Studiu Cushman & Wakefield Echinox
Costul de ocupare al spațiilor de birouri din București a crescut cu aproximativ 10% în ultimii doi ani, pe fondul majorării costurilor operaționale ale clădirilor și indexării chiriei cu indicele inflației. Majorarea salariului minim pe economie, la care s-a adăugat și revenirea în număr mai mare a angajaților la birou, au exercitat cea mai mare presiune asupra costurile operaționale ale clădirilor de birouri, arată datele companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, pe baza analizei proiectelor pe care le administrează.
Pentru clădirile de mici dimensiuni, creșterea este semnificativ mai mare decât pentru proiectele mai mari pentru cele care fac parte dintr-un portofoliu de active, deoarece în acest caz, pot fi eficientizate resursele și furnizorii pentru mai multe clădiri, ceea ce înseamnă costuri mai reduse.
Costurile operaționale sunt cheltuieli suportate de chiriași, și se adaugă la chiria pe care aceștia o plătesc pentru spațiul ocupat, iar împreună compun costul de ocupare al spațiilor.
Mihaela Petruescu, Partner Asset Services Cushman & Wakefield Echinox: ”Costurile de operare ale unei clădiri sunt în continuare preocuparea principală a managerilor de proprietăți, iar menținerea acestora la un nivel competitiv care să răspundă cât mai bine nevoilor chiriașilor, să asigure standardul de calitate, iar în același timp să se încadreze în proiecțiile financiare ale proprietarilor clădirilor reprezintă o provocare pentru echipele de administrare ale acestor proiecte. Din acest motiv este foarte importantă o abordare proactivă a property managerilor, aspect care va face diferența în ceea ce privește performanța și atractivitatea clădirilor. Nivelul costurilor de operare precum și calitatea serviciilor oferite sunt aspecte importante pe care chiriașii le iau în calcul atunci când decid să închirieze un spațiu, dar și în momentul în care ajung la finalul perioadei contractuale și analizează dacă vor rămâne în clădirea respectivă sau dacă se vor reloca în alt imobil”.
Costurile operaționale ale unei clădiri de birouri includ taxa pe proprietate, mentenanța tehnică, asigurarea, serviciile de curățenie, securitate fizica, inclusiv securitatea la incendiu, cele pentru curățenie, internet, property management.
Cea mai mare pondere în costurile de operare ale proiectelor imobiliare o au taxele de proprietate care pot reprezenta și până la 50% din total.
De asemenea, o creștere semnificativă din costurile operaționale a reprezentat-o și mărirea tarifelor și a cantităților pentru deșeuri pe fondul creșterii gradului de utilizare a clădirilor, care a ajuns la peste 50% față de 15-20% în 2022, în unele cazuri chiar și la 75%.
Alina Dima, Director Asset Services Department Cushman & Wakefield Echinox: ”În vederea eficientizării costurilor si a susținerii obiectivelor ESG ale chiriașilor, echipa de property management a Cushman & Wakefield Echinox a implementat o serie de măsuri în clădirile pe care le administrează. Vorbim aici de monitorizarea si controlul consumurilor de utilități, de adoptarea măsurilor pentru colectarea eficientă a deșeurilor și evaluarea constantă a activității furnizorilor. Pe lângă acestea, există și metode foarte simple, cum ar fi urmărirea prognozei meteo și a calendarului sărbătorilor legale si monitorizarea prezenței la birou. De exemplu, sărbătorile legate reprezintă în total aproximativ o lună dintr-un an, deci poți să optimizezi costurile în această perioadă”.
Totodată prin urmărirea și verificarea atentă a realizării planului de mentenanță preventive se pot realiza anumite optimizări de costuri, care pe termen mediu și lung se traduc în costuri importante cu reparațiile, înlocuirea prematură a echipamentelor și, de asemenea, cu eliminarea riscurilor apariției de disfunctionalități în ceea ce privește activitatea chiriașilor.
Echipa de Asset Services a Cushman & Wakefield Echinox are un portofoliu de 14 proiecte imobiliare, cu o suprafață de peste 450.000 de metri pătrați și o valoare de piață de aproape 500 de milioane de euro, la nivel național, acoperind toate segmentele pieței imobiliare. În total, aceste proiecte găzduiesc 150 de chiriași, din domenii foarte diverse de activitate. Pe segmentul de birouri compania administrează o serie de clădiri emblematice din București, printre care putem aminti Expo Business Park, Floreasca Park, Țiriac Tower, iar bugetul de cheltuieli operaționale gestionat se ridică la peste 9,5 milioane de euro.
