Studiu Colliers
Peste 100.000 de metri pătrați de birouri au fost închiriați în București în prima jumătate din 2026, nivel ușor sub cel înregistrat în aceeași perioadă din 2025, în timp ce oferta limitată de spații moderne și bine amplasate continuă să pună presiune pe chirii. În Piața Victoriei și în alte zone centrale ale Bucureștiului, chiriile cerute pentru spațiile existente au crescut cu aproape 12% în iunie 2026 față de aceeași lună a anului trecut, de la 16 la 18 euro pe metrul pătrat, arată raportul Colliers privind evoluția pieței imobiliare la jumătate de an. La nivelul întregii piețe, avansul mediu al chiriilor a fost de aproximativ 3%, iar proiectele noi aflate în dezvoltare vin cu chirii cu 10-15% mai ridicate față de nivelurile practicate în mod obișnuit în zonele respective. Evoluția arată că, deși cererea rămâne sub mediile istorice, oferta redusă de spații competitive consolidează treptat poziția proprietarilor care au în portofoliul lor clădiri amplasate în zonele de mare interes.
„Piața birourilor dă acum două semnale care par, la prima vedere, în contradicție: volumul închirierilor rămâne modest, dar chiriile cresc pentru spațiile bune. Explicația este oferta limitată, chiar și în contextul unei cereri suboptimale. Companiile caută în continuare clădiri moderne, eficiente și bine amplasate, iar în zonele centrale opțiunile reale pentru astfel de spații sunt tot mai puține. După o perioadă lungă de relativă stabilitate, vedem o schimbare clară de dinamică și o piață în care proprietarii clădirilor competitive câștigă treptat mai multă putere de negociere. Pentru aceste poziții, piața nu este slabă deloc, iar nivelul încă ridicat de spații vacante nu provine din zonele în care companiile vor să opereze și să se dezvolte”, explică Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies în cadrul Colliers.
Cererea nouă, adică tranzacțiile care contribuie direct la creșterea gradului de ocupare, a înregistrat o ușoară creștere în primul semestru. Per ansamblu însă, activitatea de închiriere rămâne sub media ultimilor ani și mai aproape de nivelurile din 2020-2021 decât de cele de dinaintea pandemiei. Totuși, consultanții Colliers observă semnale care pot susține o revenire treptată a pieței în perioada următoare. Mai multe companii analizează noi închirieri, inclusiv jucători care intră pentru prima dată pe piața locală, în special centre de servicii din Europa de Vest, interesați de suprafețe de câteva mii de metri pătrați. Sectorul IT&C și-a revenit ușor față de minimele recente, dar rămâne încă mult sub nivelurile de activitate de dinaintea pandemiei.
Un alt factor care poate susține cererea este revenirea mai frecventă a angajaților la birou. În multe companii din afara sectorului IT, prezența obligatorie a evoluat de la una-două zile pe săptămână la trei zile în 2025, iar tot mai mulți angajatori discută acum despre patru zile pe săptămână, model care ar putea deveni tot mai răspândit. Companiile din IT păstrează însă, în general, formule de lucru mai flexibile, înregistrând în continuare cea mai redusă prezență fizică la birou, comparativ cu restul pieței.
Se schimbă și profilul companiilor care susțin cererea. Dacă în 2019 sectorul IT genera peste jumătate din activitatea de închiriere din București, ponderea sa a scăzut la un minim de circa 20% în 2025, dar în primul semestru din 2026, a urcat la 31%. În schimb, chiriașii din domeniul serviciilor financiare, din construcții, din domeniul energetic, din domeniul serviciilor profesionale sau din sectorul bunurilor de consum au ajuns să genereze fiecare aproximativ 8-9% din cerere în prima jumătate a lui 2026. Piața devine astfel mai diversificată și mai puțin dependentă de un singur sector, iar această schimbare influențează și tipurile de spații și zonele căutate de companii.
Oferta redusă, chiar și în contextul unei cereri de leasing relativ modeste, rămâne principalul factor care susține creșterea chiriilor, subliniază consultanții Colliers. În prima jumătate din 2026 nu a fost livrat niciun proiect nou de birouri în București, după un 2025 fără livrări. Piața începe însă să se miște din nou: pentru întreg anul 2026 sunt așteptați puțin peste 50.000 de metri pătrați de spații noi, iar proiectele aflate în construcție ar putea adăuga în următorii ani aproape 300.000 de metri pătrați de birouri moderne. Chiar și așa, volumul rămâne redus față de anii de vârf, când într-un singur an puteau fi livrați peste 200.000 de metri pătrați.
