Efectele pe termen lung, deși benefice pentru piață, pot include scumpiri sau redirecționare de capital
Analiză Pinwell
Legea 169/2026 sau „Noul Cod al Urbanismului” a intrat în vigoare pe 25 august 2026 și reprezintă una dintre cele mai mari reforme din domeniul urbanismului și construcțiilor din ultimii ani. Noile prevederi aduc simplificări semnificative în procesul de obținere a autorizațiilor de construcție, un lucru favorabil pentru o piață tot mai complicată pentru jucători, în care autorizațiile rezidențiale au scăzut cu 9,6% în primul semestru, iar oferta de apartamente noi din București, cu 26%, constată Gabriel Voicu și Victor Vremera, reprezentanții Grupului imobiliar Pinwell. Totodată, aceștia semnalează și un set de probleme de corelare a textului, identificate parcurgând trimiterile pe care articolele codului și le fac între ele.
Textul Codului conține mai multe erori de redactare, de la definiția procentului de ocupare a terenului (POT) până la regulile de parcelare. În plus, noua versiune a legii conține și multe paragrafe contradictorii, indică analiza Pinwell, una dintre ele fiind legată de parcelarea terenurilor, operațiune care, conform Noului Cod, se poate realiza prin două instrumente diferite, cu proceduri și competențe distincte, care întârzie procesul luni de zile. Cu alte cuvinte, în evaluarea fondatorilor Pinwell, un dosar depus pe același teren poate primi două răspunsuri diferite, în funcție de interpretarea primăriei.
„Dacă în urmă cu o săptămână, când un proprietar mă întreba cum arată procesul de vânzare pentru terenul lui, îi puteam da un termen și niște direcții clare. Acum, îi pot spune că răspunsul depinde de interpretarea primăriei, pentru că Noul Cod indică mai multe rute procedurale, unele dintre ele necesitând procese mult mai îndelungate decât altele. Iar această incertitudine încetinește orice tranzacție și, în timp, se reflectă și în preț”, spune Victor Vremera, Co-CEO Pinwell.
Această versiune a Codului nu are efecte doar asupra terenurilor, ci afectează și tranzacțiile în care una dintre părți are nevoie de un certificat sau de o autorizație, constată reprezentanții Pinwell. Date fiind neconcordanțele actuale din text, până ce acestea vor fi soluționate, sunt așteptate întârzieri sau chiar blocaje în cazul tranzacțiilor care se întâmplă în această perioadă. Cu toate acestea, fondatorii Pinwell o văd doar ca pe o ajustare temporară, concentrându-se pe efectele benefice pe termen lung.
„Noul Cod aduce acum niște îmbunătățiri pe care piața le aștepta de zece ani. Dacă ne uităm în perspectivă, vedem cum lucrurile se vor apropia de o normalitate care elimină dezvoltatorii și investitorii speculativi și lasă loc celor care au o strategie reală, făcând astfel din piața tranzacțiilor una mai sigură pentru toți jucătorii. Totuși, în acest moment, ne putem aștepta la erori și la blocaje considerabile, mai ales că textul permite interpretări diferite. Astfel, dacă lucrurile rămân așa, vom ajunge, probabil, într-un punct în care fiecare primărie își construiește propria practică și ajungem să lucrăm cu tot atâtea interpretări câte autorități avem”, spune Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell.
Analiza Pinwell arată că Noul Cod de Urbanism conține mai multe paragrafe care sunt contradictorii în formula actuală a legii. De exemplu, art. 216 definește parcelarea ca începând de la trei loturi și o condiționează de un certificat pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal, art. 256 cere planul zonal doar peste trei loturi, iar în alineatul imediat următor îl cere la orice parcelare, în timp ce art. 218 lasă proiectul urbanistic de detaliu să acopere până în 12 loturi de case. Tocmai de aceea, evaluarea unui dosar pentru același teren depinde de interpretarea primăriei la care este depus. O altă posibilă eroare de redactare produce confuzii asupra a ceea ce intră sau nu în calculul POT (Procentul de ocupare a terenului).
În opinia fondatorilor Pinwell, noua versiune a Codului de Urbanism aduce schimbări absolut necesare pe piața imobiliară, dar implementarea, cel puțin în perioada imediat următoare, va produce și efecte negative, care pot genera blocaje, scumpiri sau chiar reticența unor investitori de a demara proiecte noi.
