Autoritățile locale sunt din ce în ce mai interesate în realizarea de proiecte de regenerare urbană pe terenuri pe care le au în proprietate și care din diverse motive sunt neexploatate de mulți ani.
Vedem interes mai ales din partea primăriilor din marile orașe, precum București, Brașov, Constanța etc, de a indentifica cele mai bune soluții pentru valorificarea acestor proprietăți, care oferă potențial de dezvoltare pe sute de hectare de teren. Regenerarea acestor zone va atrage pe de o parte creșterea valorii de piață a proprietății respective, și totodată va aduce comunității din care fac parte o serie de avantaje economice și sociale.
Din ce în ce mai multe autorităti publice locale fac eforturi sustinute în directia profesionalizării aparatului propriu și identificării unor soluții viabile pentru punerea în valoare a activelor pe care le dețin sau pe care le au în administrare.
În continuare autoritățile publice controlează portofolii semnificative de proprietăti care în prezent sunt subutilizate. Potențialul oferit de acestea poate fi deblocat în urma unor analize și studii realizate în mod judicious și rațional, astfel încât autoritatea să dispună de instrumente pentru o mai bună planificare și pentru a stimula dezvoltarea prin introducerea unor facilități complementare și generarea unor exemple de bune practici.
Unul dintre proiectele de acest gen în care JLL a fost recent implicată include fosta platformă industrială Rulmentul din Brașov. JLL a fost angajată de Banca Mondială pentru a analiza oportunitatea unei dezvoltări imobiliare a terenulului deținut și administrat de Primaria Brașov pe fosta platformă industrială Rulmentul. Este vorba de un teren în suprafață de 31,3 hectare, parte proprietatea municipiului Braşov, parte proprietatea statului, dar în administrarea primăriei.
”JLL are la nivel mondial o experiență importantă în proiecte de regenerare urbană realizate de autoritățile locale. Vedem și în România în ultima perioadă o deschidere a autorităților spre astfel de proiecte. În afara proiectului din Brașov, JLL a mai realizat în acest an un studiu de piață și consultanță privind strategia de dezvoltare a unui teren viran de 100 ha în Sectorul 5 București și în continuare primim cereri pentru astfel de studii și de la alte autorități care dețin terenuri generoase în proprietate și pe care vor să le valorifice cât mai eficient”, a declarat Silviana Petre Badea, managing director JLL România.
Scopul acestor studii este de a furniza o bază ancorată în realitatea imobiliară, care să susțină efortul municipalităților de a realiza dezvoltarea într-un mod sustenabil, integrat cu alte facilități și care să maximizeze valoarea proprietăților.
De asemenea, analizele JLL contribuie la înțelegerea potențialului proprietății în contextul dinamic al zonei, vecinătății, sinergiilor ce pot fi create, pentru a decide asupra strategiei de redezvoltare.”
Pentru proiectul din Brașov, am analizat regenerări urbane din toată lumea astfel să punem pe hârtie cele mai juste și argumentate propuneri de dezvoltare. În urma acestor analize, am observat că regenerările urbane de succes, mai ales în zone care nu sunt centrale, sunt cele care au o pondere mare de spațiu verde, lucru pe care l-am luat în considerare în propunerile noastre. De asemenea, sunt regenerări urbane cu zone care crează comunități, care adună oamenii împreună, care fac oamenii să comunice și, de asemenea, care păstrează clădirile care conferă identitate locului. În Brașov, avem o zonă industrială veche și de renume, pe care vrem să o reconvertim, să-i păstrăm sufletul și să o transformăm în ceva ce răspunde nevoilor generațiilor actuale”, a adăugat Silviana Petre Badea, managing director JLL Romania.
Ce se poate construi pe fosta platformă Rulmentul din Brașov?
Astfel, scenariile propuse și agreate cu Banca Mondială iau în considerare conservarea clădirilor interesante din punct de vedere arhitectural existente pe fosta platformă industrială.
JLL a prezentat Primăriei din Brașov trei scenarii pentru fosta platformă Rulmentul, toate bazate pe nevoile actuale şi viitoare de dezvoltare a zonei, corelate cu o analiză a pieţei imobiliare şi de afaceri din zonă, dar şi cu 14 studii de caz ale unor modele de succes de regenerare urbană din lume.
