Dezbaterea despre noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) riscă să se concentreze excesiv pe indicatorii urbanistici și pe densitatea proiectelor, în timp ce adevărata miză este creșterea calității locuirii și integrarea dezvoltărilor rezidențiale în oraș, consideră Romeo Ghica, Manager de Operațiuni Hercesa România.
Potrivit acestuia, urbanismul nu poate fi redus la discuții despre CUT, POT sau numărul de apartamente construite pe un teren, ci trebuie analizat prin prisma serviciilor și infrastructurii care susțin o comunitate.
„Urbanismul nu este nici apanajul autorităților și nici al dezvoltatorilor și se referă la calitatea locuirii, în general. Acest aspect nu rezultă exclusiv din apartament sau din ceea ce dezvoltatorul construiește în interiorul proiectului, ci și din serviciile pe care acea locuire le utilizează, precum școli, grădinițe, infrastructură, spații publice și toate celelalte componente care contribuie la funcționarea unei comunități”, afirmă Romeo Ghica.
În opinia sa, dezvoltarea rezidențială trebuie privită ca un proces integrat, în care atât dezvoltatorii, cât și autoritățile publice contribuie la atingerea aceluiași obiectiv, și anume crearea unor zone urbane funcționale și sustenabile.
„Cazul ideal este cel în care ne vom apropia din ce în ce mai mult de modelul european, caracterizat prin obligativitatea dezvoltatorilor de a integra serviciile și dotările urbane în proiecte, cu sprijinul și concursul autorităților.”
CUT-ul nu este cea mai importantă problemă
Una dintre cele mai discutate prevederi ale noului cod este limitarea posibilității de a depăși anumite praguri de densitate urbanistică. Din perspectiva lui Romeo Ghica, discuția despre CUT este adesea supraevaluată.
„Densitatea unui proiect este doar o parte a ecuației. Criteriul densității nu participă decisiv la calitatea locuirii. Există factori mult mai importanți, pe care riscăm să îi pierdem din vedere.”
Potrivit lui Romeo Ghica, în practică dezvoltările rezidențiale de anvergură ating rar valorile maxime teoretice ale indicatorilor urbanistici, deoarece acestea sunt limitate suplimentar de cerințe privind retragerile, distanțele dintre clădiri, integrarea în infrastructura existentă și alte condiții tehnice.
„În realitate, existența unui anumit CUT nu înseamnă automat că acel nivel poate fi construit efectiv. Există numeroși alți parametri urbanistici care influențează forma finală a proiectului.”
Dezvoltările rezidențiale conectate cu dotările urbane
Reprezentantul Hercesa consideră că o abordare modernă a urbanismului presupune evaluarea simultană a densității și a serviciilor disponibile pentru locuitori.
„Dacă într-un proiect rezidențial sunt integrate facilități comunitare relevante pentru zonă și pentru rezidenți, acestea trebuie privite ca o contribuție la calitatea locuirii. Nu putem analiza doar numărul de apartamente și să ignorăm serviciile care sunt create în jurul lor.”
În opinia sa, dezbaterea publică despre dezvoltările imobiliare riscă uneori să creeze o separare artificială între dezvoltatori și administrațiile locale.
„Apartamentele fără dotări urbane nu pot funcționa, iar dotările urbane fără locuitori sunt inutile. Calitatea urbană rezultă tocmai din combinarea acestor două componente.”
Contractele de urbanizare reprezintă un pas înainte
CATUC introduce conceptul contractelor de urbanizare, prin care dezvoltatorii și autoritățile locale pot colabora pentru realizarea unor investiții publice necesare dezvoltării anumitor zone.
Potrivit lui Romeo Ghica, importanța acestei prevederi nu constă neapărat în efectele sale imediate, ci în faptul că recunoaște oficial necesitatea unei colaborări mai strânse între sectorul public și cel privat.
„Codul confirmă această necesitate și creează premisele unei colaborări mai bune. În legislația anterioară, această abordare nu era explicit tratată.”
Totuși, pentru ca aceste mecanisme să funcționeze la scară largă, este nevoie și de actualizarea altor acte normative privind parteneriatele public-private, utilitatea publică sau regimul proprietății.
„Doar codul, de unul singur, nu poate rezolva toate aceste aspecte. El creează direcția și recunoaște necesitatea colaborării, dar pentru implementare este nevoie de armonizarea mai multor acte legislative.”
România se apropie de modelul spaniol
Romeo Ghica observă și o apropiere progresivă între tendințele de dezvoltare rezidențială din România și cele întâlnite pe piața spaniolă. În ultimii ani piața locală a început să se orienteze tot mai mult către proiecte care oferă rezidenților facilități și spații dedicate exclusiv comunității.
„Vedem din ce în ce mai multe proiecte care includ zone interioare utilizate exclusiv de rezidenți, cum ar fi spații verzi, locuri de joacă, zone de recreere, facilități sportive sau alte servicii dedicate comunității.”
Această abordare este deja consacrată în orașe precum Madrid și reprezintă una dintre direcțiile importante de evoluție ale pieței rezidențiale europene.
„Tendința este foarte asemănătoare cu ceea ce s-a întâmplat în Spania. Locuința nu mai este privită doar ca un apartament, ci ca parte dintr-o comunitate care oferă servicii și facilități suplimentare locuitorilor.”
