Analiză Crosspoint
- Terenurile cu PUZ aprobat și edificabil clar devin noile vedete ale pieței urbane, în timp ce accesul la energie și infrastructura digitală generează o nouă categorie de active premium pentru investitori.
Piața terenurilor din România traversează una dintre cele mai importante transformări din ultimii ani. Potrivit lui Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate, Asociat Internațional al Savills în România, terenurile cu urbanism clarificat, PUZ aprobat și posibilitatea intrării rapide în dezvoltare devin activele cele mai căutate ale pieței, într-un context în care diferența de valoare dintre terenurile autorizate și cele fără documentație continuă să se adâncească.
„În ultimii ani, valoarea unui teren era analizată aproape exclusiv prin prisma indicatorilor urbanistici și a potențialului de dezvoltare imobiliară. Astăzi, întrebarea nu mai este cât putem obține în viitor, ci cât avem sigur și cât de repede putem începe. Certitudinea și viteza au devenit criterii de preț”, afirmă Ionuț Stan.
Tendința era deja vizibilă înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului. Potrivit raportului Crosspoint privind piața imobiliară din prima jumătate a anului 2026, cumpărătorii prioritizează terenurile complet autorizate și manifestă o rezervă tot mai mare față de proiectele care depind de aprobări viitoare. În unele cazuri, tranzacțiile sunt condiționate de obținerea autorizației de construire înainte de semnarea documentelor finale, ceea ce contribuie la creșterea diferenței de valoare dintre terenurile autorizate și cele cu risc urbanistic ridicat.
Potrivit analizei Crosspoint, în acest context piața începe să funcționeze în două viteze. De o parte se află terenurile care permit dezvoltarea rapidă, beneficiază de documentație clară și care sunt tranzacționate ușor. De cealaltă parte se află loturile achiziționate în trecut pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare și care devin tot mai dificil de valorificat.
„Până acum, PUZ-ul era instrumentul prin care un teren își dubla sau tripla valoarea. Astăzi, această logică se schimbă. Câștigă terenurile care au indicatorii deja clarificați, PUZ aprobat, certificat de urbanism valid sau posibilitatea de autorizare rapidă. Pierd terenurile cumpărate exclusiv pe ipoteza că, în viitor, vor putea obține indicatori urbanistici semnificativ mai buni”, detaliază Ionuț Stan.
Potrivit acestuia, diferența dintre terenurile cu urbanism clarificat și cele „cu potențial” va continua să crească în următorii ani.
„Piața plătea deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile autorizabile, iar această diferență se va lărgi. În multe cazuri, terenul cu potențial se va tranzacționa cu discount, cu plăți condiționate de obținerea documentației sau nu se va tranzacționa deloc. Unitatea de măsură se schimbă. Nu mai negociem euro pe metru pătrat de teren, ci euro pe metru pătrat construibil. Acesta este singurul preț care contează într-o analiză de fezabilitate.”
În paralel, Crosspoint observă o diversificare accelerată a tipurilor de cumpărători activi pe piața terenurilor. Dacă dezvoltatorii rezidențiali continuă să reprezinte una dintre cele mai importante categorii de investitori, interesul pentru proiecte de energie, infrastructură digitală și centre de date crește constant.
„În acest an am văzut apariția unor profile noi de cumpărători, investitori în energie și infrastructură digitală care analizează proprietățile prin filtre complet diferite. Pentru un proiect de stocare a energiei sau pentru un centru de date, accesul la capacitate electrică poate fi mai important decât indicatorii urbanistici clasici”, declară Ionuț Stan.
Zone precum sudul Bucureștiului, IMGB, precum și centre regionale precum Jucu, Brașov, Oradea sau Timișoara atrag interesul investitorilor datorită accesului la infrastructură și capacităților energetice disponibile.
„Numitorul comun este infrastructura. Acolo unde există acces la energie, rețele de transport și posibilitatea implementării rapide a proiectelor, interesul investitorilor este în creștere. În anumite cazuri, disponibilitatea energiei devine un criteriu la fel de important ca localizarea”, explică Ionuț Stan.
Activitatea Crosspoint din 2026 reflectă această schimbare. Compania a intermediat tranzacții importante pe segmentul rezidențial și de retail, inclusiv un teren destinat unui proiect rezidențial din București cu o valoare de peste 10 milioane euro și un teren de retail tranzacționat în Craiova pentru peste 9 milioane euro. În paralel, Crosspoint gestionează mandate pentru identificarea unei locații destinate unui centru de date de 250 MW și pentru vânzarea unui proiect BESS de 500 MW.
„Asistăm la o schimbare de paradigmă. În următorii ani vom continua să vedem interes pentru proiectele rezidențiale și comerciale, dar și o creștere accelerată a cererii pentru terenuri asociate energiei și infrastructurii digitale. Dacă în trecut valoarea era generată în principal de urbanism, în viitor tot mai multe terenuri vor fi evaluate și prin prisma capacității energetice pe care o pot oferi. Practic, în anumite segmente ale pieței începem să trecem de la CUT la MW”, concluzionează Ionuț Stan.
