Studiu Cushman & Wakefield Echinox
Principalii investitori și dezvoltatori imobiliari din România se așteaptă la o creștere a chiriilor în 2026, mai ales pe segmentul de birouri, și la o consolidare a cererii de spații imobiliare noi, conform celei de-a patra ediții a Real Estate Investors Sentiment Barometer, realizat de compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Cushman & Wakefield Echinox a intervievat la finalul anului trecut managerii unora dintre cei mai importanți investitori și dezvoltatori imobiliari locali, regionali și globali, cu un portofoliu cumulat în România de peste 15 miliarde de euro, având o cotă de piață de aproximativ 50% din activele imobiliare locale moderne.
Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox: ”Per ansamblu, investitorii anticipează o perioadă de stabilizare a pieței, fără creșteri bruște ale chiriilor, ale cererii și ale valoriilor portofoliilor, aspect ce întărește ideea că România ramâne o piață atractivă, cu condiții favorabile creșterii și investițiilor pe toate segmentele imobiliare, chiar dacă anumite provocări persistă.”
Cei mai mulți respondenți previzionează o evoluție pozitivă a chiriilor pentru spațiile de birouri în următoarele 12 luni: 56% se așteaptă la creștere, 39% la stabilitate și doar 5% la scădere. Acest optimism se menține față de anii anteriori, sugerând încredere în evoluția ascendentă pe termen lung a acestui segment.
Pe de altă parte, după o perioadă de optimism pronunțat în 2022-2023, când majoritatea investitorilor preconizau creșteri de chirii în sectorul industrial și logistic (vârf de 75% în 2023), așteptările s-au temperat. În cea mai recentă ediție a barometrului, 52% dintre respondenți anticipează o stabilizare a chiriilor pe parcursul anului 2026, 36% prevăd creșteri, iar 12% scăderi, ceea ce ilustrează o consolidare a acestui segment și o posibilă încetinire a ritmului de creștere.
Rezultatele arată o perspectivă prudent optimistă pentru chiriile din retail, unde 41% dintre investitori așteaptă creșteri, 49% stabilitate și doar 10% scăderi. Această distribuție indică o normalizare post-pandemică, alimentată de cerere constantă și stabilitate economică.
Modificările fiscale sunt percepute drept principalul factor care influențează costurile de ocupare, menționat de 20% dintre respondenți. Urmează evoluțiile geopolitice și incertitudinile macroeconomice (18% fiecare), apoi inflația (17%) și dobânzile (13%).
În ceea ce privește cererea de noi spații, principalii jucători din piața imobiliară rămân moderat optimiști. Astfel, pe segmentul de birouri, cererea din partea chiriașilor rămâne stabilă, piața dând semne de consolidare, multe companii alegând să se adapteze la noi modele de lucru, nu neapărat să se extindă. Sectorul industrial și logistic reflectă o cerere matură și echilibrată, iar cel de retail produce un optimism moderat, pe fondul unei încrederi constante, dar fără așteptări de schimbări majore pe termen scurt.
Atunci când vine vorba de segmentele imobiliare cu potențial în atragerea de capital nou, investitorii rămân preponderent optimiști, dar își diversifică atenția și către unele zone mai puțin explorate anterior.
Activele industriale și logistice conduc la capitolul potențial, iar segmentele alternative (hoteluri, rezidențial, inclusiv cel destinat închirierii – PRS ori cămine studețești – PBSA) sunt în creștere. Birourile dau semne de revenire treptată, iar retailul se menține moderat.
Bucureștiul și piețele secundare își consolidează poziția de destinații preferate, în condițiile în care 72% dintre respondenți indică Bucureștiul drept locație principală pentru investiții noi, iar 34% vizează activ orașele terțiare (cu mai puțin de 200.000 de locuitori). Orașele secundare rămân o destinație foarte atractivă pentru 68% dintre investitori.
Majoritatea investitorilor intenționează să își extindă sau să își păstreze portofoliile, semnalând încredere, chiar dacă prudența persistă. 56% din investitori plănuiesc să își extindă portofoliile în 2026, 35% vor să le mențină, iar 9% anticipează o reducere a activității. Deși procentul celor care urmăresc expansiunea a scăzut față de anii precedenți, sentimentul general rămâne optimist, reflectând încrederea continuă în oportunitățile pieței.
Băncile reprezintă principala sursă de finanțare pentru 34% dintre respondenți, iar câte 21% menționează împrumuturi de la acționari și fonduri proprii drept surse pentru noi investiții.
În 2025, percepțiile investitorilor vizavi de mediul de business din România rămân relativ constante: birocrația (58%) și calitatea infrastructurii de transport (42%) sunt cele mai mari provocări, în timp ce infrastructura IT este apreciată pozitiv de 80% dintre respondenți. Se observă însă scăderi în percepțiile privind fiscalitatea, piața muncii și stabilitatea economică, ceea ce sugerează un grad mai ridicat de prudență față de anul anterior.
Sentimentul investitorilor față de economia României devine mai precaut în 2025: peste jumătate (52%) estimează o creștere moderată a PIB-ului pe termen scurt, 15% anticipează o creștere solidă, iar 33% prevăd o scădere. Aceste rezultate arată un optimism temperat, reflectând așteptări de încetinire a ritmului de creștere economică pe fondul ajustărilor continue din piață.
Chiar dacă mediul investițional a devenit mai selectiv, sentimentul pieței se menține stabil, majoritatea investitorilor așteptând ca valoarea portofoliilor să se stabilizeze în următoarele 12 luni.
Piața investițiilor imobiliare din România s-a remarcat printr-o activitate constantă în ultimul deceniu, înregistrând un volum cumulat al tranzacțiilor de peste 8 miliarde de euro din 2016 până astăzi, în timp ce viitoare tranzacții de marcă vor fi susținute de cererea constantă din partea chiriașilor și de un pipeline nou de peste 800.000 mp de spații de birouri, industriale și retail programate pentru livrare în următorii doi ani.
