Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații
Dr. Radu Pavel, Avocat Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, subliniază că intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025 („Legea Nordis”) marchează o reformă majoră în domeniul dreptului imobiliar, consolidând semnificativ protecția cumpărătorilor de apartamente în faza de proiect și impunând obligații stricte dezvoltatorilor imobiliari. Noile reglementări vizează creșterea siguranței juridice prin introducerea formei autentice și a înscrierii în Cartea funciară a promisiunilor de vânzare, instituirea conturilor bancare separate pentru avansuri, limitarea utilizării acestora și reglementarea riguroasă a preapartamentării. În același timp, legislația creează un cadru mai sever de responsabilitate pentru dezvoltatori și reduce riscurile asociate insolvenței, întârzierilor sau proiectelor nefinalizate, însă aplicarea corectă a noilor norme și valorificarea remediilor legale disponibile necesită o analiză atentă și asistență juridică specializată, atât pentru cumpărători, cât și pentru investitori.
Intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025, cunoscută în mod uzual drept „Legea Nordis”, reprezintă una dintre cele mai importante reforme legislative în materia dreptului imobiliar din ultimii ani, întrucât modifică fundamental modul în care sunt protejați cumpărătorii de apartamente în faza de proiect. Legea stabilește obligații sporite pentru dezvoltatori, pornind de la nivelul calitativ al construcției și continuând cu necesitatea existenței unor garanții financiare concrete, instituirea contului bancar separat pentru încasarea avansurilor și efectuarea corectă a operațiunilor de preapartamentare. Astfel, noile prevederi oferă un cadru juridic clar, menit să prevină riscurile generate în trecut de proiectele imobiliare sistate, nefinalizate sau executate necorespunzător.
Promisiuni de vânzare și apartamente viitoare: Obligațiile dezvoltatorilor, forma autentică și înscrierea în Cartea funciară
Primul element important introdus de Legea nr. 207/2025 privește cadrul tehnic și juridic al dezvoltării imobiliare, stabilind obligații clare pentru dezvoltatori în ceea ce privește nivelul calitativ al construcției, obținerea avizelor și efectuarea recepțiilor. Legea impune și responsabilitatea dezvoltatorului de a soluționa neconformitățile apărute pe durata execuției și de a preda cartea tehnică a construcției proprietarului. Aceste cerințe sunt esențiale pentru protejarea intereselor cumpărătorilor, întrucât documentația corect întocmită, verificată și înscrisă în Cartea funciară determină modul în care viitorul drept de proprietate va fi consolidat și recunoscut. Într-un context în care proiectele imobiliare pot fi afectate de dificultăți financiare, acumularea de datorii, insolvența firmelor sau chiar riscul falimentului firmei, reglementarea strictă a procedurilor de execuție și predare contribuie la menținerea stabilității raportului juridic și a garanțiilor aferente viitorului titlu de proprietate.
O modificare esențială adusă de Legea nr. 207/2025 este aceea că promisiunile de vânzare, promisiunile de cumpărare sau promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică. Notarul public are obligația de a solicita notarea în Cartea funciară a promisiunii de vânzare-cumpărare fie în ziua întocmirii, fie cel târziu în următoarea zi lucrătoare, astfel devine o condiție prealabilă pentru validitatea actului. Aceste măsuri sporesc siguranța juridică în materia dreptului imobiliar, deoarece conferă opozabilitate antecontractelor și permit cumpărătorilor să își protejeze drepturile inclusiv în situații critice, precum declanșarea procedura insolvenței, circumstanțe în care operațiunile de înscriere și publicitate imobiliară devin decisive pentru conservarea titlului de proprietate.
Totodată, convențiile de rezervare se pot încheia pentru maximum 60 de zile, iar sumele plătite ca rezervare nu pot depăși 5% din preț, orice sumă ce depășește acest prag fiind sancționată cu nulitatea absolută a convenției, conform art. 22 alin. (5) din lege. În caz de culpă exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.
Un aspect important de reținut atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători, întrucât pot fi afectate și drepturile acestora, sunt eventualele neînțelegeri și dispute cu vecinii complexului imobiliar, care pot intenta o acțiune în anulare a autorizației de construire în instanță. În această situație, proiectul poate fi suspendat, iar aceste acțiuni paralizează activitatea dezvoltatorului și întârzie semnificativ finalizarea proiectului, afectând direct termenul de predare a apartamentelor și generând riscuri sau chiar pierderi financiare semnificative.
Cont bancar separat și utilizarea avansurilor: Garanții financiare pentru cumpărători
Pentru a proteja sumele de bani plătite de cumpărători, legea impune ca avansurile achitate în baza promisiunii de vânzare-cumpărare să fie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, potrivit art. 22 alin. (6)–(7) din Legea nr. 207/2025. Mai mult, utilizarea acestor sume este strict reglementată și limitată: ele pot fi cheltuite doar în scopul dezvoltării proiectului și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier. Există și limite procentuale clare: maximum 25% din preț poate fi alocat părții de rezistență și, după finalizarea acesteia, maximum 20% din preț pentru partea de instalații. Utilizarea avansurilor în alte scopuri decât cele prevăzute de lege este interzisă și sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului înregistrată în anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune. Aceste măsuri vizează prevenirea riscului ca dezvoltatorul să intre în insolvență sau faliment din cauza deturnării fondurilor, un risc major pentru cumpărător.
