Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații
Având în vedere contextul instabil pe care piața imobiliară în România îl trece, mulți cumpărători se confruntă cu riscuri majore atunci când aleg să achiziționeze imobiliare care se află încă în faza de proiect, cazul Nordis devenind definitoriu pentru astfel de abuzuri ale dezvoltatorilor imobiliari.
Când dezvoltatorul nu-și respectă promisiunile: ce poți face legal?
Cazul Nordis a subliniat care sunt urmările atunci când cumpărătorii nu sunt suficient de protejați. În cazul în care după semnarea unui act de vânzare cumpărare, dezvoltatorul nu respectă termenele și clauzele contractuale, un avocat imobiliare devine indispensabil pentru a demara acțiuni legale.
În cazul lipsei autorizației de construire valide sau dreptului de proprietate din partea dezvoltatorului, aceste lucruri pot duce la anularea întreagii tranzacții, toate acestea stând la baza necesității unui raport due diligence.
În astfel de litigii, una dintre cele mai întâlnite probleme este neînregistrarea promisiunilor de vânzare cumpărare în carte funciară, astfel împiedicând efectiva protejare a drepturilor cumpărătorilor.
Due diligence – ce documente trebuie să ceri și ce întrebări să pui?
La baza oricărei cumpărări imobile sigure stă un raport due diligence corect și complet. Procesul de due diligence nu este o simplă formalitate – este o verificare amănunțită a tuturor aspectelor legale, tehnice și administrative ale unei proprietăți.
În primul rând, trebuie verificată cartea funciară. Aceasta îți arată dacă imobilul este liber de sarcini, dacă dreptul de proprietate este clar și dacă nu există interdicții sau ipoteci. Tot aici poți vedea dacă imobilul este parte dintr-un litigiu sau dacă este implicat într-un proces de executare silită. De aceea, obținerea unui extras de carte funciară actualizat este obligatorie.
Un următor pas ar fi verificarea existenței de autorizație de construire. Lipsa sau abaterea de la aceasta poate conduce la demolări sau la imposibilitatea racordării la utilități.
În final, un raport due diligence solid îți oferă liniștea că investiția este una sigură, legală și protejată, într-o piață imobiliară în România în care majoritatea cumpărătorilor descoperă riscurile la care s-au expus abia după semnare.
Ce prevede Legea Nordis și cât de eficientă este în protejarea clienților
În contextul actual în care se află piața imobiliară în Romania, Legea Nordis a fost adoptată. Odată aplicată, ar putea schimba semnificativ modul în care se desfășoară acțiunile de cumpărare imobiliare în România.
În data de 14 aprilie 2025, Senatul României a adoptat Legea Nordis, acest proiect legislativ menit să reducă frauda în sectorul imobiliar și să ofere protecție celor interesați de cumpărarea imobilarelor. Conform acestei noi reglementări, avansul pe care dezvoltatorii îl pot solicita la semnarea unei promisiuni de act de vânzare-cumpărare nu poate depăși 15% din valoarea totală a locuinței, restul plăților fiind eșalonate – 25% la finalizarea structurii și încă 25% la terminarea instalațiilor.
Un aspect extrem de important pe care Legea Nordis îl evidențiază, este obligativitatea înscrierii promisiunilor de cumpărare imobiliare în carte funciară. Lipsa acestei înregistrări permite vânzarea aceleiași locuințe către mai multe persoane, fără posibilitatea ca dreptul de proprietate al unui cumpărător să fie protejat legal. De aceea, un extras de carte funciară actualizat devine un instrument fundamental în orice raport due diligence.
În plus, legea Nordis prevede ca sumele achitate în avans să fie păstrate într-un cont bancar destinat exclusiv finanțării lucrărilor de construcție, nerespectarea acestei condiții atragând sancțiuni severe, inclusiv o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului. Această măsură are ca scop transparentizarea fluxurilor financiare și reducerea riscului de deturnare a fondurilor.
În caz de faliment al dezvoltatorului, Legea Nordis oferă cumpărătorilor un statut de creditor privilegiat. Din cauza lipsei unei priorități în fața creditorilor garantați, aplicabilitatea acestei prevederi este limitată.
„Având în vedere complexitatea tot mai mare a tranzacțiilor din piata imobiliara in Romania și riscurile asociate cazurilor precum Nordis, asistența oferită de un avocat imobiliare, avocat litigii imobiliare sau avocat construcții nu mai este un simplu avantaj, ci o condiție indispensabilă pentru o cumpărare imobile sigură și pentru protejarea efectivă a dreptului de proprietate,” a declarat Dr. Av. Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
Cu toate acestea, legea nu elimină riscul existenței unor clauze contractuale abuzive în acordurile propuse, motiv pentru care este crucial să fie analizate în detaliu toate documentele, inclusiv actul de vânzare-cumpărare, autorizația de construire și extrasul de carte funciară, în cadrul unui raport due diligence complet.
Aplicarea eficientă a acestei legi poate încuraja o cumpărare de imobile sigură, în care drepturile sunt protejate, accesul la informație devenind transparent.
