Studiu Colliers
Interesul proprietarilor și dezvoltatorilor imobiliari pentru sustenabilitate a crescut semnificativ în ultimii ani, în contextul eforturilor de a se alinia la tendințele viitoare și ca răspuns la cerințele pieței, lucru care se reflectă într-un număr tot mai mare de certificări verzi obținute. Sectorul de retail este pe primul loc, cu aproximativ 70-80% din proiectele majore de retail din orașele mari, precum București, Cluj-Napoca, Timișoara, care dețin certificări verzi, urmat de segmentul logistic și industrial, cu 60-65% din stocul total de depozite moderne. Segmentul de birouri ocupă locul al treilea, cu peste 59% dintre clădiri certificate, arată raportul anual publicat de Colliers. În anii următori, business-ul proprietarilor care nu reușesc să se alinieze la cerințele de sustenabilitate va fi afectat, subliniază consultanții Colliers.
„Criteriile de mediu, sociale și de guvernanță (ESG) nu mai sunt doar o tendință sau o noțiune la modă, ci mai degrabă reprezintă un standard în piața imobiliară, criza prețurilor la energie din 2022 având ca efect stimularea acestor practici aflate în plină expansiune. Chiar dacă facem abstracție de European Green Deal și de obiectivele sale ambițioase, devine din ce în ce mai clar că atât chiriașii, cât și dezvoltatorii sunt mult mai axați pe rezultatele și beneficiile reale pe care le aduc clădirile verzi, sănătoase și eficiente. Și, prin urmare, decalajul mare dintre proiectele care țin cont de criteriile ESG și cele care nu o fac va crește și mai mult în următorul deceniu. În condițiile unei piețe imobiliare oarecum tinere – de exemplu, aproximativ jumătate din stocul modern de birouri din București a fost livrat în ultimii 10 ani -, nu ar trebui să fie o surpriză faptul că multe clădiri cu destinație comercială sunt certificate verde, unele cu scoruri foarte bune chiar și la nivel european”, explică Oana Stamatin, ESG Chief Officer la Colliers în CEE și România.
În București, 59% dintre clădirile de birouri cu o suprafață închiriabilă de peste 5.000 de metri pătrați sunt certificate verde, în timp ce în Cluj-Napoca, procentul ajunge la 68%, cu un aport semnificativ din partea autorităților locale, care au oferit stimulente fiscale dezvoltatorilor imobiliari pentru proiectele „verzi”. Și alte orașe mari, în special Timișoara și Iași, au fost adoptate stimulente fiscale similare.
Analizând proiectele notabile din ultima perioadă, consultanții Colliers remarcă faptul că proiectul Campus 6.1 dezvoltat de Skanska, certificat inițial LEED Core and Shell Gold la momentul construcției, a obținut și LEED Platinum pentru Operațiuni și Mentenanță, cu cel mai mare punctaj obținut în România pentru versiunea actuală a standardului. De asemenea, referitor la punctajele ridicate, Globalworth Square a obținut calificativul BREEAM Outstanding, cu al treilea cel mai bun scor din lume. Euro Tower a obținut primul LEED Zero Carbon din România, care recunoaște faptul că această clădire a avut un nivel zero pentru emisiile nete de carbon provenite din consumul de energie, prin reducerea și compensarea emisiilor de carbon pe o perioadă de 12 luni. Această certificare va fi cel mai probabil solicitată și de alți dezvoltatori, în special AFI Europe a declarat deja că își propune să își certifice portofoliul până la sfârșitul anului 2025.
„Până de curând însă, proprietarii și dezvoltatorii s-au concentrat mai ales pe componenta <<E>> a <<ESG>>, deși se uită cu interes și la alte aspecte, mai ales că ratingurile WELL Health and Safety au fost destul de populare pe fondul pandemiei. În plus, anul trecut au apărut în România primele certificări Access4you, care atestă faptul că o clădire are o bună accesibilitate pentru utilizatorii de scaune cu rotile, persoanele în vârstă, persoanele cu mobilitate limitată și persoanele aflate în cărucioare. Primul proiect care a primit această certificare a fost Hermes Business Campus, deținut de Adventum, urmat apoi, în decembrie, de Globalworth, care a anunțat certificarea întregului lor portofoliu”, adaugă Oana Stamatin.
