Atunci când o companie caută un depozit, comparația începe de cele mai multe ori cu două cifre: suprafața disponibilă și chiria pe metru pătrat. Numai că două hale de 5.000 m² pot oferi, în realitate, capacități de stocare foarte diferite.
Motivul este simplu: într-un depozit nu contează doar câți metri pătrați ai la dispoziție, ci și cât de eficient poți utiliza spațiul pe verticală.
Pentru companiile care analizează un depozit de închiriat, înălțimea utilă a halei poate influența numărul de paleți depozitați, configurația rafturilor, echipamentele necesare și, în final, costul real al operațiunii.
O hală mai înaltă nu este însă automat și o hală mai eficientă. Diferența apare atunci când înălțimea disponibilă poate fi utilizată efectiv.
De ce contează înălțimea utilă, nu înălțimea clădirii
În specificațiile unei proprietăți industriale, una dintre informațiile importante este înălțimea utilă. Aceasta reprezintă spațiul vertical care poate fi folosit efectiv pentru depozitare sau pentru desfășurarea activității.
Grinzile, instalațiile, sistemele de sprinklere, corpurile de iluminat și alte elemente tehnice pot limita înălțimea la care pot fi montate rafturile.
În multe hale logistice moderne, înălțimea utilă ajunge în zona de 10–12 metri, ceea ce permite configurarea unor sisteme de depozitare pe mai multe niveluri. Pentru o companie cu volume mari de marfă, diferența dintre o hală de 8 metri și una de 12 metri poate însemna o capacitate semnificativ mai mare pe aceeași suprafață închiriată.
Practic, compania cumpără metri pătrați, dar operează într-un volum.
De aici apare și unul dintre cele mai importante avantaje ale unei hale înalte.
Mai multă marfă fără mai mulți metri pătrați
Chiria industrială este calculată, în general, în funcție de suprafața ocupată. Astfel, utilizarea eficientă a spațiului pe verticală poate permite unei companii să depoziteze mai multe produse fără să închirieze încă 1.000 sau 2.000 m².
Să presupunem că două proprietăți au aceeași suprafață. Prima permite o configurație cu patru niveluri de paleți, iar cea de-a doua poate susține cinci sau șase niveluri.
Chiar dacă a doua proprietate are o chirie ușor mai mare pe metru pătrat, costul raportat la fiecare poziție de palet poate fi mai bun.
Din acest motiv, în procesul de selecție a unei hale industriale de închiriat, comparația exclusivă a chiriei poate conduce la o concluzie greșită.
Mai relevant este costul total al spațiului raportat la capacitatea pe care compania o poate obține în interior.
Înălțimea vine însă și cu investiții
Spațiul vertical suplimentar nu poate fi valorificat fără infrastructura potrivită.
Pentru depozitarea la înălțime pot fi necesare sisteme de rafturi mai complexe, iar echipamentele standard de manipulare nu sunt întotdeauna suficiente. În funcție de configurație, companiile pot avea nevoie de reach truck-uri, echipamente pentru culoare foarte înguste – VNA – sau chiar sisteme automatizate.
Aceste investiții trebuie analizate încă din etapa de selecție a proprietății.
De exemplu, o hală de 12 metri poate părea atractivă, dar dacă activitatea companiei presupune depozitarea produselor direct pe pardoseală sau manipularea unor mărfuri care nu pot fi suprapuse, înălțimea suplimentară poate avea o valoare redusă.
Același principiu se aplică și în cazul unui spațiu de producție de închiriat. Pentru unele activități, înălțimea permite instalarea unor utilaje, poduri rulante, trasee tehnologice, sisteme de exhaustare sau platforme tehnice. Pentru altele, puterea electrică disponibilă, accesul pentru camioane sau configurația pardoselii sunt mult mai importante.
Pardoseala poate limita ceea ce înălțimea promite
Un criteriu uneori trecut cu vederea este pardoseala.
Cu cât rafturile sunt mai înalte, cu atât cerințele privind capacitatea portantă și planeitatea pardoselii devin mai importante. Structurile de rafturi, paleții și echipamentele generează sarcini considerabile, iar sistemele de manipulare care operează la înălțimi mari au nevoie de o suprafață foarte bine executată.
