Piața spațiilor industriale și logistice din România continuă să se consolideze, susținută de expansiunea comerțului electronic, de procesele de relocare a lanțurilor de producție și de investițiile constante în infrastructură.
În perspectiva anului 2026, cererea pentru hale și depozite industriale de închiriat bine poziționate este influențată tot mai puțin de nivelul chiriei și tot mai mult de criterii precum accesibilitatea, flexibilitatea operațională și conectivitatea regională.
Un număr tot mai mare de companii urmăresc locații care să sprijine dezvoltarea operațiunilor pe termen mediu și lung, să optimizeze timpii de livrare și să faciliteze accesul rapid către piețe-cheie din România și din Europa Centrală și de Est.
În acest cadru, Crosspoint Real Estate monitorizează constant evoluția zonelor-cheie și identifică oportunitățile relevante pentru companiile aflate în căutarea unor spații industriale performante. Pe baza datelor de piață, a tendințelor investiționale și a cererii reale din teren, în continuare analizăm topul zonelor din România pentru hale industriale și spații logistice în 2026, evidențiind argumentele care le transformă în opțiuni strategice pentru diferite tipuri de business.
Perspectivele pieței industriale și logistice în 2026
Dinamica cererii pentru hale și spații logistice
Piața industrială și logistică din România se îndreaptă către 2026 având o bază solidă, construită pe evoluțiile pozitive din ultimii ani. Într-un context european caracterizat de prudență investițională, România s-a evidențiat ca una dintre puținele piețe care au înregistrat creșteri ale cererii în 2025, în special pe segmentul logistic.
În prima jumătate a anului 2025, volumul total al spațiilor industriale închiriate a fost cu 16% mai mare comparativ cu aceeași perioadă din 2024, în timp ce cererea netă a avansat cu aproximativ 10%. Aceste evoluții reflectă interesul constant al companiilor pentru consolidarea și extinderea operațiunilor, chiar și în condiții economice și geopolitice incerte.
La nivel național, stocul modern de spații industriale și logistice a atins aproximativ 7,6 milioane mp, cu livrări noi de peste 200.000 mp doar în prima jumătate a lui 2025. Rata de neocupare s-a menținut la un nivel redus, în jur de 5%, indicând o piață relativ echilibrată, cu o absorbție constantă a noilor spații.
Tendințe care modelează piața în 2026
Evoluția pieței în 2026 este influențată de o serie de factori structurali, deja conturați în datele recente.
Expansiunea e-commerce și importanța logisticii de proximitate
Dezvoltarea accelerată a comerțului online continuă să alimenteze cererea pentru depozite moderne, în special în zonele apropiate de marile aglomerări urbane. Segmentul logistic rămâne dominant, generând peste 75% din cererea totală de spații industriale.
Relocarea producției și strategii de nearshoring
Pe lângă logistică, România beneficiază de tendința de relocare a producției mai aproape de piețele europene. Deși producția a avut o pondere mai mică decât logistica în 2025, aceasta a reprezentat aproximativ 23% din cererea totală, cu perspective de creștere.
Rolul investițiilor în infrastructură
Un pilon esențial pentru evoluția pieței în 2026 îl constituie infrastructura de transport. Așteptările privind accelerarea proiectelor finanțate din fonduri europene și reluarea investițiilor publice creează un cadru mai favorabil pentru noi dezvoltări industriale. Zonele situate de-a lungul coridoarelor logistice majore sunt cele mai bine poziționate pentru a beneficia de aceste investiții.
Importanța strategică a locației în 2026
Datele de piață indică o concentrare clară a cererii în câteva regiuni-cheie. În prima jumătate a anului 2025:
- Bucureștiul a atras aproximativ 66% din totalul tranzacțiilor industriale
- Vestul și Nord-Vestul României au cumulat aproape 28%
- celelalte regiuni au avut o contribuție marginală
Această distribuție confirmă faptul că, în 2026, alegerea locației nu mai poate fi tratată ca un aspect secundar. Accesul la infrastructură, disponibilitatea forței de muncă și poziționarea față de principalele rute comerciale influențează direct:
- nivelul costurilor operaționale
- flexibilitatea activităților
- capacitatea de extindere a unui business
Cum sunt identificate zonele-cheie pentru spații industriale în 2026
Conectivitatea rutieră și accesul la infrastructura majoră
Accesul direct la autostrăzi, centuri ocolitoare și noduri logistice rămâne criteriul dominant în alegerea unei locații industriale. Zonele bine conectate concentrează cea mai mare parte a cererii.