„Pentru companiile care caută suprafețe (mai) mari în clădiri bune și în zone centrale, opțiunile sunt tot mai puține. Dezvoltarea speculativă rămâne redusă, iar o mare parte dintre proiectele care urmează să intre pe piață sunt deja în discuții de preînchiriere, ceea ce înseamnă că oferta de spații moderne va rămâne restrânsă cel puțin până în 2027. Ce trebuie să faci dacă ești o companie căreia îi expiră contractul oricând în următoarele 24 de luni? Nu amâna o analiză de piață pentru a înțelege și valida toate opțiunile posibile. O astfel de amânare va reduce mult alternativele disponibile și poate conduce atât la costuri mai mari, cât și la potențiale compromisuri mai puțin dorite. Vedem deja proiecte noi cu chirii cu 10-15% peste nivelurile obișnuite din zonele respective, ceea ce arată cât de important este pentru chiriași să își planifice din timp nevoile de spațiu și să înceapă procesul de căutare mai devreme”, completează Victor Coșconel.
Rata generală de neocupare a crescut ușor la 12,25% la jumătatea anului 2026, de la 11,75% la finalul lui 2025, însă avansul vine în principal din zonele periferice. În clădirile competitive și bine amplasate, spațiile disponibile rămân puține, iar ratele de neocupare sunt, în general, de o singură cifră sau chiar apropiate de zero. În zona centrală de business, rata de neocupare se menține la aproximativ 4%, iar chiriile cerute ajung până la 24 de euro pe metru pătrat pe lună, față de un maxim de 22 de euro la sfârșitul anului trecut.
Diferențele sunt vizibile și între zone. În Floreasca – Barbu Văcărescu, rata de neocupare este de aproximativ 5%, în timp ce în Pipera ajunge la 40%. Asta arată că nivelul general de neocupare din București este influențat puternic de câteva zone și clădiri, în timp ce în proiectele competitive spațiile disponibile sunt mult mai puține.
Această diferență tot mai mare între clădirile moderne, bine amplasate, și restul pieței nu este specifică doar Bucureștiului. Raportul regional ExCEEding Borders Office 2026, publicat recent de Colliers pentru cele șase principale piețe de birouri din Europa Centrală și de Est – București, Varșovia, Praga, Budapesta, Bratislava și Sofia – arată că oferta de spații noi se află la minime istorice în regiune, iar chiriile pentru clădirile premium sunt sub presiune de creștere în toate cele șase capitale. În 2025 au fost livrați doar puțin peste 200.000 de metri pătrați de birouri la nivelul celor șase piețe, cel mai redus volum anual înregistrat în istoria recentă, iar pentru 2026 sunt estimați aproximativ 300.000 de metri pătrați, în continuare mult sub mediile istorice.
La nivelul celor șase capitale, stocul modern de birouri a ajuns la 22,1 milioane de metri pătrați la finalul lui 2025, iar volumul total al închirierilor s-a menținut la aproximativ 2,6 milioane de metri pătrați. O mare parte din activitate a venit din reînnoiri de contracte și din relocări către clădiri mai bune, semn că firmele rămân prudente, dar continuă să acorde o importanță tot mai mare calității spațiilor.
Pe fondul ofertei reduse, diferențele dintre clădirile moderne și cele mai vechi devin tot mai vizibile. Companiile preferă spații eficiente energetic, bine amplasate și adaptate cerințelor actuale, în timp ce clădirile mai vechi sunt nevoite să concureze tot mai mult prin preț. Clădirile moderne au și avantajul unor costuri mai mici de administrare. În București, acestea sunt, în general, de aproximativ 3,5-4 euro pe metru pătrat, față de clădirile mai vechi, unde costul poate depăși chiar și 5 euro/mp, iar această diferență se datorează eficienței energetice și avantajului unei administrări mai performante. Totodată, această diferență poate compensa parțial o chirie mai mare și devine un criteriu tot mai important în decizia companiilor de a alege un spațiu de birouri.
Pe termen scurt, Colliers estimează că cererea de închiriere din 2026 va rămâne relativ apropiată de nivelul din 2025. Oferta limitată va continua însă să susțină chiriile și gradul ridicat de ocupare în clădirile moderne și bine poziționate. La nivel regional, proiectele noi vin deja cu chirii peste nivelurile actuale ale clădirilor premium, ceea ce poate ridica și mai mult reperele de preț dacă aceste spații sunt absorbite de piață. Pentru proprietarii clădirilor mai vechi, presiunea de a investi în modernizare și repoziționare va crește, pe măsură ce diferența față de proiectele care răspund cerințelor actuale ale companiilor devine tot mai mare.
