Raport Colliers
Prima jumătate a lui 2022 s-a încheiat cu investiții imobiliare în valoare totală de 336 milioane de euro în România, cu aproximativ 13% peste nivelul din primul semestru al anului trecut, tranzacțiile în segmentul birourilor reprezentând aproape 63% din volum, potrivit raportului de piață al Colliers pentru primul semestru al anului 2022. În condițiile în care, în ciuda contextului oarecum incert al economiei mondiale, o serie de tranzacții mari, aflate în diverse stadii, sunt încă în curs de derulare, anul s-ar putea încheia cu un volum total apropiat sau chiar mai mare de 1 miliard de euro.
Cea mai mare tranzacție din prima jumătate a anului a fost achiziționarea de către S IMMO a Portland Trust EXPO Business Park, un proiect de birouri nou dezvoltat în partea de nord a Bucureștiului, cu peste 110 milioane de euro. Aceasta este și cea de-a cincea tranzacție cu nouă cifre finalizată pe piața locală în cei doi ani și jumătate de la începutul pandemiei, ceea ce este mai mult sau mai puțin comparabil cu numărul de tranzacții mari finalizate în anii anteriori, subliniind atât atractivitatea, cât și importanța în creștere a pieței locale de investiții. Printre alte tranzacții notabile se numără și achiziția METAV Business Park, un proiect mixt în interiorul orașului București, de către Alinso Group, dar și vânzarea Speedwell Record Park, un proiect de birouri din Cluj-Napoca, către AYA Properties Fund, pentru 35 de milioane de euro.
Consultanții Colliers remarcă faptul că, în timp ce marii investitori instituționali vor continua să dirijeze piața și să genereze cea mai mare parte a activității, se observă și o atenție din ce în ce mai mare din partea potențialilor investitori pentru active care necesită investiții pentru a deveni competitive. Pe viitor, piața va asista probabil la o creștere a acestui tip de tranzacții, în special pe fondul încetinirii creșterii economice și al creșterii ratelor dobânzilor.
„Uitându-ne la activitatea investitorilor pe piața din România din ultimii ani, observăm într-o anumită măsură un echilibru între tranzacțiile realizate de investitori noi, respectiv investitori recurenți. În momentul de față, investitorii continuă să manifeste un interes sănătos pentru activele locale și, chiar dacă unii nu au apăsat încă pe accelerație, România rămâne pe radarul lor”, spune Robert Miklo, Director Investment Services la Colliers.
Cu toate acestea, investitorii internationali rămân precauți cu privire la evoluțiile din economia globală, cu precădere în ceea ce privește costul riscului și inflația. Deocamdată, aceste evoluții nu au avut încă un impact semnificativ asupra activității locale, dar, la fel ca în cazul oricărei piețe imobiliare, mediul investițional se bazează într-o anumită măsură pe momentum, iar dacă lucrurile nu se îmbunătățesc curând, consultanții Colliers se așteaptă ca o parte din tendința negativă să se transmită.
Birourile au rămas cea mai dinamică clasă de active, atrăgând tranzacții în valoare de 63% din volumul total în prima jumătate a anului 2022, retailul a generat aproximativ 16% din cifra de afaceri, iar I&L – 14%. Hotelurile au o contribuție mică, restul tranzacțiilor completând topul până la 100%. Totodată, opțiunile de finanțare rămân numeroase pentru sectorul imobiliar, cu marje mai mult sau mai puțin neschimbate de către băncile locale, în pofida contextului oarecum șubred.
„O proprietate generatoare de venit, cum ar fi un proiect de birouri sau unul industrial, în funcție de investitor, poate primi o marjă de creditare in jur de 250 de puncte de bază atunci când se caută un împrumut. Acest lucru subliniază două aspecte: încrederea pe termen lung pe care băncile o au în activele locale, și percepția că, chiar și în cazul unei corecții, prețurile nu sunt supraevaluate, nefiind necesară o ajustare profundă. În altă ordine de idei, 2022 pare să fie un an excepțional pentru piața locală de investiții în ceea ce privește activitatea generală, dar perspectivele pentru 2023 sunt provocatoare și depind în mare măsură de ceea ce se va întâmpla pe piețele financiare globale în trimestrele următoare”, conchide Anca Merdescu, Associate Director Investment Services.
Ce minciuni!
Cladirile de birouri stau goale in pandemie, acum ca lumea lucreaza de acasa („remote”).
Iar presa arunca articole „gogonate” care sa faca vanzare la niste cladiri nevandabile.
In realitate pe piata se intampla urmatorul fenomen:
– afacerile care inca se desfasoara in birouri (inchiriate) se orienteaza la scaderea chiriei pe 2 cai:
1. Solicita reducerea chiriei de la actualul proprietar, amenintand ca daca nu obtin reducere se muta
2. Se muta efectiv in ate birouri pozitionate mai bine pe harta si cu chirie mai micq (birouri care stau goale)