Proximitatea față de centre urbane și disponibilitatea forței de muncă
Accesul la forță de muncă rămâne un element esențial, în special pentru operațiunile logistice de volum și pentru activitățile de producție. Zonele situate în apropierea marilor orașe oferă avantaje competitive clare:
- bazine de recrutare extinse
- infrastructură urbană și servicii suport dezvoltate
- acces rapid la furnizori și parteneri
Poziționarea față de piețele externe
Pentru companiile cu activități de export sau distribuție regională, localizarea geografică joacă un rol decisiv. Regiunile din Vest și Nord-Vest se evidențiază prin:
- proximitatea față de Europa Centrală
- conexiuni directe cu piețele Uniunii Europene
- timpi de transport mai scurți și fluxuri logistice mai eficiente
Calitatea stocului industrial și prezența parcurilor moderne
Disponibilitatea spațiilor moderne a devenit un criteriu de selecție major. La finalul H1 2025, stocul național de spații industriale și logistice moderne a ajuns la aproximativ 7,6 milioane mp, cu livrări noi de peste 200.000 mp într-un singur semestru.
Rata de neocupare de circa 5% la nivel național indică o piață competitivă, în care spațiile bine amplasate și bine construite sunt rapid absorbite.
Costurile totale și adaptabilitatea spațiilor
Nivelul chiriei reprezintă doar o componentă a costului total. În 2025, chiriile prime pentru spațiile industriale au ajuns în jurul valorii de 4,75 €/mp, cu perspective de creștere generate de costurile mai ridicate de dezvoltare și operare.
Zonele cu cel mai mare potențial pentru hale industriale și spații logistice în 2026
București – Ilfov
București – Ilfov își consolidează poziția de lider în piața industrială și logistică și în 2026. Regiunea concentrează aproximativ 40% din stocul din zona Bucuresti-Ilfov de spații industriale și logistice, depășind semnificativ orice altă zonă din țară.
Densitatea populației, infrastructura existentă și conectivitatea ridicată fac din această regiune prima opțiune pentru companiile care urmăresc acces rapid la consumatori și la principalele piețe interne.
Infrastructură și conectivitate
Regiunea beneficiază de una dintre cele mai bine dezvoltate rețele de transport din România:
- autostrăzile A1 și A2 asigură legături rapide către Vest, Est, Portul Constanța și granițele europene;
- centura A0, aflată în dezvoltare, va optimiza fluxurile logistice și va reduce congestionarea traficului;
- rețeaua de drumuri expres și rute secundare conectează eficient zona capitalei la noduri logistice regionale.
Profilul companiilor
- operatori logistici și distribuitori cu volume mari;
- companii de e-commerce și retail, orientate spre livrări rapide;
- firme de producție ușoară cu logistică integrată.
Tipologia spațiilor
Oferta este una dintre cele mai variate din țară:
- depozite logistice moderne pentru distribuție;
- hale industriale clasa A;
- spații flexibile pentru producție sau logistică integrată;
- unități cross-dock cu acces direct la infrastructura majoră.
Perspective 2026
Regiunea va continua să atragă numeroase businessuri cu nevoi de hale industriale si spatii logistice. Cererea susținută și avantajele indică un interes constant pentru dezvoltări noi și extinderi.
Prahova
Prahova se poziționează în 2026 ca una dintre cele mai relevante zone din Sud-Muntenia pentru activități industriale și logistice. Deși nu atinge nivelurile Bucureștiului sau ale Vestului țării, județul se remarcă prin diversitatea ofertei și poziționarea favorabilă pe axele rutiere majore.
Acces și infrastructură
- DN1 și alte artere importante, cu legături rapide către București, nordul țării și granițele europene;
- acces facil pentru TIR și transport comercial;
- spații industriale amplasate strategic, inclusiv în zona Ploieștiului și în vestul județului.
