Decalajul dintre clădirile de birouri moderne și cele mai vechi se adâncește
Studiu Colliers
În perioadele de incertitudine este nevoie de prudență, iar acest lucru a fost evident în toate aspectele pieței de birouri în 2023, un an mixt din prisma activității. Pe de-o parte cererea totală a înregistrat o creștere de aproximativ 44% față de 2022, până la aproximativ 400.000 de metri pătrați, depășind cu ușurință recordul anterior de 365.000 de metri pătrați atins în 2019, arată raportul anual publicat de Colliers. Pe de altă parte, 2023 a marcat cel mai scăzut nivel al livrărilor din 2015 încoace și, de asemenea, o scădere cu 42% față de media ultimilor 5 ani. Perspectivele pe termen scurt rămân însă favorabile pentru anumite zone ale pieței, iar consultanții Colliers estimează că, în cazul clădirilor de bună calitate în ceea ce privește eficiența energetică și destul de bine conectate la infrastructura orașului, rata de ocupare ar continua să se îmbunătățească. Acest lucru va înclina și mai mult balanța în favoarea proprietarilor în anumite subpiețe, crescând decalajul dintre birourile bine poziționate care respectă standardele ESG și cele mai vechi.
Anul trecut au fost livrați doar 110.000 de metri pătrați de spații noi de birouri moderne în București, stocul total ajungând astfel la aproape 3,4 milioane de metri pătrați. Cele mai importante proiecte noi au fost a doua fază a One Cotroceni Park din portofoliul One United (34.500 de metri pătrați), a doua fază a U-Center deținut de Forte Partners (32.500 de metri pătrați) și a doua fază a @Expo din portofoliul Atenor (28.000 de metri pătrați). Alte două proiecte cu suprafețe sub 10.000 de metri pătrați care au fost de asemenea finalizate sunt Arghezi 4 din portofoliul Strabag și Muse din portofoliul Primavera Development. Volumul livrărilor se va atenua și mai mult având în vedere că activitatea de construcții a încetinit și doar un singur proiect semnificativ este preconizat să fie finalizat în București în 2024 – AFI Loft (aproximativ 16.000 de metri pătrați).
„Temperarea livrărilor a fost însoțită de o încetinire a cererii noi, în scădere cu aproximativ 6% în 2023, până la 115.000 de metri pătrați. Această cifră este destul de aliniată cu media anuală înregistrată în ciclul anterior. Este de remarcat, pe de altă parte, că tranzacțiile de leasing generate de cereri noi, adică acele contracte care îmbunătățesc gradul de ocupare, deci excluzând relocările din stocul competitiv sau reînnoirile, au reprezentat mai puțin de 30% din totalul tranzacțiilor de leasing, față de 40-50% în anii dinaintea pandemiei. În mod normal, ne-am aștepta la o astfel de prevalență a reînnoirilor în detrimentul cererii noi în piețe mature, nu în cele emergente cum este cea din București”, explică Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Cea mai importantă tranzacție a anului a fost realizată de Oracle, cunoscut drept unul dintre cei mai mari chiriași din București, care și-a redus spațiul total de birouri la aproximativ jumătate, mai exact la 26.000 de metri pătrați distribuiți în două proiecte distincte din zona Floreasca – Barbu Văcărescu. Consultanții Colliers subliniază că dimensiunea unor chiriași poate determina schimbări semnificative, având în vedere că numai spațiile eliberate de Oracle reprezintă un sfert de punct procentual din suprafața întregii piețe de birouri din București.
Nu se pot trage, însă, concluzii în funcție de un singur contract de leasing. Spre exemplu, în cea mai mare tranzacție distinctă a anului, Honeywell și-a reînnoit contractul de închiriere pentru 24,000 de metri pătrați, fără a face vreo modificare în sus sau în jos asupra suprafeței ocupate. Un alt exemplu notabil este Adobe, care aproape și-a dublat suprafața ocupată anterior până la 17.500 de metri pătrați.
„Una dintre tendințele de remarcat din piața imobiliară în 2023 este preferința chiriașilor mai mici pentru spații de birouri moderne de Clasa A. În urmă cu câțiva ani, această cerere ar fi fost mai degrabă orientată vile sau clădiri de birouri mai vechi. O altă observație importantă este legată de instituțiile de stat, care, deși au o prezență limitată în clipa de față pe piața de birouri modern, sunt așteptate să își crească cererea, în special în linie cu obiectivele ESG susținute de UE. O tranzacție notabilă este și cea a Infineon, o companie IT, pentru un proiect build-to-suit (BTS) din portofoliul One United, închiriat pe o perioadă de 15 ani. Tranzacția este unică dacă ținem cont că majoritatea contractelor de închiriere acoperă perioade de 5-7 ani și, ocazional, de până la 10 ani. Această evoluție semnalează o schimbare pozitivă, indicând atât creșterea încrederii în piața locală a unora dintre companii, cât și maturizarea pieței de birouri”, adaugă Victor Coșconel.
