Studiu Colliers
Piața industrială și logistică din România a încetinit în 2026, după anul record 2025. În primele nouă luni, tranzacțiile de închiriere raportate public au ajuns la aproximativ 450.000 de metri pătrați, cu circa 30% mai puțin decât în aceeași perioadă a anului trecut, potrivit datelor Colliers. București – Ilfov concentrează aproape 60% din volumul total, însă dezvoltarea infrastructurii începe să schimbe harta cererii, atât în jurul Capitalei, cât și în alte regiuni ale țării. Chiar și în acest context, activitatea rămâne solidă raportat la ultimii ani, cu un volum apropiat de media ultimului deceniu pentru primele trei trimestre și cu peste 40% peste media din 2017 – 2019. Consultanții Colliers consideră că 2026 este mai degrabă un an de prudență și decizii mai lente decât unul care marchează o schimbare de direcție a pieței.
„Trebuie să ținem cont că ne raportăm la 2025, care a fost un an record pentru România, cu aproape un milion de metri pătrați de tranzacții de închiriere raportate. Era firesc ca ritmul să fie mai temperat în 2026. Interesul pentru România rămâne, atât pentru producție, cât și pentru logistică, însă companiile sunt mai prudente în contextul internațional actual, iar procesul de decizie durează mai mult. Vedem în continuare proiecte și intenții de extindere, dar unele dintre ele au nevoie de mai mult timp până se concretizează”, explică Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Infrastructura schimbă harta cererii logistice
București – Ilfov a generat aproximativ 265.000 de metri pătrați de tranzacții în primele nouă luni, aproape 60% din volumul național. Față de aceeași perioadă din 2025, când în regiunea Capitalei au fost tranzacționați aproximativ 448.000 de metri pătrați, volumul a scăzut cu circa 41%. În restul țării, evoluția a fost mult mai stabilă, de la aproximativ 204.000 de metri pătrați în primele nouă luni din 2025 la circa 186.000 de metri pătrați în acest an, o scădere de mai puțin de 10%. Piața din afara Capitalei s-a dovedit astfel mai rezilientă, chiar dacă o parte importantă a proiectelor mari livrate sau aflate în construcție este concentrată în prezent în jurul Bucureștiului.
Infrastructura începe să influențeze tot mai clar și harta cererii.Trei dintre cele mai mari cinci tranzacții din București–Ilfov au fost încheiate în zone care până recent aveau o prezență mai redusă pe piața logistică, una în VGP Park Bucharest A2, în estul Capitalei, și două în CTPark Bucharest South. Finalizarea segmentelor sudice ale A0 și accesul mai bun la forța de muncă au crescut interesul pentru aceste zone, după o perioadă în care vestul și, mai recent, nordul Bucureștiului au atras cea mai mare parte a dezvoltărilor. Consultanții Colliers estimează că infrastructura nouă va avea un efect similar și în alte regiuni ale țării. Moldova se numără printre zonele cu potențial de creștere în următorii ani, pe măsură ce proiectele mari de infrastructură avansează.
Evoluția din România se înscrie într-un context european de reechilibrare a pieței industriale și logistice, după anii de creștere puternică de după pandemie. La nivel regional, volumul închirierilor și-a revenit față de minimul din 2024, dar rămâne sub media ultimilor cinci ani. În același timp, procesul de negociere durează mai mult, pe fondul costurilor mai ridicate de construcție și amenajare, al nevoii de mai multă flexibilitate și al cerințelor legate de sustenabilitate. Cu toate acestea, la jumătatea anului, 54% dintre piețele analizate de Colliers în raportul „EMEA Industrial & Logistics Hubs Snapshot H1 2026”, publicat recent, înregistrau o creștere a volumului de închirieri calculat pe ultimele 12 luni, ceea ce arată că evoluțiile diferă semnificativ de la o piață la alta.
Stocul modern trece de 8,3 milioane de metri pătrați, iar chiriile rămân stabile
Pe partea de ofertă, în trimestrul al treilea au fost livrați aproape 80.000 de metri pătrați de spații industriale și logistice moderne. Astfel, livrările din primele nouă luni au depășit 300.000 de metri pătrați, iar stocul total închiriabil a trecut de 8,3 milioane de metri pătrați. Printre cele mai mari proiecte livrate în acest an se numără depozitul de 56.000 de metri pătrați construit de CTP în vestul Bucureștiului pentru LPP și proiectul de aproximativ 46.000 de metri pătrați dezvoltat de VGP la nord de Capitală. Alte proiecte de dimensiuni similare urmează să fie livrate în următoarele două-trei trimestre.
O parte importantă a noii oferte care va intra pe piață în 2026 și la începutul lui 2027 este concentrată în jurul Bucureștiului, în special ca urmare a unor proiecte de mari dimensiuni. Consultanții Colliers consideră însă că această concentrare este una conjuncturală, iar pe termen mai lung piețele din afara Capitalei au premise să crească mai rapid, susținute de infrastructură și de accesul la forță de muncă.
