Studiu Colliers
Piața de retail din România intră într-o nouă etapă de maturizare, în care investițiile se mută tot mai mult de la dezvoltări noi către modernizarea și repoziționarea proiectelor existente, arată raportul „ExCEEding Borders Retail 2026: Maintaining Retail Excellence and Restoring Potential”, publicat recent de Colliers. Aproximativ 53% din stocul modern de retail din România are peste 15 ani, iar în București, ponderea ajunge la 59%, cu toate că aceste procente sunt ușor mai mici decât media regională. La nivelul piețelor analizate din Europa Centrală și de Est și din regiunea baltică, circa 20 de milioane de metri pătrați, adică aproape două treimi din stocul total de 33,3 milioane de metri pătrați, au peste 15 ani, iar peste 10,6 milioane de metri pătrați au mai mult de 20 de ani.
Această structură a stocului pune tot mai mult accent pe investițiile în proiectele existente, subliniază consultanții Colliers. Proprietarii se concentrează pe renovare, eficientizare, ajustarea mixului de chiriași și introducerea unor funcțiuni noi, de la restaurante și divertisment la fitness, sănătate, wellness și servicii. Raportul acoperă Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România, Slovacia, Estonia, Letonia și Lituania și analizează centrele comerciale și proprietățile moderne de retail cu o suprafață închiriabilă de peste 5.000 de metri pătrați, pe baza datelor disponibile la finalul primului semestru din 2026.
Spre deosebire de unele piețe vest-europene, unde proiectele comerciale care și-au pierdut relevanța sunt tot mai des transformate în proiecte rezidențiale, logistice sau mixte, în Europa Centrală și de Est multe active mature rămân competitive și bine ocupate, în contextul în care stocul total pe cap de locuitor este ceva mai redus. De aceea, modernizarea este adesea preferată unei reconversii complete și nu înseamnă doar schimbări vizibile pentru clienți. Pe lângă design, funcționalitate și oferta comercială, proprietarii investesc tot mai mult în infrastructură, sisteme tehnice și tehnologii noi, pentru a menține proiectele relevante și competitive pe termen lung.
„Piața de retail din România a ajuns într-o etapă firească de maturizare. Multe dintre centrele comerciale dezvoltate în anii 2000 au în continuare poziții bune în piață, dar așteptările consumatorilor și retailerilor s-au schimbat. Nu mai este suficientă doar o renovare de imagine. Proprietarii trebuie să regândească mixul de chiriași, experiența clienților, eficiența clădirii și rolul proiectului în comunitate. Pentru activele bine amplasate, astfel de investiții pot prelungi ciclul de viață și pot crea valoare fără a fi nevoie de o reconstrucție completă”, explică Simina Niculita, Director | Partener | Retail Agency la Colliers.
În România, însă, nu toate proiectele mature au aceleași perspective. Activele foarte vechi, mai ales cele din zone secundare, pot necesita investiții greu de justificat, în timp ce proiectele mai vechi, dar bine amplasate, inclusiv în zone centrale, pot susține renovări ample sau chiar redezvoltări. Pentru centrele construite în ultimele două-trei decenii, accentul cade mai ales pe modernizare și repoziționare, astfel încât să rămână relevante într-o piață tot mai competitivă. Interesul pentru regenerarea urbană, alături de oferta limitată de terenuri bine amplasate, crește atractivitatea unor astfel de active pentru investitori.
Datele arată și dimensiunea acestei nevoi de adaptare, în condițiile în care aproximativ 41% din stocul modern de retail din România are între 16 și 20 de ani, iar alte 19% dintre spații au între 11 și 15 ani. Doar circa 15% din stoc a fost dezvoltat în ultimii cinci ani. În București, 59% din stoc are peste 15 ani, față de 84% în Budapesta, 76% în Riga, 70% în Varșovia, 63% în Praga și 62% în Vilnius. Datele Colliers subliniază, în egală măsură, și dinamismul transformării pieței locale din ultimii ani. Dacă 15% din stocul existent în România a fost livrat în ultimii 5 ani, în Polonia sau Ungaria, procentul este de doar 3-4%, în timp ce în Cehia – de 9%.
În paralel, se schimbă și rolul centrelor comerciale. Restaurantele, zonele de divertisment, fitnessul, serviciile medicale, wellness-ul, co-working-ul și funcțiunile pentru comunitate ocupă un loc tot mai important în mix, oferind mai multe motive de vizită și fiind mai puțin expuse concurenței din online. Tendința este susținută și de schimbarea consumului: deși populația îmbătrânește, veniturile și puterea de cumpărare cresc, iar în marile orașe cererea se orientează tot mai mult către servicii, sănătate și timp liber.
Un exemplu concret la care a participat și Colliers, prin servicii de consultanță și închiriere pentru o astfel de repoziționare, este Agora Mall din Arad. Proiectul, cu o suprafață de aproximativ 36.000 de metri pătrați și dezvoltat în 2008-2009, ajunsese aproape complet neocupat în 2017-2018, după pierderea ancorei alimentare. Noul proprietar a ales modernizarea și repoziționarea în locul unei reconstrucții complete, iar centrul s-a redeschis în august 2025 cu un concept care combină retailul cu restaurante, servicii, cinema, fitness și divertisment.
Alte exemple de proiecte în curs de desfășurare, pentru care Colliers oferă servicii de consultanță, sunt Unirea București și Unirea Brașov, unde spațiul închiriabil va fi restructurat integral și alocat unui mix larg de funcțiuni, pentru a răspunde nevoilor comunităților din imediata apropiere, dar și pentru a atrage o gamă mai largă de consumatori din cele două orașe.
Retail park-urile se află însă într-o etapă diferită. Fiind, în general, mai noi decât centrele comerciale tradiționale, beneficiază încă de cerere solidă din partea retailerilor. Investițiile se concentrează mai ales pe eficiență energetică, criterii ESG, servicii, accesibilitate și experiența clienților. Formatul rămâne atractiv în special în orașele mici și medii, unde proximitatea și costurile de operare susțin în continuare dezvoltarea.
„Vârsta unui centru comercial nu este singurul criteriu care arată dacă proiectul trebuie renovat, extins sau reconvertit. Contează amplasarea, zona pe care o deservește, gradul de ocupare, concurența și cât de ușor poate fi adaptată clădirea. În unele cazuri, sunt suficiente un mix mai bun de chiriași și modernizarea spațiilor. În altele, pot fi necesare extinderi, schimbarea formatului sau introducerea unor funcțiuni noi. În România, unde terenurile bine amplasate în marile orașe sunt tot mai greu de găsit, repoziționarea proiectelor existente poate deveni o opțiune tot mai atractivă pentru investitori”, adaugă Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers.
Pe termen mediu, raportul Colliers arată că piața de retail din regiune se va concentra mai puțin pe dezvoltarea de spații noi și mai mult pe adaptarea celor existente. Digitalizarea, schimbările demografice și cerințele de sustenabilitate vor accelera această transformare, iar centrele comerciale vor combina tot mai mult retailul cu servicii, restaurante, zone de petrecere a timpului liber, sănătate, wellness și spații dedicate comunității.