Cele trei scenarii sunt diferenţiate în principal de raportul dintre clădirile existente şi cele nou-construite şi de spaţiul verde creat, între 13-17,5 ha, însă toate au în vedere funcţiuni social – culturale cum ar fi școală, grădiniță, muzeu tehnic, centru medical. Printre funcțiunile propuse în cadrul scenariilor sunt și utilizări de tip rezidenţial, birouri (inclusiv un sediu de servicii publice, care poate găzdui, de exemplu, birouri ale primăriei), un spațiu comercial de tip hipermarket, un centru sportiv, magazine mici la parterul blocurilor (şi spaţii comerciale care să favorizeze micii întreprinzători în domeniul serviciilor sau micile ateliere), un hotel, o clădire cu utilizare multifuncţională, un parc de distracţii sau tematic spații de expoziție şi un motodrom/teren de sport/zonă în aer liber pentru festivaluri.
În scenariul 1 s-a încercat maximizarea spațiului utilizat prin demolarea a cât mai puține din clădirile existente. Astfel, 61% din clădirile existente sunt menţinute şi sunt create 13,3 ha de parcuri şi spaţii verzi.
Scenariul al doilea propune menţinerea a 36% dintre clădiri şi o suprafaţă de 14,2 ha de parcuri şi spaţii verzi. În acest scenariu scopul a fost de a îmbina maximizarea din punct de vedere comercial cu utilizarea non-comerciala/ comunitară, într-un cadru care aduce omagiu patrimoniului industrial. Scenariul 2 include un melanj de funcțiuni comerciale, facilități de petrecere a timpului liber, rezidențial, precum si servicii publice cum ar fi muzeu tehnic, școală și grădiniță, dar și cămin pentru vârstnici.
Cel de-al treilea scenariu prevede păstrarea a doar 8% dintre clădiri, cele care contribuie cel mai mult la identitatea locului, însă spaţiul verde creşte la 17,5 ha de parcuri, astfel că zona să fie mai mult un centru de agrement, cu terenuri de sport, parc de distracţii, un studio de film şi centru expoziţional. Cel de-al treilea scenariu prevede de asemenea o şcoală și grădiniţă şi un muzeu, însă nu cuprinde zone rezidenţiale sau clădiri de birouri (cu excepţia celor necesare administrării zonei).
Alte proiecte importante de regenerare urbană din România
Proiectul Liberty Technology Park a fost dezvoltat pe terenul fostei fabrici de mobilă „Libertatea” din Cluj.
Proiectul Liberty Technology Park, dezvoltat pe 4,5 ha de teren, este dezvoltat de Fribourg Development și reprezintă primul parc tehnologic din România.
Include 5 corpuri de clădiri, totalizând 17.000 m2 de spații de birouri din clasa A (și va ajunge până la 8 clădiri), amenajări pentru conferințe si evenimente, locuri de parcare, spații verzi întinse, amenajări pentru sport, un restaurant și o cafenea.
Hala Traian a fos una din cele mai importante piețe din București. Aceasta a fost construită în anul 1896 și proiectată de arhitectul italian Giulio Magni, după modelul unei hale de piață pariziene.
Aceasta este un monument istoric. Inițial utilizată ca o piață de pește și carne, ea găzduiește în prezent un supermarket.
Uzina Tractorul Brașov a fost una din cele mai importante uzine europene de tractoare în timpul perioadei comuniste. În anul 1925, proprietatea era o fabrică de avioane. După anul 1946, când autoritățile ruse au confiscat o mare parte din utilajele existente în fabrică, cu titlu de indemnizație de război, fabrica și-a schimbat profilul: de la fabricarea de avioane a trecut la fabricarea de tractoare.
Proprietatea a fost vândută în anul 2007. Câteva dintre clădirile vechi au fost demolate, iar terenul a fost re-dezvoltat pentru a include: centrul comercial Coresi (Coresi Shopping Resort), blocuri de locuințe, parcul de afaceri Coresi (Coresi Business Park), cuprinzând atât clădiri noi, cât și clădiri vechi convertite / renovate).
Coresi Business Park are în prezent 60.000 m2 de birouri, iar planurille prevăd ca în următorii ani să fie construiți în total până la aproximativ 100.000 m2 și să devină unul dintre cele mai mari proiecte de birouri din afara Bucureștiului.
Partea rezidențială va include peste 2.000 de unități și, până acum, au fost construite și vândute deja circa 1.400-1.600 de unități.
