Studiu Colliers
Primul trimestru din 2024 s-a încheiat cu investiții imobiliare în valoare totală de 202 milioane de euro în România, în creștere cu 69% față de primele trei luni din 2023, tranzacțiile în segmentul retail reprezentând aproximativ două treimi din volum, arată raportul Colliers „CEE Investment Scene Q1 2024”. România a demonstrat cea mai bună performanță în comparație cu celelalte cinci economii majore (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia și Slovacia) din Europa Centrală și de Est (ECE), într-un context în care activitatea pe piața din regiune a fost redusă, iar volumul tranzacțiilor a înregistrat unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimul deceniu. Consultanții Colliers apreciază că perspectivele pieței imobiliare rămân destul de solide în regiune, criteriile de mediu, sociale și de guvernanță (ESG) devenind tot mai relevante pentru investitorii imobiliari, bănci și chiriași în procesul decizional.
În ansamblu, volumul total de investiții din cele șase țări din ECE a scăzut cu 15% comparativ cu primul trimestru din 2023, până la aproximativ 1,2 miliarde de euro, în linie cu dinamica din alte regiuni din Europa și în multe alte zone ale lumii. Republica Cehă a devenit noul lider în regiune, volumele de investiții reprezentând 46% din totalul celor mai mari 6 țări din Europa de Est, surclasând Polonia, care a avut o pondere cumulată de 30% din volumele tranzacționate în primul trimestru al anului. Rezultatele înregistrate au variat însă semnificativ în regiune, de la o scădere de 94% a activității în Slovacia, la o creștere de 69% în România.
Privind din alt unghi, performanța României se dovedește destul de încurajatoare, în special în comparație cu alte piețe mult mai dezvoltate, cum ar fi Polonia sau Cehia, atunci când luăm în considerare perioada anterioară pandemiei. Astfel, în primul trimestru al acestui an, țara noastră a reprezentat 16% din volumul total de investiții al regiunii, comparativ cu 5-7%, cât înregistra în anii dinaintea pandemiei. Cu toate acestea, încă există provocări multiple pe termen scurt și mediu, atrage atenția Laurențiu Lazăr, Managing Partner & Head of Investment în cadrul Colliers România, deși potențialul pe termen lung rămâne solid, având în vedere că România contribuie cu peste 18% din produsul intern brut al celor 6 țări din regiune.
„Există încă o discrepanță între așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzători în ceea ce privește prețul. Printre factorii care influențează randamentele și lichiditatea se numără ratele dobânzilor, duratele împrumuturilor, termenele obligațiunilor, conformitatea ESG, dar mai sunt și alți factori relevanți. Totuși, principala provocare rămâne costul finanțării, care se situează în prezent între 5 și 5,75% pentru un împrumut all-in, influențat de ratele dobânzilor care rămân ridicate. În comparație cu alte piețe din Europa Occidentală, cum ar fi Germania, în ECE nu s-a înregistrat încă o corecție semnificativă a prețurilor în ultimele 12-18 luni, ceea ce ar putea contribui la o activitate tranzacțională mai lentă în 2024. Altfel, din prisma economiei, cu o cerere externă slabă, dar în creștere, responsabilitatea de a stimula creșterea în ECE pe termen scurt revine capitalului, investițiilor și consumului privat. Dar România, Polonia și Ungaria, de exemplu, se așteaptă să înregistreze inflație mult mai ridicată decât ar dori băncile centrale, chiar și până în 2026. Acest lucru înseamnă că politica monetară va trebui să rămână mai strictă decât în mod obișnuit. În absența acestei abordări, forța de muncă relativ ieftină și discrepanța semnificativă dintre salarii și productivitate, împreună cu tendința de relocalizare, vor continua să alimenteze dezvoltarea în cadrul țărilor ECE-6 pe termen lung”, explică Laurențiu Lazăr.
Sectorul de retail a fost dominant în România în primul trimestru al anului 2024 în ceea ce privește activitatea tranzacțională, cu o pondere de circa 66% din volumul total al investițiilor cu active imobiliare comerciale, urmat de sectorul hotelier, cu o pondere de aproximativ 21%. Și la nivelul ECE, sectorul de retail este noul lider, reprezentând 43% din volumele tranzacționate în primul trimestru din 2024, urmat de hoteluri, cu o cotă de 20% și I&L cu 15%. Volumul investițiilor în birouri a continuat să scadă în primele trei luni ale anului în curs, reprezentând doar 13% din volumele CEE. Bucureștiul are unul dintre cele mai mari randamente investiționale din regiune pentru sectoarele industrial și al clădirilor de birouri (7,5% pentru activele prime), dar și retail (7.25%).
„Perspectivele imobiliare în regiunea ECE rămân solide, cu toate că această zonă nu este imună la influențele externe și factorii macroeconomici care pot influența piețele și industriile, mai ales în relația cu partenerii comerciali cheie. Prin urmare, mulți vânzători își reevaluează portofoliile și strategiile pentru a evita vânzările la prețuri reduse într-un mediu în care cumpărătorii au un cuvânt mai greu de spus, concentrându-se pe securizarea veniturilor, eficiența operațională și modernizări pentru spori gradul de conformitate al clădirilor cu standardele ESG. În timp ce unii cumpărători așteaptă oportunități din vânzările de active cu probleme (distressed), lipsa lichidităților rămâne o preocupare. Deși băncile sunt dispuse să acorde împrumuturi, în special pentru clădirile prime, eficiente, climatul de dobânzi ridicate reprezintă o provocare, iar revenirea capitalului internațional este esențială pentru readucerea volumelor la niveluri mai ridicate”, conchide Laurențiu Lazăr, Managing Partner & Head of Investment în cadrul Colliers România.
Colliers ia în considerare doar tranzacțiile finalizate, unde plata și transferul au fost efectuate. Astfel, o mare tranzacție estimată la aproximativ 170 de milioane de euro – vânzarea activelor industriale ale Globalworth către CTP – ar putea fi inclusă în trimestrul al doilea dacă ambele părți respectă calendarul stabilit. Cu această tranzacție și cu altele aflate în diverse stadii, care s-ar putea finaliza până la sfârșitul anului, există perspective ca 2024 să fie un an mai bun decât 2023. Această tendință ar putea fi consolidată și mai mult dacă Banca Centrală Europeană începe să relaxeze condițiile financiare prin reducerea ratei de politică monetară. În acest context, experții Colliers estimează un volum de tranzacții de cel puțin 600 de milioane de euro pentru întregul an 2024, față de aproximativ 476 milioane de euro în 2023.
