Piața imobiliară în 2025 stă sub semnul influențelor din mediul politic și al deciziilor în vederea reducerii deficitelor
Departamentul de evaluări al companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox a evaluat ȋn 2024 proprietăţi cu o suprafață de 5,5 milioane de metri pătrați şi cu o valoare cumulată de 8,5 miliarde de euro. Comparativ cu anul 2023, portofoliul a înregistrat o creștere de circa 10%, dacă ne raportam la cifra de afaceri.
Cele mai multe rapoarte de evaluare au fost realizare pentru garantarea împrumuturilor bancare (peste 60%), însă impactul acestei categorii în totalul cifrei de afaceri este de doar 33%, având în vedere că în această categorie intră și multe proprietăți mici.
Bogdan Sergentu, Head of Valuation Cushman & Wakefield Echinox: ”Evoluția yieldurilor, a chiriilor, a vânzarilor, a ratei de neocupare, dar și stimulentele acordate chiriașilor de către proprietari, influențează valoarea proprietăților imobiliare. În 2024 nu am observat decât ajustări minore ale yieldurilor în sensul deteriorării acestora, dar acestea au fost compensate de creșterea odată cu inflația a chiriilor. În ceea ce privește segmentul birourilor a fost consemnată o scădere a neocupării, acompaniată de o menținere la niveluri ridicate a stimulentelor oferite de proprietari chiriașilor. Pe segmentul de retail, creșterea vânzărilor retailerilor a dus și la o majorare a nivelului chiriilor procentuale.”
Un element din ce în ce mai prezent pe sectorul imobiliar, respectiv politicile din domeniul ESG, au adus de asemenea, schimbări în domeniul serviciilor de evaluare. În acest sens, încă din anii trecuți au intrat în vigoare standarde de evaluare care tratează eficiența energetică a clădirilor. Aceasta poate fi relevantă pentru valoarea proprietăților, în sensul că o anumită clasă de eficiență energetică poate afecta utilizarea actuală sau viitoare a unei clădiri.
Deși specificitatea standardelor de evaluare ce tratează eficiența energetică este încă redusă, evaluatorii țin cont de aceasta prin luarea în considerarea a unor costuri operaționale mai mari pentru clădirile cu eficiență energetică redusă sau prin considerarea unor cheltuieli de aducere a clădirii la nivelul reglementărilor prezente sau viitoare. Totodată, gradul de eficiență energetică se reflectă și în valoarea yieldului luat în calcul la evaluarea activului.
Bogdan Sergentu, Head of Valuation Cushman & Wakefield Echinox: ”Aceeași vectori vor guverna și în 2025 valorile activelor imobiliare, însă spre deosebire de 2024, acest an va fi influențat de mediul politic, alegerile prezidențiale din primavară și evoluția războiului din Ucraina putând avea o influență semnificativă asupra valorilor proprietăților. În plus, deciziile guvernului în sensul limitării deficitelor, o posibilă perioadă de austeritate, dar și deteriorarea ratingului de țară pot de asemenea să aibă o influență negativă asupra valorilor activelor imobiliare.”
Cel mai rezilient segment din punct de vederii evoluției valorii activelor a fost acela de retail datorită creșterii vânzărilor pentru anumiți retaileri. Am observat scăderi ale ratei de neocupare, dar și o capacitatea rapidă de înlocuire (fără perioade lungi de neocupare) în centrele comerciale a retailerilor care nu performau. Totodată, retailerii au continuat să se extindă, iar traficul în centrele comerciale a urmat un trend ascendent.
Segmentul care a avut de suferit în continuare este cel de birouri, care nu a reușit decât parțial să reducă rata de neocupare. Nivelul ridicat al stimulentelor oferite chiriașilor de către proprietarii de birouri a fost compensat doar parțial de indexarea chiriilor cu inflația. Scăderea ritmului de dezvoltare a noilor clădiri de birouri ar putea duce la o reechilibrare și pe acest segment.
