Intrarea în vigoare, la 25 august 2026, a Codului Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), Legea nr. 169/2026, reprezintă una dintre cele mai importante reforme ale cadrului urbanistic din ultimii 20 de ani. Pentru Mauricio Mesa Gomez, Președinte al Consiliului de Administrație al Cordia România și Spania, noul cod aduce mai multă predictibilitate pentru dezvoltatorii și finanțatorii proiectelor imobiliare, însă succesul său va depinde de capacitatea autorităților de a implementa eficient noile mecanisme introduse prin lege.
„Predictibilitatea este mai importantă decât flexibilitatea”
Una dintre cele mai discutate prevederi ale CATUC este limitarea majorării indicatorilor urbanistici prin PUZ și rezervarea indicatorilor de densitate foarte ridicați exclusiv Planului Urbanistic General (PUG).
Potrivit lui Mauricio Mesa Gomez, această schimbare trebuie privită mai degrabă prin prisma predictibilității decât a restricțiilor pe care le introduce.
„Din experiența noastră internațională, predictibilitatea câștigă aproape întotdeauna în fața flexibilității. Pentru investitori, dezvoltatori și finanțatori este mai important să existe reguli clare și stabile decât posibilitatea unor ajustări permanente de la proiect la proiect. Piața rezidențială are nevoie de viziune pe termen lung pentru a putea planifica investiții care se desfășoară pe perioade de câțiva ani”, afirmă Mauricio Mesa Gomez.
Noul cadru legislativ poate contribui la reducerea incertitudinilor care au afectat în ultimii ani procesul de dezvoltare urbană din marile orașe.
„Regulile clare sunt întotdeauna preferabile situațiilor în care actorii din piață nu știu cu exactitate care va fi rezultatul unui proces urbanistic. Investitorii au nevoie de stabilitate, iar dezvoltările de anvergură se bazează tocmai pe această capacitate de a anticipa cadrul în care vor evolua proiectele.”
Contractele de urbanizare pot schimba relația dintre dezvoltatori și administrație
O altă noutate importantă adusă de CATUC este introducerea contractelor de urbanizare, mecanism care permite autorităților și dezvoltatorilor să stabilească împreună contribuții pentru realizarea infrastructurii necesare dezvoltării urbane.
Pentru Mauricio Mesa Gomez, aceasta este una dintre cele mai relevante modificări din întregul cod.
„Poate cea mai importantă schimbare adusă de CATUC este recunoașterea faptului că dezvoltarea urbană modernă presupune colaborare între sectorul public și cel privat. Marile proiecte nu înseamnă doar construcția unor clădiri, ci și integrarea lor într-un sistem urban funcțional, cu infrastructură, mobilitate și servicii publice adecvate.”
Mauricio Mesa Gomez subliniază că mecanisme similare funcționează de mulți ani în Spania și în alte piețe vest-europene.
„În Spania există de mult timp instrumente prin care o parte din valoarea generată de dezvoltarea unui proiect este reinvestită în infrastructura și spațiile publice care deservesc comunitatea. Din această perspectivă, România se aliniază unei practici europene deja consacrate.”
În paralel cu introducerea contractelor de urbanizare, CATUC creează baza legală pentru taxa de echipare a teritoriului, destinată finanțării infrastructurii publice necesare dezvoltării urbane.
Potrivit reprezentantului Cordia, principiul este unul corect, însă implementarea va fi esențială.
„Ideea ca o parte din plusvaloarea generată de urbanizare să contribuie la dezvoltarea infrastructurii este o practică întâlnită în multe piețe mature. Problema nu este existența taxei, ci predictibilitatea sa. Investitorii trebuie să poată evalua încă de la început costurile asociate unui proiect.”
Mauricio Mesa Gomez consideră că noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor reprezintă un pas important către un sistem urbanistic mai coerent și mai previzibil.
„Un dezvoltator instituțional preferă întotdeauna o regulă clară, chiar dacă este mai strictă, unei zone gri în care deciziile sunt greu de anticipat. CATUC creează premisele unei piețe mai mature și mai predictibile. Următoarea etapă va fi modul în care aceste principii vor fi transpuse în legislația secundară și în practica administrațiilor locale”, concluzionează Mauricio Mesa Gomez.
