Analiză Crosspoint Real Estate
Plafonarea indicatorilor urbanistici și incertitudinea privind taxa de echipare a teritoriului sunt prevederile din noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) cu cel mai mare impact asupra pieței imobiliare, consideră reprezentanții Crosspoint Real Estate.
Efectele noului cadru legislativ nu se vor resimți doar la nivelul costurilor de dezvoltare, ci mai ales în modul în care vor fi evaluate terenurile, finanțate proiectele și structurate investițiile viitoare.
Terenurile cu urbanism cert devin mai valoroase
Pentru segmentul rezidențial, cea mai importantă schimbare este plafonarea posibilităților de creștere a indicatorilor urbanistici prin PUZ, ceea ce mută accentul de la potențialul speculativ la edificabilul efectiv al terenului.
„Cel mai mare impact asupra evaluării terenurilor va veni din plafonarea CUT. Aceasta va reduce componenta speculativă din prețul terenurilor și va muta evaluarea spre edificabilul cert, nu spre potențialul obținerii unor indicatori superiori prin PUZ”, afirmă Oana Popescu, Head of Residential Crosspoint Real Estate.
Potrivit acesteia, în piață va apărea o diferențiere tot mai puternică între terenurile care beneficiază deja de reglementări urbanistice clare și cele tranzacționate în prezent pe baza unor scenarii de dezvoltare viitoare.
Taxa de echipare poate amâna investiții și proiecte noi
O altă necunoscută majoră pentru piață rămâne taxa de echipare a teritoriului, care vizează dezvoltarea de infrastuctură și facilități sociale și al cărei mecanism de calcul urmează să fie stabilit ulterior prin alte norme ce urmează a fi adoptate.
„Incertitudinea poate temporiza achizițiile de terenuri și implicit dezvoltarea de noi proiecte, ceea ce poate reduce și mai mult oferta de apartamente noi și poate contribui la creșterea prețurilor. Până când costul devine predictibil, dezvoltatorii vor încerca fie să îl reflecte în prețul terenului, fie să condiționeze tranzacțiile de clarificarea sa”, arată Oana Popescu.
Într-un context în care oferta de locuințe noi este deja sub presiune în marile orașe, orice întârziere a investițiilor riscă să accentueze dezechilibrul dintre cerere și ofertă.
Piața de birouri: accent mai mare pe pre-închirieri și predictibilitate
Mădălina Marinescu, Head of Office Agency Crosspoint Real Estate, consideră că noile condiții vor favoriza proiectele amplasate în zone consacrate și dezvoltările capabile să atragă companii mari înainte de începerea construcției.
„Vom vedea o importanță mai mare acordată contractelor de pre-lease, condiții de finanțare mai restrictive pentru proiectele fără chiriași-ancoră, un interes crescut pentru dezvoltarea în etape și o preferință clară pentru dezvoltatori care dispun de capital propriu și de un bilanț solid”, spune Mădălina Marinescu.
Noul context va accelera o tendință deja prezentă în piață, și anume trecerea de la modelul bazat pe dezvoltarea speculativă la unul construit în jurul securizării cererii.
„Strategia în sectorul office devine mai puțin despre a construi și apoi a găsi chiriași și mai mult despre securizarea chiriașilor și asigurarea predictibilității proiectului înainte de asumarea investiției”, subliniază Mădălina Marinescu.
Astfel, într-o perioadă în care oferta nouă de birouri rămâne limitată, dezvoltatorii care dețin terenuri cu un regim urbanistic clar și pot avansa rapid în procesul de autorizare vor beneficia de un avantaj competitiv important.
Posibile efecte asupra chiriilor și valorii activelor
Din perspectiva pieței office, Mădălina Marinescu consideră că efectul economic major al noului Cod nu va veni neapărat din costurile suplimentare, ci din impactul pe care acesta îl poate avea asupra ritmului de dezvoltare a proiectelor noi.
„Într-o piață precum Bucureștiul, unde oferta nouă de birouri este deja limitată, orice măsură care reduce posibilitatea dezvoltării rapide a unor proiecte poate influența valoarea terenurilor, pipeline-ul de dezvoltare, volumul livrărilor și, ulterior, nivelul chiriilor pentru spațiile de calitate”, explică Mădălina Marinescu.
Pe termen mediu, Mădălina Marinescu estimează că acest context va susține performanța clădirilor moderne, eficiente energetic și bine poziționate, în condițiile în care cererea se concentrează tot mai mult pe active premium, iar oferta nouă rămâne redusă.
