Legea care aduce schimbări majore privind responsabilitatea dezvoltatorilor imobiliari și protecția cumpărătorilor, cunoscută și sub denumirea de „Legea Nordis”, adoptată recent de Camera Deputaților și trimisă spre promulgare, transformă piața imobiliară, sunt de părere specialiștii TPA România, companie de top în Europa Centrală și de Est, specializată în audit, contabilitate, consultanță fiscală și consultanță juridică. Astfel, cumpărătorii beneficiază de protecție fără precedent, cu garanții reale și mecanisme care reduc riscul pierderii avansurilor, dar dezvoltatorii vor trebui să-și recalibreze proiectele, să gestioneze capitalul mai riguros și să suporte costuri administrative mai mari, ceea ce va încetini lansările și va crește prețul locuințelor, amplificat și de recentele majorări de TVA.
„Noua lege oferă cumpărătorilor cea mai robustă protecție de până acum. Din perspectiva acestora, este un pas înainte: claritate mai mare, garanții reale și mecanisme care diminuează riscul de pierdere a avansurilor. Pentru dezvoltatori însă, se anunță o perioadă de reașezare, în care capitalizarea devine esențială, proiectele se vor lansa mai greu, cash-flow-ul nu va mai putea fi susținut exclusiv din avansuri, iar costurile administrative vor crește semnificativ. Piața se va profesionaliza, dar se va și filtra. Pe de altă parte, volumul mai mare de documentații, controalele mai stricte, regulile noi privind folosirea banilor și capitalul care rămâne blocat mai mult timp în proiecte vor crește costurile de construire. Toate aceste schimbări pot duce, pe termen mediu, la o majorare a prețurilor locuințelor. La acestea se adaugă și recenta majorare a TVA pentru locuințe, ceea ce pune o presiune suplimentară asupra prețului final plătit de cumpărători”, explică Alexandra Cohuțiu, avocat în cadrul TPA România.
Astfel, noua lege aduce piața imobiliară în pragul uneia dintre cele mai ample reforme legislative din ultimii ani: urmărește să remedieze vulnerabilități cunoscute ale sistemului – promisiuni suprapuse pentru aceeași unitate, avansuri necorelate cu progresul lucrărilor, utilizarea netransparentă a fondurilor și lipsa unor garanții reale pentru cumpărător în etapa de proiect.
Clarificarea și consolidarea obligațiilor dezvoltatorilor
Legea definește expres noțiunea de „dezvoltator” – acei investitori care realizează proiecte imobiliare de tip locuințe individuale sau condominii în vederea înstrăinării – și reunește într-o formă coerentă responsabilitățile dezvoltatorului, acoperind întregul parcurs al proiectului: de la obținerea avizelor și autorizațiilor și asigurarea nivelului calitativ al proiectării și execuției, până la verificarea lucrărilor prin specialiști atestați, supravegherea execuției prin diriginți de șantier, remedierea neconformităților, realizarea recepțiilor și întocmirea cărții tehnice a construcției.
„Este, fără îndoială, un set structurat de obligații menit să crească siguranța cumpărătorilor, să consolideze protecția acestora și să ridice standardele de calitate în construcții. Totuși, pentru mulți dezvoltatori mici – cei care lucrează cu echipe reduse și cash-flow limitat – aceste cerințe vor reprezenta o povară reală. Implementarea completă a tuturor obligațiilor va genera costuri suplimentare, durate mai lungi și o nevoie mai mare de capital disponibil”, spune Alexandra Cohuțiu.
Promisiuni încheiate în formă autentică și obligația de preapartamentare
Una dintre cele mai importante schimbări este introducerea unui mecanism strict pentru promisiunile încheiate înainte de finalizarea imobilului: acestea se pot semna doar în formă autentică, doar după realizarea operațiunii de preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru toate unitățile viitoare și numai în baza unui extras de carte funciară pentru unitatea viitoare. Astfel, preapartamentarea presupune o documentație cadastrală specifică și deschiderea anticipată a cărții funciare a condominiului, precum și a cărților funciare individuale pentru toate unitățile viitoare, cu mențiunea expresă că acestea constituie bunuri viitoare.
„Acest sistem diminuează riscul promisiunilor multiple și conferă cumpărătorului o protecție juridică reală. Pentru dezvoltatori însă, înseamnă că vânzarea nu mai poate începe în faze foarte incipiente. Fără preapartamentare (care va fi, cel mai probabil, o procedură costisitoare și relativ complexă), nu se poate încasa niciun avans, ceea ce va face mult mai dificilă finanțarea proiectelor din avansuri. Preapartamentarea și actualizarea cărților funciare reprezintă un mecanism tehnic coerent, dar provocator de implementat”, explică avocatul TPA România.
Reglementarea convențiilor de rezervare
Legea reglementează explicit convențiile de rezervare – acestea pot fi încheiate pentru un termen de maximum 60 de zile, trebuie urmate fie de încheierea promisiunii în formă autentică, fie de contractul de vânzare-cumpărare și permit perceperea unui avans deductibil din prețul final, care nu poate fi mai mare de 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute. Totodată, legea obligă dezvoltatorul să restituie integral suma achitată în termen de 30 de zile de la expirarea termenului, dacă promisiunea sau contractul nu au fost semnate în interiorul intervalului stabilit, din culpa exclusivă a dezvoltatorului.
Avansuri plafonate și conturi bancare dedicate: dispare flexibilitatea financiară
Legea introduce plafonarea etapizată a avansurilor în concordanță cu progresul real al lucrărilor (pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț), precum și obligația ca avansurile să fie depuse într-un cont bancar dedicat, utilizabil exclusiv pentru acel proiect și numai cu ștampila ”bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier. Utilizarea banilor în alte scopuri decât pentru realizarea proiectului este interzisă și sancționată cu amendă de 1% din cifra de afaceri aferentă anului anterior (dacă fapta nu constituie infracțiune).
„Aceasta este, fără îndoială, un mecanism concret de protecție pentru cumpărători, dar și o restricție semnificativă pentru dezvoltatori, care nu vor mai putea utiliza banii încasați pentru finanțarea altor etape sau altor proiecte. Fluxurile financiare vor trebui să fie mult mai transparente și mult mai planificate”, spune Alexandra Cohuțiu.
