Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații
Av. Dr. Radu Pavel atrage atenția asupra riscurilor juridice asociate achiziționării unui apartament la licitațiile organizate de ANAF și subliniază importanța verificării situației juridice a imobilului înainte de participare.
Agenția Națională de Administare Fiscală este instituția care se ocupă de colectarea și administrarea taxelor și impozitelor datorate de persoanele fizice și juridice cu activitate în România. Totodată, aceasta se ocupă de valorificarea bunurilor confiscate în vederea licitării, oferind spre licitație în special imobile și autovehicule. Cumpărarea unui apartamente executate silit ANAF poate părea un proces simplu, însă în spate se pot ascunde multe riscuri.
În contextul licitațiilor ANAF, un apartament executat silit este un apartament ce a fost sechestrat de ANAF in vederea recuperării unei creanțe. In cazul în care o persoană fizică sau juridică nu își achită obligațiile fiscale la scadență, bunurile pot fi urmărite și sechestrate în vederea valorificării prin licitație.
Cum începe procedura de executare silită a unui imobil?
Procedura de executare silită poate începe doar din momentul în care creanța devine exigibilă, adică s-a împlinit daca scadenței, iar datoria poate fi cerută imediat de către creditor. Astfel, este comunicată o somație de plată, care are un termen de plată de 15 zile, iar dacă nu este plătită, procedura de executare continuă, fiind instituit sechestrul. Dacă creanța nu este stinsă nici în termen de 15 zile de la sechestrare, imobilele vor putea fi valorificate.
Cum se poate participa la licitația pentru un apartament?
În urma scoaterii lalicitații ANAF, doritorii sunt nevoiți să își exprime interesul de participare prin înscrierea la licitație, depunerea documentelor necesare, plata, în perioada de desfășurare a licitației, a taxei de participare în valoare de 10% din prețul de pornire al licitației și plasarea ofertei de cumpărare. Taxa este restituită persoanelor care nu câștigă licitația, sau este reținută în contul prețului in cazul adjudecatarului.
”Valorificarea imobilelor prinlicitații ANAF poate reprezenta o oportunitate pentru persoanele interesate de achiziționarea unui apartament. Participarea la licitații ANAF presupune însă o analiză atentă a documentelor disponibile și a condițiilor de vânzare. Un avocat drept imobiliar poate oferi asistență în cadrul procesului”, a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel
Poți vedea apartamentul executat silit înainte de licitație?
În cazul licitațiilor desfășurate prin platforma eLicitațiiANAF, procedura reglementează expres posibilitatea programării vizionării. Pentru acestea, potențiali cumpărători pot alege din platforma eLicitațiiANAF un interval orar și data dorită. Pentru vizionarea bunurilor vor fi desemnați doi executori fiscali, în funcție de programări, care vor fi prezenți la vizionare. Există însă posibilitatea ca, dacă apartamentul este locuit, persoana care ocupă imobilul să nu permită accesul în interiorul apartamentului.
Un avocat imobiliare poate oferi asistență în reprezentarea la licitație. Avocatul poate participa alături de client sau, în condițiile unei procuri corespunzătoare, îl poate reprezenta. De asemenea, îl poate ajuta să stabilească un plafon de ofertare care să țină cont de costurile ascunse: TVA, renovare, evacuare, litigii și intabulare.
Ce se întâmplă dacă nu ai acces în interiorul apartamentului?
Posibilitatea de a programa vizionarea unui apartament nu garantează accesul potențialului cumpărător în interior. Dacă accesul nu este permis, cumpărătorul va trebui să se bazeze pe informațiile deja disponibile publicate de ANAF precum fișa cadastrală sau schița imobilului.
Imposibilitatea unei verificări directe a interiorului aduce riscuri semnificative, deoarece nu se pot cunoaște posibile defecte grave, starea de degradare sau condiții de igienă necorespunzătoare ce pot reprezenta nema interereseaza juridiccesitatea unor investiții suplimentare serioase.
Ce informații poți obține din schița imobilului și din documentele de licitație?
Atunci când un imobil este scos la licitație ANAF, pe site apar diverse informații, cum ar fi schița/planul imobilului, de unde pot fi extrase informații precum suprafața, tipul construcției și compartimentarea, cotele părților comune sau descrierea generală a imobilului.
De asemenea, anunțul poate conține fotografii cu exteriorul, prețul de evaluare, poate menționa dacă se vinde tot apartamentul sau doar o cotă de proprietate, și eventualele sarcini aferente apartamentului. Faptul că anunțul indică sarcini precum ipoteci asupra imobilului, nu înseamnă că acestea se vor transfera noului proprietar. Efectele vânzării trebuie analizate în funcție de natura fiecărei sarcini.
În cazul fiecărei particularități, un avocat executare silită poate verifica documentația licitației, natura sarcinilor existente și oferi asistență juridică și sfaturi în legătură cu achiziționarea apartamentului și eventualii pași suplimentari, drepturi și obligații adiacente.
Ce se întâmplă dacă apartamentul executat silit ANAF este încă ocupat?
Faptul că apartamentul este scos la licitație nu înseamnă că nu poate rămâne ocupat, această situație neîmpiedicând valorificarea sa. Pentru cumpărători, este însă important să verifice dinainte cine ocupă apartamentul, întrucât situația juridică diferă de la caz la caz. Ocupantul locuinței poate fi fostul proprietar, un chiriaș sau o persoană fără drept de folosință.
