Studiu Colliers
România continuă să câștige vizibilitate pe harta europeană a investițiilor industriale și logistice, într-un context în care companiile caută piețe competitive pentru producție, depozitare și distribuție. Două treimi dintre regiunile europene cu cel mai bun profil pentru activități de producție se află în doar patru țări – Polonia, Spania, România și Franța -, potrivit celei mai recente ediții a raportului „ExCEEding Borders: CEE & Iberia: Driving Europe’s Industrial Transformation”, publicat de Colliers. În cazul României, 36 de județe, echivalentul a aproape 9 din 10, se regăsesc în categoria celor mai atractive regiuni pentru investiții industriale.
Cu un stoc total de peste 8 milioane de metri pătrați de spații industriale și logistice moderne la începutul anului 2026, dintre care aproape 3,9 milioane de metri pătrați în București, și circa 450.000 de metri pătrați în construcție la nivel național, inclusiv 195.000 de metri pătrați în zona Capitalei, România este a treia piață ca mărime din regiunea ECE-14, după Polonia și Cehia, și continuă să crească într-un ritm susținut, alimentat de investiții în producție, logistică și infrastructură. În același timp, țara se numără printre piețele regionale în care dezvoltarea de spații moderne și eficiente energetic capătă tot mai multă tracțiune, pe fondul cererii crescute pentru clădiri sustenabile, certificate green și adaptate cerințelor tot mai stricte ale chiriașilor, investitorilor și finanțatorilor.
„Europa Centrală și de Est nu mai este privită doar ca o regiune cu potențial de creștere, ci devine tot mai mult un punct strategic pentru producția europeană. Vedem deja acest lucru în discuțiile cu investitorii, unde România apare tot mai des pe lista scurtă a companiilor care își regândesc rețeaua de producție, depozitare sau distribuție în Europa. Aproape 9 din 10 județe din România sunt incluse în categoria regiunilor europene atractive pentru investiții industriale, susținute de costuri competitive, acces la forță de muncă industrială și stimulente pentru investiții. Principalul punct sensibil rămâne infrastructura, însă și aici progresul este vizibil. Dacă ritmul actual continuă, România are șanse reale să ajungă la aproximativ 2.000 de kilometri de autostradă până la finalul acestui deceniu, ceea ce ar însemna mai mult decât dublu față de nivelul din 2019”, explică Victor Coșconel, Partner în cadrul Colliers.
Cererea atinge un nou maxim, iar producția câștigă teren
Evoluția se vede și în datele de piață. În 2025, cererea de spații industriale și logistice din România a atins un nou maxim, cu aproape 1 milion de metri pătrați închiriați, aproape dublu față de 2024. Creșterea a avut loc într-un context economic incert, ceea ce arată reziliența pieței și rolul tot mai important al României în reorganizarea lanțurilor de producție și distribuție din Europa.
În același timp, consultanții Colliers observă că structura cererii se schimbă. Dacă înainte de pandemie tranzacțiile pentru spații dedicate producției aveau o pondere redusă, de o singură cifră, în totalul închirierilor, în ultimii ani interesul pentru acest segment a crescut semnificativ. În prezent, activitățile de producție reprezintă cel puțin 20% din suprafața închiriată anual, mult peste nivelurile de dinainte de 2020. În anii 2023-2024, segmentul de producție a ajuns chiar să reprezinte peste o treime din cererea de închiriere, confirmând că interesul pentru astfel de spații nu mai este punctual, ci reflectă o schimbare structurală a pieței. Tendința este susținută de nearshoring, de îmbunătățirea raportului dintre costuri și productivitate și de extinderea infrastructurii rutiere, care face tot mai multe orașe regionale viabile pentru investiții industriale.
În paralel, Bucureștiul rămâne principala piață industrială a țării, însă ponderea Capitalei în cererea totală scade treptat spre jumătate sau chiar sub acest nivel, pe măsură ce orașele regionale atrag tot mai multe investiții. Vestul României, zonele apropiate de coridoarele europene de transport și orașele cu acces la forță de muncă industrială devin tot mai relevante pentru proiecte de producție, logistică, distribuție și build-to-suit..
„Vedem o tranziție de la o piață dominată aproape exclusiv de logistică și distribuție către una mai complexă, în care producția, logistica urbană, e-commerce-ul și soluțiile build-to-suit contribuie împreună la dezvoltare. Pentru România, diferența față de piețele mai mature nu trebuie privită ca un handicap, ci ca o oportunitate. Dintre marile segmente de real estate comercial, industrialul are probabil cel mai mare potențial de creștere pe termen lung. Chiar dacă pot apărea fluctuații pe termen scurt, generate de incertitudini economice sau politice, fundamentele pieței rămân solide”, adaugă Victor Coșconel.
Investitorii devin mai selectivi, dar fundamentele rămân solide
România rămâne competitivă și prin indicatorii de piață. Rata de neocupare se situează în jurul nivelului de 5%, iar chiriile prime pentru spațiile industriale moderne variază între 4,5 și 5 euro pe metru pătrat pe lună, un nivel atractiv comparativ cu piețele mai mature din regiune. Randamentele investiționale pentru proiectele prime sunt estimate la aproximativ 7,75%, peste nivelurile din Cehia sau Slovacia, ceea ce menține interesul investitorilor pentru active industriale de calitate, chiar într-o perioadă în care capitalul devine mai selectiv și mai atent la fundamente.