Tipuri de companii
- operatori de logistică și distribuție regională;
- companii de producție ușoară și industrii conexe;
- firme care folosesc spații de depozitare intermediară pe rute intens circulate.
Spații disponibile
- hale și depozite de dimensiuni medii și mari;
- spații moderne în parcuri industriale sau business parks;
- unități cu birouri și utilități integrate, potrivite pentru activități mixte.
Potențial viitor
Poziționarea între centre economice importante și volumul ridicat de tranzit rutier mențin Prahova în topul zonelor cu stoc industrial relevant la nivel național.
Timiș
Timișul s-a afirmat ca unul dintre cei mai dinamici poli industriali și logistici ai României. Apropierea de granița de vest și investițiile constante în infrastructură susțin această evoluție și în 2026.
Avantaje logistice
- autostrada A1 asigură conexiuni directe către Ungaria, Europa Centrală și București;
- rețea extinsă de drumuri naționale, conexiuni feroviare și acces la transport de marfă;
- amplasarea multor spații industriale lângă noduri logistice și axe de trafic intens.
Profilul chiriașilor
- operatori logistici și furnizori 3PL;
- companii din automotive și manufactură;
- afaceri orientate spre export și import.
Tipuri de spații
- depozite logistice clasa A;
- hale de producție și spații mixte;
- unități cu acces pentru TIR și soluții cross-dock.
Perspective de viitor
Timișul rămâne o opțiune strategică pentru companiile care urmăresc conectivitate directă cu piețele europene și operațiuni logistice transfrontaliere eficiente.
Cluj
Clujul se conturează în 2026 ca un centru industrial și logistic cu ritm de creștere constant, susținut de poziționarea sa în Nord-Vest și de accesul la coridoare europene.
Infrastructură și conectivitate
- autostrada A3 și drumuri naționale care leagă regiunea de restul țării și de vest;
- aeroport internațional cu trafic în creștere, relevant pentru conectivitatea economică.
Tipuri de companii
- operatori logistici și companii 3PL;
- producători și firme de manufactură;
- startup-uri industriale și companii tehnice.
Spații disponibile
- depozite logistice lângă A3;
- hale industriale independente;
- spații flexibile, de la câteva sute la mii de metri pătrați, cu acces TIR.
Potențial 2026
Împreună cu alte centre din Nord-Vest și Centru, Clujul contribuie cu peste 20% din stocul industrial modern, beneficiind de forță de muncă urbanizată și ofertă diversificată.
Brașov
Brașovul devine tot mai relevant ca zonă industrială și logistică, datorită poziționării centrale și proiectelor de infrastructură aflate în derulare.
Acces și infrastructură
- rețea de drumuri naționale și autostrăzi în dezvoltare;
- proiecte precum A13 și Centura Metropolitană Brașov;
- conexiuni eficiente către București, Vest, Nord-Vest și piețele din Transilvania.
Tipuri de companii
- operatori logistici regionali;
- companii din producția ușoară și manufactură;
- firme cu activități mixte de depozitare și distribuție.
Tipologia spațiilor
- hale și depozite pentru producție sau logistică;
- spații clasa A cu specificații moderne;
- unități cu acces TIR și birouri integrate.
Perspective de viitor
Poziționarea centrală, investițiile în infrastructură și accesul la forță de muncă fac din Brașov o alternativă atractivă pentru optimizarea costurilor logistice, fără a compromite conectivitatea regională.
Ce zonă să alegi pentru hala industrială sau depozitul tău în funcție de business
Cum ajută Crosspoint Real Estate companiile să aleagă corect zona industrială în 2026
Alegerea unei locații industriale nu se reduce la găsirea unui spațiu disponibil. În 2026, decizia are impact direct asupra costurilor logistice, a flexibilității operaționale și a capacității de extindere.
Expertiză acumulată pe segmentul industrial și logistic
Crosspoint Real Estate este prezentă pe piața imobiliară din România din 2005 și oferă consultanță specializată pentru închirierea și vânzarea de:
- depozite logistice
- hale de producție
- spații industriale moderne, în zonele-cheie ale țării
Experiența pe termen lung permite o înțelegere clară a ciclurilor de piață și ajută la diferențierea între zone care, la prima vedere, pot părea similare, dar au performanțe logistice și avantaje competitive diferite.
