Investitorii imobiliari din Europa se orienteaza tot mai mult catre active care asigura venituri pe termen lung, pe masura ce sectorul se pregateste de potentiale majorari ale dobanzilor, pe fondul unui climat geopolitic incert, potrivit raportului Emerging Trends in Real Estate® Europe 2019.
Acest raport anual, realizat impreuna de PwC si de Urban Land Institute (ULI), are la baza raspunsurile a peste 800 de profesionisti din domeniul imobiliar din Europa, incluzand investitori, dezvoltatori, finantatori si consultanti.
”Investitorii sunt din ce in ce mai prudenti, iar deciziile de investitii si demararea de noi constructii sunt din ce in ce mai influentate de factori fundamentali pentru sectorul imobiliar, asa cum sunt perspectivele de crestere economica, precum si de starea pietelor imobiliare locale. Sentimentul investitorilor este din ce in ce mai negativ in orasele si tarile care se confrunta cu riscuri geopolitice crescute, care genereaza incertitudini si de care investitorii se feresc in general. Brexitul este un exemplu clar in aceasta privinta, iar o serie de respondenti sunt de parere ca Marea Britanie isi va pierde o parte din avantajele competitive, ceea ce va afecta atat perspectivele pentru investitii, cat si cele privind dezvoltarea de noi proprietati”, a declarat Francesca Postolache, Partner, Servicii de Audit, Liderul echipei de servicii pentru sectorul imobiliar, PwC Romania.
”Pe piata imobiliara din Romania, desi am vazut o apreciere constanta a preturilor activelor in ultimii ani, suntem inca cu 30-40% sub nivelurile de pret inregistrate in 2008. Cu toate ca analiza fundamentala arata ca mai este loc de crestere pentru preturile activelor imobiliare din Romania, cel putin in orasele mari, investitorii dau dovada de prudenta cand vine vorba de lansarea unor noi proiecte majore si se uita la contextul mai larg european atunci cand iau deciziile de investitii”, a adaugat Francesca Postolache.
Aceasta prudenta este reflectata si la nivelul asteptarilor privind disponibilitatea capitalului propriu si a datoriilor, aproape 28% dintre respondenti considerand ca sumele disponibile pentru refinantari si noi investitii vor creste in 2019, comparativ cu 50% care afirmau acest lucru anul trecut. Cu toate acestea, nivelul de incredere manifestat anul trecut era neobisnuit de ridicat, iar anul acesta, in afara de subsectorul spatiilor de retail, care se confrunta cu o situatie mai dificila, sunt totusi putine ingrijorari referitoare la lichiditatea pietei, fapt demonstrat si de majoritatea respondentilor (54%) care considera ca disponibilitatea capitalului va fi la aproximativ acelasi nivel ca si in 2018.
Una dintre principalele bariere pentru investitii continua sa fie disponibilitatea activelor atractive pentru achizitii, pe masura ce fluxurile de capital continua sa se indrepte spre pietele europene, indeosebi cele provenind din Asia. Acest lucru pune presiune asupra activelor de clasa A, 70% dintre respondenti declarand ca aceste active sunt supra-evaluate.
Interesul pentru clasele alternative de active continua sa creasca in conditiile unor piete de capital volatile
Ca raspuns la aceasta situatie mai dificila de pe pietele de capital, investitorii se indreapta spre clase de active a caror apreciere este sustinuta de factori demografici, si care sunt mai putin susceptibile sa fie afectate in actualul ciclu. Dar raportul Emerging Trends in Real Estate® Europe arata ca aceasta este doar una dintre strategii.
”In ultimii 5 ani am vazut o tendinta remarcabila a investitorilor de a se orienta catre clase alternative de proprietati, sau catre sectoare de nisa. Partial, acest lucru este rezultatul conjuncturii economice actuale si al cautarii unor fluxuri de venituri sigure. Dar este totodata raspunsul multor investitori la valul de inovatie care influenteaza sectoarele mai traditionale ale pietei imobiliare, precum si la tendintele pe termen lung la nivel de urbanizare si demografie”, a adaugat Francesca Postolache.
Preferatul investitorilor pare a fi sub-sectorul rezidential, 7 din primele 10 cele mai atractive clase de active fiind din acest sub-sector, incluzand si solutiile de con-locuire, caminele studentesti, caminele pentru varstnici, sau locuintele sociale.