La nivel regional, interesul investitorilor pentru spații industriale și logistice rămâne solid, dar capitalul devine mai selectiv și se orientează către piețe, active și proiecte cu fundamente clare. ECE-6 rămâne nucleul pieței industriale și logistice din Europa Centrală și de Est, concentrând peste 80% din stocul modern al regiunii extinse și cea mai mare parte a activității de închiriere. În total, stocul modern se apropie de 70 de milioane de metri pătrați, iar la finalul anului 2025 aproape 5 milioane de metri pătrați erau în construcție. În același timp, crește rolul capitalului domestic și regional, care reprezintă deja 58% din volumele totale de investiții, semn că piața se maturizează și devine mai puțin dependentă de ciclurile externe de capital. Dezvoltatorii sunt însă mai prudenți, iar proiectele noi sunt tot mai des susținute de preînchirieri sau de cereri build-to-suit, ceea ce arată că piața intră într-o etapă de stabilizare, nu de corecție.
Această stabilizare nu înseamnă însă că piața își încetinește transformarea. Raportul Colliers arată că diferențele devin tot mai clare între clădirile moderne, eficiente energetic și aliniate standardelor ESG, și stocul mai vechi. Activele de calitate, cu performanță energetică bună, certificări internaționale și soluții precum panouri fotovoltaice pe acoperiș, atrag cerere mai mare, au rate de ocupare mai bune și rămân în atenția investitorilor. În România, cerințele ESG sunt deja tot mai prezente în procesele de închiriere și investiții, iar eficiența energetică este tratată ca o condiție esențială de bănci, investitori și chiriași internaționali.
Noua hartă industrială a Europei: costuri, coridoare și ESG
Un alt element important evidențiat de raport este noua geografie industrială a Europei. Atractivitatea unei piețe nu mai este definită doar de granițele naționale, ci și de coridoarele care conectează producția, furnizorii, infrastructura și forța de muncă. Unul dintre cele mai relevante exemple este coridorul dedicat vehiculelor electrice și electronicelor din Europa Centrală și de Est, care pornește din nordul Poloniei, traversează zona industrială ceho-slovaco-maghiară și ajunge până în vestul României și Bulgaria. Acesta concentrează una dintre cele mai puternice zone de oportunitate industrială din Uniunea Europeană, susținută de costuri competitive, stimulente pentru investiții, rețele de furnizori și tradiție industrială.
Pentru România, raportul evidențiază un profil competitiv mai ales la nivel de costuri, stimulente și forță de muncă. Țara are unul dintre cele mai ridicate scoruri din regiune la capitolul stimulente și unul dintre cele mai atractive profiluri de cost din Uniunea Europeană, iar forța de muncă industrială rămâne un avantaj important. În același timp, scorurile mai reduse la infrastructură, scară și dezvoltare industrială indică zonele în care progresul poate susține următoarea etapă de creștere.
„Deciziile de localizare nu mai sunt luate doar la nivel de țară, ci la nivel de regiune, oraș, coridor industrial și ecosistem de furnizori. Pentru companiile care caută capacități de producție cu necesar ridicat de forță de muncă, Europa Centrală și de Est rămâne una dintre cele mai atractive opțiuni din Europa. Pentru România, miza următorilor ani este să transforme avantajul de cost într-un avantaj structural, prin infrastructură mai bună, predictibilitate, forță de muncă pregătită și parcuri industriale moderne, capabile să susțină investiții cu valoare adăugată mai mare”, precizează Victor Coșconel, Partner în cadrul Colliers.
România, între fereastra de oportunitate și constrângerile de creștere
Pentru companii, momentul este important și din perspectiva stimulentelor disponibile. Raportul notează că actuala hartă europeană a ajutoarelor regionale este valabilă până la finalul anului 2027, iar următorul ciclu ar putea aduce o reducere a intensității stimulentelor în regiunile care au recuperat o parte din decalaje. Din acest motiv, proiectele planificate pentru următorii ani trebuie să ia în calcul nu doar costurile și disponibilitatea terenurilor, ci și calendarul accesării sprijinului public.
Pe termen mediu, consultanții Colliers estimează că România poate ajunge la un stoc de 10 – 12 milioane de metri pătrați de spații industriale și logistice moderne până la finalul deceniului, dacă tendințele actuale se mențin. Ritmul de creștere va depinde însă de capacitatea pieței de a răspunde unor constrângeri tot mai importante: accesul la infrastructură rutieră și feroviară, disponibilitatea terenurilor bine conectate, capacitatea rețelelor de energie, accesul la apă în anumite zone industriale, accesul la forță de muncă și predictibilitatea cadrului economic și fiscal.
Astfel, România are șansa de a-și consolida rolul de hub industrial regional, nu doar pentru logistică și distribuție, ci și pentru producție ușoară, componente auto, electronică, aerospace, e-commerce și activități cu valoare adăugată mai mare. Pentru investitori și dezvoltatori, piața locală rămâne una dintre cele mai interesante din regiune tocmai pentru că are încă un decalaj important de recuperat față de economiile vecine mai dezvoltate. Pentru ocupanți, România oferă o combinație greu de ignorat între costuri competitive, poziție geografică, acces la piețele vest-europene și potențial de dezvoltare regională.
Raportul „ExCEEding Borders: CEE & Iberia: Driving Europe’s Industrial Transformation”, publicat de Colliers, se bazează pe evaluarea tuturor celor aproximativ 1.160 de regiuni NUTS-3 din Uniunea Europeană, pe baza a șapte criterii relevante pentru deciziile de localizare industrială: forță de muncă, scară, costuri, stimulente, mediu de business, dezvoltare industrială și accesibilitate.