Proiectul va include, de asemenea, un hotel de 4 stele, care va oferi 125 de camere și care va fi operat de un partener local, Kromwell. Construcția a fost anunțată să înceapă în 2019 și să fie finalizată până la finele anului 2020. Există și un proiect pentru dezvoltarea unei arene sportive. Totodată, o parcelă de teren a fost donată Primăriei Municipiului Brașov pentru construirea unei școli.
Proiectul ISHO este dezvoltat pe locul fostei fabrici de textile ILSA din Timișoara. Aceasta a fost înființată în anul 1905, a fost naționalizată în anul 1948 și recondiționată în perioada 1970-1975. În perioada comunistă, aceasta era una dintre cele mai mari fabrici din Timișoara. Proiectul ISHO va include 7.500 m2 de zone verzi, clădiri de birouri de peste 50.000 m2, clădiri rezidențiale cu până la 1.200 de apartamente și un hotel de 5 stele cu o capacitate de 160 de camere (Radisson Blu) și 2.000 de locuri de parcare.
Întregul proiect este estimat să fie lansat pe piață până la finalul anului 2020. Prima etapă a proiectului de spații de birouri, cu o suprafață închiriabilă de circa 15.000 m2, a fost finalizată în trimestrul 1 al anului 2018.
A doua fază a proiectului este prevăzută să fie lansată în cursul anului 2019, în timp ce a treia fază este programată pentru finalizare în anul 2020.
Proiecte importante de regenerare urbană din Europa
Complex Manufaktura – Lodz, Polonia (circa 695.000 de locuitori)
Complexul Manufaktura a fost construit pe terenul fostei celei mai mari fabrici de textile din oraș, terenul de 27 ha fiind similar ca si si dimensiune cu cel din Brasov.
Situl de 27 ha este asemănător cu situl din Brasov, complexul Manufaktura fiind construit pe terenul fostei celei mai mari fabrici de textile din oraș. În prezent, acesta include muzee (Muzeul de Artă din Łódź; Muzeul Fabricii și Muzeul Orașului Łódź), un centru comercial și un centru de recreere. Întregul complex are o suprafață de 270.000m2 și este amplasat în centrul orașului Łódź.
Suprafața întregului centru include clădiri monumentale renovate și o piață spațioasă. Piața cuprinde un patinoar în perioada sezonului de iarnă și o plajă spațioasă în perioada verii.
De asemenea, acolo există o fântână care are peste 275m lungime (fiind cea mai lungă fântână din Europa).
Battersea PowerStation – Londra, Marea Britanie (circa 8 milioane de locuitori)
Amplasamentul a fost dezvoltat în mai multe etape și include, printre altele, o zonă rezidențială, un hotel de 160 de camere, spații de vânzare cu amănuntul, restaurante și amenajări pentru petrecerea timpului liber, un centru medical și un incubator de afaceri flexibil de circa 1.200m2 pentru antreprenorii locali. Centrala Electrică Battersea este o centrală pe cărbune dezafectată, situată în Londra, Marea Britanie..
Întregul proiect acoperă o suprafață de 17ha și va include construcția următoarelor: peste 4.000 de locuințe noi, dintre care aproximativ 500 de locuințe accesibile; restaurarea centralei electrice; construirea unei noi stații de metrou (an de finalizare: 2020); aproximativ 230.000m2 de spații de birouri și comerciale; o bibliotecă; un centru medical; facilități de îngrijire a copiilor.
Foste depozite de secol XIX – Budapesta, Ungaria (circa 1.760.000 de locuitori)
Centrul Comercial şi Cultural „Bálna” („balena”) din Budapesta a fost construit deasupra a două depozite din secolul al XIX-lea, situate pe malul fluviului Dunărea.
Ca o caracteristică remarcabilă, o nouă construcție din sticlă, sub forma unei balene a fost ridicată între cele două clădiri din cărămidă, care au fost integrate în proiect.
Procesul de construcție a început inițial sub forma unui parteneriat public-privat, dar mai târziu a fost preluat integral de Primăria din Budapesta. Complexul a fost deschis în cele din urmă în anul 2013.
Proiectul ocupă o parcelă de teren de aproximativ 1,5ha şi totalizează o suprafață construită de 13.000m². Acesta găzduiește un centru comercial, cultural, de divertisment și de servicii, inclusiv o galerie de artă cu un spațiu de expoziții de 760m², mai multe baruri și cafenele, dar și furnizori de servicii.