In afara de segmentul rezidential, spatiile de logistica si sectoare de nisa precum cel al centrelor de date si spatiile flexibile de birouri se regasesc printre cele mai atractive 10 clase de active. Spatiile logistice continua sa beneficieze de expansiunea comertului online. In schimb, segmentele traditionale precum cladirile de birouri din zonele centrale si din suburbii, precum si spatiile de retail, se regasesc la coada clasamentului celor mai atractive active imobiliare.
Perspectivelor primelor zece cele mai atractive clase de active in 2019
| Clasament general | Sector | Clasamentul investitional | Clasamentul in privinta noilor constructii |
| 1 | Spatii de con-locuire* | 1 | 1 |
| 2 | Facilitati logistice | 3 | 2 |
| 3 | Camine pentru varstnici | 4 | 3 |
| 4 | Spatiile flexibile de birouri – space as a service | 5 | 4 |
| 5 | Centrele de date* | 2 | 5 |
| 6 | Caminele studentesti | 6 | 6 |
| 7 | Spatii rezidentiale pentru inchiriere | 8 | 7 |
| 8 | Apartamente de inchiriat pentru turisti | 7 | 8 |
| 9 | Case de vanzare | 13 | 9 |
| 10 | Locuintele sociale | 10 | 10 |
*un numar semnificativ mai mic de respondenti au evaluat aceste sectoare
Topul oraselor europene in privinta perspectivelor de investitii si de constructii
Clasamentul anual al celor mai atractive orase europene pentru investitiile imobiliare reflecta apetitul investitorilor pentru pietele mai mici, care au inregistrat cresteri mai mici in acest ciclu investitional, precum si precautia fata de cateva dintre pietele mai mari, mature, tinand cont si de riscurile geopolitice. Lisabona a facut un salt de 10 pozitii in clasamentul Emerging Trends in Real Estate® Europe devenind cea mai atractiva destinatie de investitii imobiliare din Europa, respondentii apreciind de asemenea calitatea vietii din oras, precum si conducerea politica a acestuia.
Pietele imobiliare mai mature din orasele germane domina in continuare top-ul primelor 10 orase cele mai atractive pentru investitiile imobiliare, Berlinul clasandu-se pe al doilea loc, urmat de Frankfurt, Hamburg si Munchen clasate pe locurile 5, 7 si respectiv 10. Cu toate acestea, pentru unele, popularitatea pentru investitii din ultimii ani incepe sa-si spuna cuvantul, multi dintre respondenti mentionand problema activelor supraevaluate din aceste orase.
Alte metropole din topul celor mai atractive orase sunt Madrid, Amsterdam, Helsinki, Viena si Dublin, care inregistreaza un scor pozitiv in privinta datelor fundamentale si a perspectivelor de crestere, dar si in privinta calitatii vietii, conectivitatii, potentialului de inovatie si a capacitatii de a atrage talente.
Topul celor mai atractive orase europene pentru investitiile imobiliare 2019
| Clasament general | Oras | Clasamentul investitional | Clasamentul in privinta noilor constructii |
| 1 | Lisabona | 1 | 1 |
| 2 | Berlin | 3 | 2 |
| 3 | Dublin | 2 | 5 |
| 4 | Madrid | 6 | 4 |
| 5 | Frankfurt | 5 | 3 |
| 6 | Amsterdam | 7 | 8 |
| 7 | Hamburg | 9 | 6 |
| 8 | Helsinki | 4 | 13 |
| 9 | Viena | 8 | 11 |
| 10 | Munchen | 14 | 7 |
In ciuda volumelor investitionale ridicate si a cererii pentru spatii de birouri din Londra, care a ramas la un nivel bun, temerile legate de impactul Brexitului au umbrit perspectivele pe termen scurt ale pietei imobiliare londoneze. In acest sens, 70% dintre respondentii europeni fiind de parere ca atractivitatea Londrei pentru talente de nivel mondial va scadea dupa finalizarea iesirii Marii Britanii din Uniunea Europeana.
Valoarea sociala a sectorului imobiliar continua sa creasca in importanta
Raportul a examinat de asemenea influenta crescanda a valorii sociale a sectorului imobiliar, in paralel cu randamentele financiare ale investitiilor. Aproape 60% dintre respondenti sunt de parere ca sectorul imobiliar se indreapta catre utilizarea unei mai mari varietati de instrumente de masurare non-financiara pentru a evalua impactul constructiilor imobiliare si a afacerilor din domeniu. In mod similar, 59% dintre acestia sunt de acord ca indicatorii non-financiari sunt din ce in ce mai importanti in masurarea impactului investitiilor imobiliare.