Portofoliu național, util pentru comparații obiective
Un beneficiu concret pentru companii este accesul la o ofertă diversificată de spații industriale la nivel național:
- București-Ilfov, cea mai activă piață industrială din România
- Vest și Nord-Vest, relevante pentru fluxuri transfrontaliere
- Centru, pentru distribuție echilibrată la nivel național
Această acoperire permite evaluarea mai multor scenarii, nu doar selectarea rapidă a unei proprietăți disponibile într-o singură zonă.
Recomandări adaptate businessului, nu soluții standard
Crosspoint urmărește o abordare personalizată, pornind de la specificul fiecărei companii și de la cerințe operaționale concrete. Analiza ia în calcul, de regulă:
- tipul activității: logistică, producție, distribuție
- volumele, fluxurile și nevoile de transport
- potențialul de extindere în 12-36 de luni
- constrângeri de buget și termene de implementare
Acces la rețeaua Savills și la date de piață relevante
Crosspoint Real Estate este partenerul exclusiv Savills în România, una dintre cele mai mari companii de consultanță imobiliară la nivel global. Parteneriatul oferă acces direct la:
- cercetare de piață actualizată
- comparații între regiuni din România și piețe europene
- indicatori privind cererea, stocul și evoluția chiriilor
În consecință, analiza se bazează pe date documentate, precum stocul național de spații industriale moderne de aproximativ 7,6 milioane mp și rata de neocupare de circa 5%, nu pe estimări generale sau percepții.
Capcane frecvente în selectarea unei locații industriale
Concentrarea exclusivă pe nivelul chiriei
Una dintre cele mai întâlnite greșeli este alegerea unei zone doar pentru că oferă un preț mai mic. În realitate, diferențele de chirie dintre regiuni reflectă elemente structurale precum:
- accesul la infrastructura majoră
- nivelul cererii locale
- disponibilitatea spațiilor moderne
O chirie aparent avantajoasă într-o zonă slab conectată poate duce, în timp, la costuri logistice mai ridicate și la pierderi de eficiență.
Evaluarea greșită a accesului logistic
Accesul indicat pe hartă nu reflectă întotdeauna realitatea operațională. Multe locații considerate „bine poziționate” prezintă limitări practice:
- legături indirecte sau congestionate către autostrăzi
- timpi de tranzit greu de anticipat
- infrastructură locală insuficientă pentru trafic greu constant
Nu întâmplător, cererea se concentrează în zone cu infrastructură solidă, precum București-Ilfov și Vestul țării.
Alegerea unui spațiu fără perspectivă de adaptare
O altă eroare frecventă este selectarea unui spațiu care răspunde exclusiv cerințelor imediate. Spațiile care nu permit reconfigurare, extindere sau ajustarea fluxurilor la volume mai mari pot deveni rapid un obstacol operațional.
Lipsa planificării pentru extindere
Multe companii omit să integreze în decizia inițială un scenariu de creștere pe termen mediu. Absența terenului disponibil, restricțiile urbanistice sau imposibilitatea de a adăuga suprafețe suplimentare pot conduce la relocări costisitoare.
Impactul real al unei decizii greșite
Erorile de localizare nu se reflectă doar în nivelul chiriei, ci pot genera:
- creșteri ale costurilor logistice
- scăderea eficienței operaționale
- limitarea dezvoltării pe termen mediu și lung
În 2026, piața spațiilor industriale și logistice din România se află într-o etapă de consolidare, caracterizată prin cerere concentrată, disponibilitate limitată și accent tot mai mare pe locații bine poziționate. Indicatorii de piață arată că regiunile cu infrastructură dezvoltată, acces la forță de muncă și conectivitate regională continuă să atragă cea mai mare parte a interesului din partea companiilor.
Pe termen mediu, diferențele dintre zonele primare și cele secundare se vor accentua, pe fondul investițiilor în infrastructură și al presiunilor asupra costurilor operaționale. În acest context, alegerea locației devine un factor de bază pentru eficiența logistică și capacitatea de extindere a unui business.