Chiriile au rămas în mare parte stabile. Pentru un proiect built-to-suit bine amplasat, de aproximativ 5.000 de metri pătrați, chiria prime se menține între 4,5 și 5 euro pe metru pătrat pe lună. În prezent, însă, tranzacțiile tind să se încheie mai aproape de limita inferioară a intervalului. Competiția mai mare între proprietari, contextul economic internațional și apariția unor spații disponibile pentru subînchiriere le oferă chiriașilor mai multă putere de negociere.
O parte dintre aceste spații au fost închiriate anterior de operatori logistici sau companii din retail pentru a avea o rezervă de capacitate în cazul unei reveniri mai puternice a consumului. Cum această revenire nu s-a produs în ritmul anticipat, unele companii încearcă acum să subînchirieze suprafețele neutilizate, uneori la chirii sub nivelul proiectelor noi. În același timp, costurile de construcție, care au crescut cu peste 10% în ultimul an, limitează posibilitatea unor reduceri mai ample ale chiriilor. Rata de neocupare rămâne sub 10% în majoritatea zonelor, iar companiile care caută peste aproximativ 10.000 de metri pătrați într-o anumită locație vor avea, de regulă, nevoie de o soluție built-to-suit.
Piața din România evoluează într-un context european relativ echilibrat. La nivel EMEA, rata de neocupare s-a menținut la 5,8% în trimestrul al doilea, după mai mult de un an în care a rămas ușor sub 6%. În același timp, ritmul dezvoltărilor a încetinit, ceea ce reduce riscul unei supraoferte. Datele regionale confirmă această tendință. La jumătatea anului, indicele Colliers pentru suprafețele industriale și logistice aflate în construcție era cu 16,5% sub nivelul de anul trecut, iar cel al livrărilor cu 15,1% mai redus.
Și creșterea chiriilor prime s-a temperat, indicele regional fiind cu 3,6% peste nivelul de anul trecut la finalul trimestrului al doilea, față de o creștere anuală de 6,1% cu un an înainte. Pentru următoarele 12 luni, 70% dintre piețele analizate de Colliers anticipează chirii în mare parte stabile. Apar totodată primele semnale că rata de neocupare se apropie de un punct de inflexiune. 36% dintre piețe estimează o scădere a spațiilor vacante în următoarele 12 luni, în timp ce doar 12% anticipează o creștere, față de 21% în urmă cu șase luni.
Consumul se stabilizează, iar investițiile în producție susțin perspectivele pentru 2027
Pe termen scurt, consumul intern rămâne un factor important pentru cererea de spații logistice. Scăderea cheltuielilor populației în 2025 și la începutul acestui an i-a făcut pe retaileri și pe operatorii logistici mai prudenți în privința extinderilor. Datele recente arată însă o stabilizare, iar în august vânzările de produse nealimentare au revenit pe creștere față de anul anterior, pentru prima dată după mai bine de un an. În industrie, România continuă să beneficieze de relocarea unor activități de producție către piețe mai competitive din punct de vedere al costurilor, chiar dacă dificultățile din sectorul auto influențează imaginea generală. Producția a devenit tot mai importantă în structura cererii de spații industriale și logistice, reprezentând aproximativ 28% din volumul cererii în prima jumătate a anului și confirmându-se astfel ca unul dintre principalele motoare ale pieței. Înacelași interval, investițiile în utilaje și echipamente au crescut cu peste 18% în termeni de volum, un semnal că sunt în derulare investiții noi în capacități de producție.
„Cât timp incertitudinile externe se mențin, este posibil să mai vedem câteva trimestre cu un ritm apropiat de cel din 2026. Evoluția de până acum reflectă mai degrabă o normalizare după anul record 2025, cu o selecție mai atentă a proiectelor și decizii mai lente, decât o schimbare structurală a pieței. Pe plan intern apar însă semnale mai bune. Consumul începe să se stabilizeze, iar investițiile în producție continuă. România rămâne pe lista companiilor care analizează relocarea sau readucerea unor activități de producție mai aproape de piețele europene, iar infrastructura nouă deschide treptat și alte zone pentru investiții industriale și logistice. În aceste condiții, perspectivele pe termen lung rămân bune, iar 2027 ar putea fi un an mai activ”, adaugă Victor Coșconel.
La nivel european, Colliers anticipează de asemenea o evoluție pozitivă pe termen mediu. Numărul mai redus de proiecte noi aflate în dezvoltare, rata de neocupare încă moderată și cererea pentru spații moderne susțin piața. În unele țări, producția avansată, nevoia unor lanțuri de aprovizionare mai sigure și investițiile din industria de apărare generează deja cerere suplimentară, în timp ce investitorii devin mai atenți la alegerea locațiilor și a activelor.