În situațiile în care dezvoltatorul nu își respectă obligațiile legale sau contractuale privind depozitarea și utilizarea avansurilor, sau atunci când există indicii temeinice privind iminenta insolvență, legislația conferă cumpărătorilor posibilitatea de a solicita instanței emiterea unei hotărâri judecătorești care să producă efecte similare unui contract, în temeiul art. 1.669 Cod civil. Astfel, cadrul legal asigură cumpărătorilor o protecție suplimentară, oferind nu doar remedii civile pentru recuperarea sumelor plătite, ci și instrumente preventive împotriva riscului de pierdere a avansurilor în cazul neexecutării obligațiilor de către dezvoltator.
Preapartamentarea și actualizarea cărților funciare: Proceduri cadastrale pentru unități viitoare
Preapartamentarea reprezintă una dintre cele mai importante garanții pentru cumpărătorii de apartamente în faza de proiect. Conform art. 26 alin. (9)–(11) din Legea cadastrului nr. 7/1996, operațiunea de preapartamentare se realizează pe baza unui act autentic întocmit în temeiul documentației cadastrale recepționate de OCPI, întocmite în baza autorizației de construire. Prin această procedură se deschid cărți funciare individuale pentru toate unitățile viitoare ale condominiului, cu mențiunea „bun viitor”. Dacă proiectul suferă modificări ulterioare cu privire la numărul unităților, actualizarea cărților funciare se face printr-un nou act autentic, fără acordul promitentului cumpărător, cu excepția situațiilor în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității, caz în care acordul cumpărătorului este indispensabil.
Abia după finalizarea construcției și semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, urmat de certificatul de atestare, se realizează apartamentarea propriu-zisă și actualizarea cărților funciare definitive. Astfel, dezvoltatorul are responsabilitatea de a finaliza proiectul și poate promite înstrăinarea unității individuale doar după notarea autorizației de construire în Cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare individuale pentru unitățile viitoare.
În completarea acestor garanții, cumpărătorii au dreptul de a iniția executarea silită asupra dezvoltatorului, inclusiv prin poprirea conturilor acestuia, ca măsură de protecție a drepturilor lor și de recuperare a avansurilor sau a sumelor plătite, în special în situațiile în care apar litigii între dezvoltator și proprietar, întârzieri ale proiectului sau dificultăți financiare ale dezvoltatorului.
Remediile juridice ale cumpărătorului în caz de neexecutare a obligațiilor de către dezvoltatorul imobiliar
În fața riscurilor inerente unui proiect imobiliar, cum ar fi întârzierile în construcție, contestațiile care pot duce la anularea autorizației de construire sau cel mai mare risc, intrarea dezvoltatorului în procedura insolvenței, cumpărătorii dispun de o serie de remedii juridice.
Regimul remediilor juridice este esențial pentru situațiile în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, iar cumpărătorul este expus riscului pierderii avansului, întârzierilor semnificative sau chiar imposibilității obținerii apartamentului. Remediile includ: acțiuni privind rezoluțiunea promisiunii de vânzare, obținerea unei hotărâri care ține loc de contract în temeiul art. 1.669 Cod civil, inițierea executării silite, poprirea conturilor dezvoltatorului, acțiuni în daune, precum și formularea declarației de creanță în cazul deschiderii procedura insolvenței.
De asemenea în măsura în care dezvoltatorul intră în insolvență, cumpărătorul poate formula o declarație de creanță și poate solicita instanței obligarea dezvoltatorului la executarea contractului, însă pentru a fi admisă, legea insolvenței impune condiții stricte, conform art. 131:
- prețul a fost achitat integral sau poate fi plătit la cerere, iar bunul este deja în posesia cumpărătorului
- prețul nu este mai mic decât valoarea de piață a bunului
- bunul nu este esențial pentru planul de reorganizare
- promisiunea să fie înscrisă în Cartea Funciară în cazul imobilelor
„Noile măsuri de protecție a cumpărătorilor trebuie tratate cu mare atenție pentru a evita pierderi financiare semnificative, mai ales în fața riscului privind o firmă în insolvență”, a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.
În concluzie, Legea Nordis 2025 aduce un set de garanții legislative esențiale pentru cumpărătorii de apartamente în faza de proiect, impunând obligații stricte dezvoltatorilor imobiliari, precum notarea acestora în Cartea Funciară, precum și achitarea avansurilor într-un cont bancar distinct, sub un regim de utilizare strict controlat. Cu toate acestea, principala cauză a pierderii banilor de către cumpărători rămâne insolvența dezvoltatorului, iar remediile legale, deși există, sunt condiționate de respectarea strictă a cerințelor procedurale și de data certă a contractelor.
