Studiu Colliers
După patru trimestre cu evoluție solidă, activitatea din piața de birouri a încetinit în al treilea trimestru al acestui an. Cererea totală de spații de birouri moderne de 68.800 de metri pătrați a fost stabilă față de anul trecut și, de asemenea, față de media ultimelor patru trimestre, dar cererea nouă a fost de doar 22.200 de metri pătrați, în scădere cu 39% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, potrivit datelor Colliers. Chiar și așa, perspectivele pe termen scurt rămân încurajatoare, iar consultanții Colliers estimează că, în cazul birourilor de clasa A, rata de neocupare ar putea scădea până la sfârșitul anului la o singură cifră. Acest lucru va înclina și mai mult balanța în favoarea unei piețe a proprietarilor, deși tendința ar putea fi contrabalansată parțial, deoarece unele companii mari ar putea subînchiria o parte din spațiile de birouri sau ar putea să-și reducă suprafața ocupată, în contextul muncii hibride.
În primele trei trimestre din 2022 au fost livrați aproximativ 100.000 de metri pătrați de spații de birouri moderne, AFI Tech Park (Faza 2, 25.000 mp) și proiectul de reamenajare H Tudor Arghezi 21 (7.000 mp) al Hagag Development Europe fiind cele mai noi proiecte adaugate stocului de birouri moderne din București. De asemenea, până la sfârșitul anului ar trebui să se finalizeze și faza II din proiectele One Cotroceni Park al One United și Equilibrium, parcul de birouri dezvoltat de Skanska, ceea ce înseamnă o suprafață suplimentară de aproximativ 50.000 de metri pătrați de birouri noi și moderne, care va crește stocul Bucureștiului la aproape 3,36 milioane de metri pătrați.
Pe sectoare, companiile din IT&C continuă să domine piața închirierilor, reprezentând aproximativ 47% din cererea totală, urmate la mare distanță de serviciile profesionale și de afaceri, cu 27% din cererea totală, iar consultanții Colliers notează că extinderea sau chiar intrarea pe piața din România a companiilor din zona high-tech este un aspect favorabil pentru perspectivele pe termen lung ale pieței de birouri.
„La prima vedere, declinul cererii raportat la anul trecut este neliniștitor, dar, în paralel, vedem că există încă destul de multă vigoare pe piața de leasing din România, cu mai multe contracte mari de închiriere în diferite stadii de negociere. Iar lor probabil că li se adaugă și multe contracte de dimensiuni mici și medii. Problema este că vremurile nesigure de acum impun o prudență sporită, iar acest lucru se observă în toate aspectele pieței de birouri. Companiile păstrează o abordare moderat pozitivă, dar aceasta se poate schimba într-o secundă, dacă s-ar schimba condițiile economice sau dacă, să zicem, războiul din Ucraina ar lua o altă turnură. Altfel, trimestrul s-a remarcat prin câteva tranzacții, doar 3 dintre ele totalizând 30.000 de metri pătrați, și anume relocarea birourilor SSC a BAT în One Cotroceni Park, reînnoirea contractului de închiriere al Infineon Technology în Novo Park și reînnoirea contractului NXP Semiconductors în Campus 6, toate cele trei tranzacții fiind de dimensiuni aproximativ egale”, explică Victor Coșconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
În ceea ce privește rata de neocupare a spaţiilor moderne de birouri, în condițiile în care în ultima vreme au fost livrate destul de multe clădiri, este posibil ca aceasta să fi crescut ușor față de nivelul de la jumătatea anului, de aproximativ 15%, dar consultanții Colliers notează că piața de birouri este destul de eterogenă, iar gradul de ocupare în clădirile bune și cu legături solide la rețeaua de infrastructura este deja de peste 90%. Acest lucru înseamnă că unii chiriași au de făcut o alegere mai dificilă decât în urmă cu câțiva ani, în special dacă vor să fie poziționați într-o anumită zonă a Bucureștiului sau dacă doresc o anumită clădire. Această situație are mai degrabă aspectul unei piețe a proprietarilor în anumite părți ale orașului, ceea ce a dus la faptul că proprietarii au putut negocia condiții mai avantajoase de închiriere.
În perspectivă, consultanții Colliers păstrează un optimism prudent, vestea bună fiind că intențiile de angajare pe termen scurt pentru companiile de servicii din România rămân la niveluri rezonabile, deși s-au mai temperat față de faza inițială a revenirii post-pandemice. Faptul că previziunile privind ocuparea forței de muncă se mențin la sau peste mediile istorice în multe sectoare sugerează o piață a muncii în expansiune, dar acest factor nu poate fi de unul singur suficient pentru creșterea activității de închiriere pe piața birourilor; mai degrabă acționează ca un imbold în direcția corectă. În același timp, alți factori – cel mai notabil fiind pesimismul cu privire la evoluția economiei globale – acționează în direcția opusă, iar cu cât aceștia vor rămâne mai mult timp de actualitate, cu atât vor cântări mai mult asupra perspectivelor de închiriere de birouri, atrag atenția consultanții Colliers.
În linii mari, consultanții Colliers consideră că oferta insuficientă de birouri moderne din Bucureşti (raportat la alte piețe mari de birouri din Europa) este un factor care conferă rezistență pe termen lung în fața evoluțiilor negative şi se aşteaptă ca stocul de birouri moderne să înceapă să crească din nou în câţiva ani. În consecinţă, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul de 5 milioane de metri pătraţi, dacă nu va exista altă criză (economică). Compania de consultanță afirmă, de asemenea, piața de birouri din București va crește și în calitate, nu doar cantitate, pe măsură ce dezvoltatorii și chiriașii acordă o atenție sporită eficienței energetice și politicilor de mediu.
„Perspectivele pentru piața de birouri din București rămân marcate de incertitudini importante, dar încă există argumente în favoarea unor surprize atât pozitive, cât și negative, în perioada următoare. Pe partea pozitivă, avem o piață a forței de muncă încă destul de restrânsă (ceea ce indică o expansiune a companiilor), o piață de birouri insuficient aprovizionată, care permite o mai bună absorbție a spațiilor de birouri vacante, plus un context economic general încă stabil. În ceea ce privește partea negativă, observăm că munca hibridă nu și-a pus încă pe deplin amprenta asupra pieței de profil (există semnale că destul de multe companii nu au luat încă nicio decizie în acest sens), contextul incert ar putea determina companiile să amâne orice investiții noi, la care se adaugă și încetinirea economiilor dezvoltate, care ar trebui să se resimtă mai devreme sau mai târziu și în România. În concluzie, vechiul proverb «speră la ce e mai bun, dar pregătește-te pentru ce e mai rău» se adeverește în contextul actual pentru economie în general și inclusiv pentru piața de birouri din București”, conchide Victor Coșconel.
