Doar 20% din spațiile comerciale moderne se află în orașe cu mai puțin de 100.000 de locuitori
Studiu Cushman & Wakefield Echinox
Orașele mici și medii oferă oportunități importante pentru extinderea pieței de retail din România, în condițiile în care doar aproximativ 20% din stocul de spații comerciale moderne se află în localități cu mai puțin de 100.000 de locuitori, potrivit unei analize realizate de compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
La nivel național, stocul modern de retail a ajuns la 4,93 milioane de metri pătrați, distribuiți în 191 de proiecte cu suprafețe de peste 5.000 de metri pătrați, incluzând centre comerciale, parcuri de retail și galerii comerciale.
Distribuția geografică a spațiilor comerciale evidențiază o piață în care Bucureștiul și marile orașe regionale concentrează cea mai mare parte a stocului existent, dar și oportunități de extindere în localitățile mai mici, unde oferta de spații moderne rămâne limitată.
Bucureștiul deține aproximativ 1,35 milioane de metri pătrați de spații comerciale moderne, în 40 de proiecte, reprezentând 27% din stocul național. Un volum comparabil, de 1,33 milioane de metri pătrați, este concentrat în 40 de proiecte existente în cele șapte orașe cu populații între 200.000 și 300.000 de locuitori, în timp ce alte zece orașe, cu populații între 100.000 și 200.000 de locuitori, însumează 1,30 milioane de metri pătrați, în 46 de scheme de retail.
În total, cele 18 orașe cu peste 100.000 de locuitori concentrează peste 80% din stocul modern de retail din România.
La polul opus, cele 24 de orașe cu populații între 50.000 și 100.000 de locuitori dispun de aproximativ 768.000 de metri pătrați de spații comerciale moderne, reprezentând 16% din totalul național. Orașele cu mai puțin de 50.000 de locuitori însumează doar 179.300 de metri pătrați, respectiv 3,6% din stoc.
Aceste diferențe indică oportunități pentru dezvoltatori și retaileri de a-și extinde prezența în piețe mai puțin acoperite de proiecte comerciale moderne, în funcție de potențialul de consum și de caracteristicile fiecărei localități.
Dana Radoveneanu, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield Echinox: „Următoarea etapă de dezvoltare a pieței de retail din România va fi definită nu doar de volumul spațiilor comerciale nou livrate, ci și de localizarea acestora și de capacitatea proiectelor de a răspunde cererii locale. Orașele mici și medii oferă oportunități pentru extinderea rețelelor de retail și accesul la noi categorii de consumatori, însă succesul proiectelor va depinde tot mai mult de puterea de cumpărare, accesibilitate și adaptarea mixului de chiriași la nevoile comunităților. Ne așteptăm la o abordare tot mai selectivă din partea dezvoltatorilor, în care dimensionarea corectă a proiectelor și poziționarea lor comercială vor avea un rol esențial.”
Perspectivele de dezvoltare ale pieței sunt susținute de un volum important de proiecte programate pentru următorii ani.
Potrivit raportului Romania Marketbeat Retail Q3 2026, în primele nouă luni ale anului au fost livrate aproape 70.000 de metri pătrați de spații comerciale moderne. Ritmul livrărilor a încetinit în trimestrul al treilea, când au fost finalizate doar două parcuri de retail, cu o suprafață cumulată de aproximativ 11.000 de metri pătrați.
La nivel național, peste 500.000 de metri pătrați de spații comerciale se află în prezent în construcție sau în diferite etape de planificare, cu finalizare estimată până în 2029.
Acest volum confirmă interesul dezvoltatorilor pentru piața locală, într-un context în care alegerea amplasamentelor și adaptarea proiectelor la specificul fiecărei zone devin tot mai importante.
Interesul pentru sectorul de retail se reflectă și în activitatea investițională. În primele nouă luni ale anului 2026, tranzacțiile cu proprietăți comerciale au totalizat aproximativ 375 de milioane de euro, reprezentând aproape 67% din volumul investițiilor în active imobiliare generatoare de venit din România.
Una dintre cele mai importante tranzacții ale trimestrului al treilea a fost achiziția de către AFI Europe a unui portofoliu de șase proprietăți comerciale de la MAS RE – Prime Kapital, pentru aproximativ 281,8 milioane de euro.
Portofoliul, cu o suprafață totală de 125.500 de metri pătrați, include Prahova Value Centre, Zalău Value Centre, Baia Mare Value Centre, Roman Value Centre, Sepsi Value Centre și Bârlad Value Centre. Distribuția acestor proprietăți evidențiază prezența unor active comerciale importante și în afara marilor centre regionale.
Piața spațiilor comerciale își continuă dezvoltarea într-un context macroeconomic caracterizat de încetinirea consumului și persistența presiunilor inflaționiste.
În trimestrul al treilea, economia României s-a contractat cu 0,8% față de perioada similară a anului precedent, inflația a ajuns la 6,8%, iar vânzările de retail au scăzut cu 3,9% în ritm anual.
Cu toate acestea, chiriile prime au rămas relativ stabile în trimestrul al treilea, menținându-se la nivelurile înregistrate în perioadele precedente.
În București, chiria de referință pentru spațiile comerciale stradale de pe Calea Victoriei și din marile centre comerciale se situează la 90 de euro/mp/lună. În principalele orașe regionale, chiriile pentru spații comerciale de 100-200 mp, amplasate la parterul centrelor comerciale dominante, variază între 50 și 65 de euro/mp/lună.
