Scăderea cererii este compensată de oferta limitată de spații de calitate, menținând nivelul ridicat al chiriilor
Studiu Colliers
Piața birourilor din București a marcat în 2025 primul an fără livrări de proiecte noi de peste două decenii. În acest context, cererea totală de închiriere a scăzut cu circa 25% față de anul anterior, până la aproximativ 250.000 de metri pătrați, iar cererea nouă s-a situat la aproape 90.000 de metri pătrați, potrivit raportului anual publicat de Colliers. Chiar dacă activitatea de leasing a încetinit, piața a continuat să se ajusteze: rata de neocupare a coborât la 11,75% la finalul lui 2025 – un minim de mai bine de 5 ani, de la aproximativ 13% în anul anterior, iar chiriile medii solicitate au crescut cu circa 3%, depășind ușor 15 euro pe metru pătrat. Evoluția confirmă că deficitul de spații moderne, bine poziționate și conectate la infrastructura de transport rămâne principalul factor care susține echilibrul pieței și presiunea pe chirii.
„Piața nu se confruntă cu o lipsă generală de spații, ci cu un deficit tot mai evident de clădiri de calitate, amplasate în zone bine conectate și cu specificații tehnice adaptate cerințelor actuale ale chiriașilor. Această polarizare explică de ce, în anumite subpiețe, vedem simultan o scădere a cererii și o presiune de creștere a chiriilor. În 2025, suprafața de birouri ocupată efectiv a crescut cu aproximativ 40.000 de metri pătrați, unul dintre cele mai reduse niveluri ale absorbției nete din ultimele două decenii. Totuși, o mare parte din spațiile disponibile este concentrată în clădiri mai vechi sau mai puțin bine poziționate, care rămân dificil de închiriat”, explică Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
În acest context, consultanții Colliers subliniază că nivelul actual al spațiilor disponibile ar putea fi ocupat în aproximativ patru ani, dacă rata absorbției nete din ultimii ani se menține. Acesta este un interval mult mai redus decât în majoritatea capitalelor europene, unde acest orizont depășește adesea un deceniu, inclusiv în capitale regionale precum Budapesta sau Varșovia.
În contrast cu nivelul mai redus al cererii în ansamblu, la nivel de piață, anul 2025 a adus și tranzacții de referință, care confirmă că interesul pentru proiectele de calitate rămâne solid. Cea mai importantă a fost extinderea Adobe în proiectul U-Center, cu peste 13.000 de metri pătrați, care alături de tranzacția inițială de acum 2 ani, de 17.000 de metri pătrați, reprezintă cele mai mari tranzacții de cerere nouă intermediate de Colliers și una din cele mai semnificative înregistrate vreodată pe piața din București. Dincolo de prudența generală a companiilor, consultanții Colliers subliniază că astfel de decizii arată că spațiile moderne, bine poziționate și adaptate cerințelor actuale continuă să atragă investiții semnificative și pot funcționa ca repere pentru o posibilă stabilizare a cererii.
Pe sectoare, cererea a fost relativ echilibrată, cu serviciile financiare pe primul loc, care au generat 23% din cererea totală de leasing, urmate de IT&C, cu 20%, după o revenire vizibilă în a doua parte a anului, și de serviciile profesionale, cu 17%. Chiar și așa, ponderea IT&C rămâne mult sub nivelurile pre-pandemie, când sectorul reprezenta frecvent 40 – 50% din cererea totală, semn că piața trece printr-o ajustare mai profundă, nu doar printr-un ciclu temporar.
În același timp, dimensiunea medie a unei tranzacții a scăzut la aproximativ 1.400 de metri pătrați, cu circa 11% sub media ultimului deceniu, ceea ce arată o abordare mai prudentă a companiilor în deciziile legate de spațiile de birouri. Această tendință ar putea influența, pe termen mediu, atât modul în care vor fi gândite noile proiecte, cât și strategiile proprietarilor, printr-o diversificare mai mare a bazei de chiriași.
Deși rata medie de neocupare rămâne la nivel de două cifre, diferențele dintre clădiri și zone sunt tot mai evidente. În CBD, zona Centrală și Floreasca–Barbu Văcărescu, spațiile de birouri bine poziționate și de calitate înregistrează niveluri de neocupare apropiate de minimele dinainte de pandemie, ceea ce le oferă proprietarilor mai multă putere de negociere, pe fondul unui interes constant din partea chiriașilor. În acest context, chiriile sunt sub presiune de creștere. Proiectele aflate în dezvoltare testează deja niveluri de chirie peste cele mai ridicate valori practicate în prezent, de aproximativ 22 de euro pe metru pătrat, iar confirmarea acestor niveluri prin tranzacții ar putea susține o creștere graduală a chiriilor în anii următori, în special în zonele bine conectate.
După anul „zero” din 2025, livrările de spații de birouri revin treptat, dar rămân la un nivel redus. Pentru 2026 sunt estimate aproximativ 50.000 de metri pătrați de spații noi, iar pentru 2027 sub 100.000 de metri pătrați, mult mai puțin decât media anuală de 150.000 de metri pătrați înainte de pandemie. Un ritm similar celui din perioada de creștere ar putea fi atins abia în 2028. În același timp, consultanții Colliers observă că tot mai multe companii își cheamă angajații la birou, solicitând prezența fizică cel puțin trei, iar în unele cazuri patru zile pe săptămână. Această tendință, împreună cu discuțiile de leasing inițiate în a doua parte a lui 2025, ar putea susține o creștere treptată a cererii în 2026, în absența unor șocuri economice majore.
„Piața birourilor din București este încă sub nivelul altor capitale europene, cu un stoc de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați, adică în jur de 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori în zona metropolitană. Chiar dacă pe termen scurt companiile rămân prudente, pe termen lung fundamentele pieței sunt solide, iar lipsa spațiilor moderne va continua să susțină interesul pentru proiectele de calitate”, conchide Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
