității de creștere a POT și CUT prin PUZ și stabilirea indicatorilor importanți prin documentații urbanistice de rang superior apropie, într-o anumită măsură, abordarea din România de cea pe care o întâlnim în Germania. Acolo, modificările unui plan urbanistic urmează, de regulă, o procedură formală, ceea ce oferă tuturor părților un cadru mai clar de lucru”, afirmă Dan Crăciunescu.
Predictibilitatea depinde și de modul de aplicare
Din perspectiva West Group, predictibilitatea unui sistem urbanistic nu este dată exclusiv de conținutul legislației, ci și de modul în care aceasta este aplicată în practică.
„Experiența noastră din Germania ne-a arătat că predictibilitatea nu ține numai de conținutul legislației. La fel de important este modul constant în care regulile sunt aplicate și documentațiile sunt actualizate. Cred că noul cod creează premise pentru mai multă claritate și în România, iar efectele sale vor putea fi evaluate mai bine pe măsură ce noile proceduri vor începe să fie aplicate la nivelul administrațiilor locale”, spune Dan Crăciunescu.
Termenele de autorizare sunt ambițioase și binevenite
CATUC introduce termene semnificativ mai scurte pentru emiterea unor documentații și autorizații, inclusiv proceduri accelerate pentru anumite categorii de proiecte.
Potrivit fondatorului West Group, obiectivul este unul pozitiv, însă implementarea va necesita o perioadă de adaptare.
„Suntem implicați atât în dezvoltare, cât și în construcții și vedem procesul de autorizare din mai multe perspective. Inclusiv în Germania, unde procedurile sunt bine așezate, autorizarea unui proiect poate necesita câteva luni. De aceea, termenele propuse în România sunt ambițioase și binevenite. Probabil va exista și o perioadă firească de adaptare, mai ales că administrațiile locale au capacități și volume de lucru diferite. Important va fi ca, în timp, aceste termene să poată fi respectate cât mai constant”, afirmă Dan Crăciunescu.
Contractele de urbanizare, un pas către o colaborare mai strânsă între sectorul public și cel privat
O altă noutate importantă adusă de CATUC este introducerea contractelor de urbanizare, prin care dezvoltatorii și autoritățile locale pot conveni realizarea unor investiții de infrastructură necesare dezvoltării unor zone urbane.
Pentru West Group, companie implicată inclusiv în proiecte de infrastructură în Germania, mecanismul este unul familiar.
„Contractele de urbanizare au corespondente și în practica din Germania, unde investitorii pot participa la realizarea infrastructurii necesare unei dezvoltări. Din experiența noastră, un astfel de mecanism poate funcționa bine atunci când responsabilitățile autorității și ale investitorului sunt stabilite clar de la început. Poate fi o formulă utilă atât pentru dezvoltarea unei zone, cât și pentru comunitate, dacă există un echilibru între contribuții și beneficiile generate”, explică Dan Crăciunescu.
Claritatea costurilor va fi esențială pentru investitori
În opinia fondatorului West Group, modul în care vor fi stabilite contribuțiile asociate dezvoltărilor va avea un rol important în succesul noilor mecanisme introduse de CATUC.
„Un aspect important pe care îl observăm în Germania este preocuparea pentru stabilirea cât mai clară a contribuțiilor asociate unei dezvoltări. Pentru un investitor, posibilitatea de a înțelege de la început obligațiile aferente proiectului ajută atât în evaluarea investiției, cât și în planificarea acesteia. Cred că și în România clarificarea acestor mecanisme va fi importantă pentru modul în care contractele de urbanizare vor funcționa în practică”, spune Dan Crăciunescu.
Același principiu este valabil și în cazul noii taxe de echipare a teritoriului.
„Contractele de urbanizare și taxa de echipare a teritoriului ar trebui privite împreună, pentru că ambele influențează costurile și responsabilitățile asociate unei dezvoltări. În măsura în care formula de calcul a taxei va fi clară și ușor de anticipat, investitorii vor putea integra aceste costuri mai corect în analiza proiectelor. Este un aspect care merită urmărit pe măsură ce cadrul de aplicare va fi definit”, adaugă acesta.
„CATUC creează premisele unei piețe mai predictibile”
Per ansamblu, Dan Crăciunescu consideră că noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor reprezintă un pas important pentru maturizarea pieței imobiliare locale.
„Din perspectiva experienței noastre în cele două piețe, vedem în CATUC câteva principii care apropie România de practici pe care le întâlnim și în Germania. Nu cred că cele două sisteme pot fi comparate mecanic și nici că un model poate fi transferat integral dintr-o țară în alta. Fiecare piață are propriul context administrativ și urbanistic. Cred însă că mai multă claritate a regulilor, predictibilitatea procedurilor și un dialog bine definit între administrație și investitori pot fi benefice. Modul în care aceste principii vor funcționa efectiv în România se va vedea, firesc, în perioada următoare”, concluzionează Dan Crăciunescu.