În ceea ce privește chiriile, situația s-a schimbat destul de mult în condițiile în care în precedentul deceniu, acestea au fost puțin schimbate în București. Anul trecut, însă, consultanții Colliers au observat o creștere cu aproximativ 16% a chiriilor în zona CBD (Central Business District), până la 22 de euro pe metru pătrat. O creștere similară a fost observată, în general, în clădirile de bună calitate din punct de vedere al eficienței energetice, care sunt, de asemenea, bine conectate la infrastructura orașului. În paralel, clădirile mai vechi sau cele din locații mai puțin atractive pierd chiriași și, prin urmare, nu pot justifica chirii mai mari, contribuind astfel la decalajul semnificativ dintre birourile care respectă standardele ESG și sunt bine poziționate și cele din clădiri mai vechi.
Rata de neocupare a urcat puțin până la 15,5%, cea mai mare parte a evoluției ascendente fiind determinată, cel mai probabil, de o singură tranzacție menționată anterior – înjumătățirea suprafeței de birouri ocupată de Oracle. Clădirile de top au o rată de neocupare mult mai mică decât media generală a pieței, ajungând chiar la valori de o singură cifră, comparativ cu media de peste 15% pentru București în ansamblu.
Cu o suprafață închiriabilă de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați în clădiri moderne de birouri, Capitala pare să fie într-o poziție favorabilă în eventualitatea unei încetiniri puternice a economiei globale. Stocul pe cap de locuitor este relativ scăzut în comparație cu nivelurile vest-europene. În plus, transformarea orașului într-un centru de servicii a devenit tot mai proeminentă în ultimii ani. Împreună cu directivele UE, este de așteptat ca această tendință să genereze o cerere substanțială de leasing în viitor, în special din partea guvernului sau a altor instituții de stat, care au fost relativ absente de pe scena birourilor.
„Traversăm un moment cheie în dinamica pieței. Pe de o parte, cererea nouă a fost relativ redusă în comparație cu perioada pre-pandemică. Temerile privind lucrul de la distanță au determinat mulți dezvoltatori să pună multe proiecte noi în așteptare. Pe de altă parte, este important să recunoaștem că modelul de lucru hibrid se va menține și, deși nu există o abordare universală, este din ce în ce mai clar că birourile sunt în continuare importante chiar dacă oamenii lucrează de la distanță o parte din săptămână sau în majoritatea timpului. Sondajul nostru de la finalul anului trecut întărește această idee, arătând că marea majoritate a respondenților consideră în continuare că biroul reprezintă un element crucial al culturii corporative, în timp ce opiniile respondenților privind beneficiile legate de productivitate sunt mult mai nuanțate”, subliniază Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Colliers inovează și răspunde provocărilor actuale și nevoilor viitoare pe piața de birouri prin intermediul Office 360°, o abordare holistică a spațiilor de lucru și impactul acestora asupra oamenilor. Pornind de la identificarea nevoilor fiecărei companii, se continuă cu maparea soluțiilor disponibile și a implicațiilor mergând până la implementarea proiectului de amenajare, pentru a răspunde nevoilor și planurilor strategice ale companiilor. Mecanismul Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului generează reduceri suplimentare care depășesc de multe ori 10-15% în raport cu valorile obținute de obicei de la contractori, în cadrul negocierilor din etapa de licitație.
În perspectivă, cu numai câteva proiecte de birouri la orizont în 2024 – suprafața preconizată pentru acest an în București însumează doar aproximativ 16.000 de metri pătrați, iar în 2025 ar putea fi livrați numai aproximativ 33.000 de metri pătrați, context la care se adaugă stocul deja limitat de spații de birouri libere în clădiri bune din unele subpiețe – astfel, segmentul birourilor pare pregătit să se transforme într-o piață a proprietarilor pe termen mediu, dacă activitatea de leasing va crește puțin, deși pe termen scurt s-ar putea observa o posibilă înclinație înspre o piață a chiriașilor în unele zone în care marii chiriași pot elibera o suprafață închiriabilă substanțială de spații de birouri.