În plus, într-o lume post-COVID și cu inflație ridicată și într-o perioadă în care este mai dificil să readuci angajații la birou, proprietarii caută din ce în ce mai mult diferite certificări ESG care să-i diferențieze pe piață, iar chiriașii sunt interesați și dispuși să plătească o chirie mai mare pentru spații de birouri mai sustenabile. De altfel, toate clădirile de birouri livrate începând cu anul 2017, adică 31% din stocul modern de birouri din capitală, sunt certificate LEED și BREEAM.
De asemenea, în sectorul industrial și logistic, marii dezvoltatori, în special CTP și WDP, reprezentând mai mult de jumătate din piață, au acționat în mod susținut pentru certificarea clădirilor existente care aveau o vechime mai mare de câțiva ani. Alți dezvoltatori mai mici au urmărit, de asemenea, o abordare similară pentru parcurile mai mici, cu scopul de a atrage chiriași internaționali. În plus, noile dezvoltări, în special cele ale marilor investitori străini de pe piață, vizează certificările verzi pentru noile lor depozite.
Astfel, consultanții Colliers estimează că aproximativ 60-65% din stocul total de depozite industriale moderne din România dețin în prezent o certificare verde, cele mai multe dintre acestea fiind în zona Bucureștiului, care reprezintă mai mult de jumătate din depozitele închiriabile. Cea mai mare parte a certificărilor sunt BREEAM, dar consultanții Colliers remarcă faptul că dezvoltatorii vizează și alte tipuri de evaluări, precum EDGE sau DNGB. Pe lângă faptul că sunt atractive pentru chiriași, astfel de certificări pot ajuta dezvoltatorii care caută finanțare, de exemplu, prin intermediul obligațiunilor verzi, deoarece acestea pot oferi perspective mai atractive.
„Având în vedere presiunea ridicată asupra finanțelor publice și deficitul bugetar decalat în anii următori din cauza Covid-19 și a consecințelor directe și indirecte a conflictului din Ucraina, creșterea efectivă a impozitelor pe proprietăți devine o realitate. Deci, decalajul fiscal favorabil față de țările mai scumpe se micșorează”, explică Alex Milcev, Tax & Law Services Leader în cadrul EY România și Moldova.
Comparativ cu piața de birouri, piața de retail a fost chiar mai activă, deoarece aproximativ 70-80% din proiectele majore de retail din orașele mari – București, Cluj-Napoca, Timișoara – au fost certificate. Majoritatea acestora au primit certificarea BREEAM In-Use, care s-a dovedit mai ușor de obținut decât LEED. Dacă pentru retail ar putea fi o alegere mai puțin evidentă să solicite certificări verzi, faptul că acestea ar putea presupune taxe de servicii mai mici, însoțite de costuri mai mici cu utilitățile, are o importanță destul de mare pentru chiriași.
Departamentul ESG Strategic Advisory din cadrul Colliers, cu echipă dedicată de specialiști LEED, BREEAM, WELL, EDGE, Fitwel și Access4You, și-a dezvoltat portofoliul de servicii dedicate angajamentelor de mediu, sociale și de guvernanță (ESG), oferind consultanță pentru calculul amprentei de carbon, în proiecte de decarbonizare „Net Zero Carbon”, de definire a strategiilor ESG în mediul construit, de evaluări și consultanță în domeniul de aplicare a Taxonomiei UE și audituri energetice. În cei 12 ani de activitate în acest segment de business, echipa de consultanță strategică ESG a Colliers a oferit consultanță în vederea certificării conform standardelor internaționale în domeniul sustenabilității pentru mai mult de 170 de proiecte din România, care totalizează aproximativ 5 milioane de metri pătrați.
