Analiză avocat
Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații
De la 1 august va intra în vigoare o majorare TVA de la 9%, respectiv 19% la 21% pentru locuințele noi indiferent de valoarea acestora, aducând neliniște în piața imobiliară și ridicând multiple semne de întrebare cu privire la aplicabilitatea noilor cote. Clienții și dezvoltatorii se confruntă cu probleme privind valabilitatea contractelor semnate anterior modificării legislative și cu riscul unor costuri suplimentare semnificative.
În cazul unui contract vânzare cumpărare semnat în perioada în care se aplica cota redusă de TVA, dar livrarea efectivă se va face după această majorare TVA, se ridică problema aplicării cotei în vigoare la data livrării. Potrivit prevederilor art. 291 alin. (1) și (3) din cod fiscal, livrarea imobilelor este taxabilă cu cota de TVA în vigoare la momentul faptului generator – adică livrarea efectivă. Aceasta creează un dezechilibru contractual, în special dacă acest contract nu prevede o clauză de ajustare a prețului în funcție de respectiva majorare TVA.
TVA mai mare pentru apartamente de la 9% la 21% – Cine este afectat?
Schimbările din legislația fiscală afectează direct cumpărătorii de locuințe noi, dezvoltatorii, cât și instituțiile financiare. Cei care au încheiat un contract vânzare cumpărare înainte de creșterea cotei de TVA, dar primesc imobilul după intrarea în vigoare a majorării, pot fi puși în situația de a plăti diferența, dacă acest aspect nu a fost prevăzut clar în contract.
Astfel, se generează tensiuni între părți ce pot duce la neexecutarea obligațiilor contractuale sau chiar la litigii. În lipsa unei clauze de adaptabilitate fiscală în contract vânzare cumpărare, cumpărătorul riscă suportarea integrală a impactul financiar. În conformitate cu principiile de drept civil și cu dispozițiile privind impreviziunea reglementate la art. 1271 din Codul civil, există temei pentru renegocierea acestui tip de contract sau chiar pentru sesizarea instanței în vederea adaptării sau rezilierii acestuia.
Tranzacțiile în curs și clauzele contractuale: Poate fi cerută plata TVA-ului majorat?
Situațiile juridice ce vor rezulta din această majorare TVA pot genera conflicte între părți, în special când în contract nu este prevăzută expres o clauză de adaptare la modificările fiscale. Clauzele standard nu includ de cele mai multe ori condiții privind creșterea de TVA, lăsând loc interpretărilor. În lipsa unei reglementări concrete în contract, interpretarea obligațiilor fiscale poate deveni un punct sensibil de dispută între vânzător și cumpărător. Jurisprudența recentă arată că instanțele analizează atent voința părților și echilibrul contractual, în special în cazul în care una dintre părți este pusă în mod disproporționat să suporte consecințele generate de majorare TVA.
Dezvoltatori imobiliari în dificultate: creșterea taxelor și insolvențele iminente
Creșterea fiscalității în piața imobiliară, alături de costurile în creștere ale materialelor și ratelor dobânzilor, împinge un număr tot mai mare de dezvoltatori spre insolvență. Lipsa unei planificări fiscale riguroase și nesupravegherea riscurilor contractuale duc la dezechilibre financiare.
În acest context economic, în care o majorare TVA afectează direct marjele de profit, mulți dezvoltatori care nu au realizat o evaluare de due diligence sau nu au beneficiat de consultanță fiscală calificată, ajung în dificultate financiară. Cheltuielile neprevăzute generate de aceste modificări din cod fiscal, împreună cu întârzierile în vânzări și creșterea costurilor de finanțare, pot bloca fluxurile de numerar pentru finalizarea proiectelor imobiliare.
Rolul avocatului în tranzacțiile imobiliare: de la consultanță la litigii și insolvență
Implicarea unui avocat imobiliare, încă din faza incipientă, de redactare și negociere a unui contract vânzare cumpărare, este necesară în acest context.
„Modificările bruște ale regimului de TVA, coroborate cu lipsa unor clauze contractuale clare și a unei planificări fiscale coerente, pot genera dezechilibre majore în tranzacțiile imobiliare, expunând atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii la riscuri financiare și implicarea în litigii.” – a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.