Poate fostul proprietar să locuiască în continuare în apartament?
Un apartament poate fi scos la licitație fără ca fostul proprietar să-l elibereze, fapt ce reiese chiar din formularea ANAF:„organul de executare stabilește împreună cu debitorul datele și intervalele orare la care se poate organiza vizionarea.”
Există situații speciale în care evacuarea fostului proprietar poate fi împiedicată temporar, în perioada 1 decembrie – 1 martie. În acest interval, evacuarea poate avea loc numai dacă se dovedește lipsa unei alte locuințe corespunzătoare în care creditorul să poată trăi pe timpul iernii sau faptul că debitorul dispune de o altă locuință corespunzătoare. Astfel, în anumite circumstanțe, apartamentul poate rămâne locuit pentru o perioadă scurtă. Această măsură de protecție nu se aplică însă persoanelor care ocupă abuziv spațiul.
Ce se întâmplă dacă în apartament există un chiriaș?
Situația apartamentului trebuie verificată temeinic înainte de a licita, deoarece în cazul existenței unui chiriaș, poate fi afectat intervalul de timp în care noul proprietar poate intra efectiv în posesia bunului imobil. Conform art. 1811 din Codul Civil, odată cu înstrăinarea unui bun, dreptul locatarului este opozabil noului proprietar, dacă imobilul și locațiunea sunt înregistrate în cartea funciară sau dacă imobilul nu este înregistrat in cartea funciară dar data certă contractului de locațiune este anterioară datei certe a înstrăinării.
Cum se poate face evacuarea după cumpărarea apartamentului?
Un avocat litigii cunoaște drepturile proprietarului și ale locatarilor, chiriașilor sau ocupanților, și poate urma procedurile legale necesare pentru a asigura respectarea legii și a drepturilor persoanelor implicate, și o bună comunicare cu autoritățile competente. Un apartament care nu este ocupat de proprietar, poate fi ocupat ori de către un chiriaș sau sublocatar cu contract de locațiune sau de către o persoană care ocupă imobilul fără permisiune și drept de folosință, numit ocupant.
După încetarea dreptului său de folosință, chiriașul poate fi notificat să elibereze apartamentul, prin intermediul unui executor judecătoresc, cu termen de preaviz de 30 de zile. Ocupantul, în schimb, va putea primi notificarea de eliberare direct de la proprietar cu un termen de 5 zile. După scurgerea oricăror dintre termene, dacă apartamentul nu a fost eliberat, se va putea iniția procedura specială de evacuare prevăzută de Codul de Procedură Civilă.
Ce trebuie verificat înainte să cumperi un apartament executat silit?
În afara situației locatarilor și a stării fizice a locuinței, trebuie verificată și situația juridică a unui imobil. Un avocat drept imobiliar poate oferi ajutor la documentarea diferitelor probleme posibile, precum litigii ce au ca obiect imobilul, discrepanțe între situația declarată și cea reală, modificări neautorizate, și sarcini existente. De asemenea, cumpărătorul unui apartamente executate silit ANAF trebuie să verifice aspecte practice precum situația utilităților, a instalațiilor și branșamentelor, și eventualele datorii către asociația de proprietari.
Verificarea cărții funciare și a situației juridice a apartamentului?
La cumpărarea unui apartament executat silit, una dintre cele mai importante verificări este analiza cărții funciare. Aceasta are trei părți și oferă informații în primul rând despre situația cadastrală a imobilului, precum locația, suprafața, numărul cadastral și planul construcției. În al doilea rând, partea a doua a cărții funciare conține informații privind proprietarul, cota de proprietate deținută și modul în care a fost dobândită. Partea a treia este cea care menționează sarcinile și drepturile care afectează dreptul de proprietate, precum uzufructul, uzul, abitația sau superficia, dar și servituți, ipoteci, sechestre, și urmărirea silită a imobilului.
Un avocat imobiliare poate solicita și verifica înscrisurile din cartea funciară și interpreta ce înseamnă acestea pentru cumpărător. De asemenea, poate analiza sarcinile asociate proprietății, și evalua riscul la care se supune cumpărătorul prin înscrierea la licitație.
Cum verifici dacă există litigii sau alte riscuri juridice?
Un avocat drept imobiliar poate verifica existența unor particularități juridice, precum contestații la executare, revendicări ale dreptului de proprietate, anulări de acte, partaje și alte litigii. În funcție de situație, poate urmări consecințele care vor avea loc după cumpărarea apartamentului, evalua riscurile și oferi consiliere în legătura cu decizia finală de a cumpăra imobilul.
Cum scade prețul apartamentelor licitate de ANAF?
Apartamentele sunt evaluate, apoi este stabilit un preț de pornire pentru licitație. Dacă acestea nu se vând la prima licitație, la a doua, prețul scade cu 25%, iar la a treia licitație ajunge la 50%. Dacă apartamentul tot nu se vinde, la următoarele licitații prețul rămâne la nivelul de 50%, însă există o particularitate menționată la pct. 4.12 din procedura de vânzare, care prezintă posibilitatea ca, de la cea de-a patra licitație, dacă există mai mulți ofertanți, prețul de vânzare să fie cel mai mare preț oferit dar nu mai mic de 25% din prețul de evaluare.