Acest aspect este important în special în cazul soluțiilor VNA, unde stivuitoarele circulă prin culoare foarte înguste și ridică marfa la niveluri superioare.
O hală poate avea o înălțime excelentă pe hârtie, dar dacă pardoseala nu permite instalarea configurației de rafturi dorite, compania poate ajunge la lucrări suplimentare și costuri care nu au fost prevăzute inițial.
Protecția la incendiu trebuie analizată înainte de amenajare
Creșterea densității de stocare înseamnă și o analiză atentă a sistemului de protecție împotriva incendiilor.
Tipul mărfurilor, materialele din care sunt realizate ambalajele, înălțimea rafturilor și configurația acestora pot influența cerințele tehnice.
În anumite situații poate fi necesară adaptarea sistemului de sprinklere sau instalarea unor elemente suplimentare de protecție.
Este mult mai eficient ca aceste aspecte să fie verificate înainte de semnarea contractului decât după ce compania a ales proprietatea și a început proiectarea spațiului.
Aici apare diferența dintre alegerea unei hale doar în funcție de oferta comercială și analiza proprietății din perspectiva operațiunii care urmează să funcționeze în interior.
Mai înalt nu înseamnă întotdeauna mai bun
Există multe situații în care o hală mai joasă poate fi alegerea corectă.
În operațiunile de cross-docking, spre exemplu, marfa rămâne foarte puțin timp în depozit. În acest caz, numărul rampelor, zona de sortare, curtea de manevră și accesul rapid către infrastructura rutieră pot conta mai mult decât posibilitatea de a instala șase niveluri de rafturi.
Pentru produsele foarte voluminoase sau pentru mărfurile depozitate direct pe pardoseală, avantajul unei hale de 12 metri poate fi, de asemenea, limitat.
În producție, alte criterii pot deveni prioritare: puterea electrică, gazul, ventilația, accesul angajaților, capacitatea pardoselii sau posibilitatea autorizării activității.
De aceea, întrebarea nu ar trebui să fie „Care dintre cele două hale este mai înaltă?”, ci „Care dintre ele permite companiei să funcționeze mai eficient?”.
Cum ar trebui comparate două depozite
O analiză corectă pornește de la activitatea companiei, nu de la clădire.
Numărul actual de paleți, volumele estimate pentru următorii ani, frecvența intrărilor și ieșirilor, tipul de marfă, sistemul de picking și echipamentele de manipulare pot determina configurația necesară.
Abia ulterior poate fi stabilită suprafața optimă.
În acest calcul trebuie introduse și costurile pentru rafturi, echipamente, amenajări, încălzire, mentenanță și eventualele modificări ale instalațiilor.
Astfel, o proprietate aparent mai scumpă poate deveni varianta mai eficientă atunci când permite companiei să concentreze întreaga activitate într-o singură locație și să evite închirierea unei suprafețe suplimentare.
În sens invers, plata unei chirii mai mari pentru specificații tehnice care nu vor fi niciodată utilizate nu reprezintă un avantaj.
Un depozit trebuie ales pentru operațiunea care va funcționa în interior
Pe piață există hale logistice de clasă A, depozite independente, proprietăți care pot fi adaptate, spații de producție și proiecte dezvoltate în funcție de cerințele viitorului chiriaș.
Diferențele dintre acestea nu se rezumă la suprafață și chirie.
Înălțimea, pardoseala, poziția stâlpilor, numărul rampelor, accesul drive-in, dimensiunea curții, puterea electrică și posibilitatea de extindere pot schimba complet eficiența unei proprietăți.
De aceea, înainte de alegerea unui depozit de închiriat sau a unui spațiu de producție de închiriat, este util ca cerințele operaționale să fie definite cât mai exact.
Activ Property Services oferă consultanță companiilor care caută proprietăți industriale în București și în principalele orașe din România, de la definirea cerințelor și identificarea proprietăților potrivite până la vizionări, compararea ofertelor și negocierea condițiilor comerciale.
Pentru că, în final, cea mai bună hală nu este neapărat cea mai mare sau cea mai înaltă, ci aceea în care fiecare metru pătrat – și fiecare metru pe verticală – poate fi folosit eficient.
