Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații
Începând cu 1 august 2025, regimul TVA aplicabil tranzacțiilor imobiliare a suferit modificări semnificative, prin majorarea cotei standard de la 19% la 21%. Această schimbare a generat numeroase întrebări și incertitudini în rândul cumpărătorilor și dezvoltatorilor: cine va suporta diferența de TVA, în ce condiții se poate aplica cota redusă și cum influențează aceste măsuri prețul final al locuințelor. Pentru cumpărători, în special, riscul unor litigii este ridicat atunci când contractele nu prevăd clar modul de ajustare a TVA sau când nu există consultanță juridică specializată.
Aceste schimbări au impact și asupra planificărilor financiare ale dezvoltatorilor, care trebuie să își ajusteze strategia comercială și fiscală pentru a respecta noile reglementări. Legislația prevede condiții specifice pentru menținerea cotei reduse de 9% în anumite tranzacții imobiliare, nerespectarea acestora putând genera litigii.
Prevederile legale pentru contractele imobiliare semnate înainte de 1 august
Legea nr. 141/2025 care a intrat în vigoare la 1 august 2025, aduce modificări semnificative regimului fiscal aplicabil tranzacțiilor imobiliare prin majorarea cotei standard de TVA la 21% și restrângerea posibilităților de aplicare a cotei reduse. Pentru a putea beneficia în continuare de cota redusă de 9% în cazul cumpărării unei locuințe noi, legea prevede o perioadă tranzitorie, valabilă până la 31 iulie 2026, inclusiv, în care cumpărătorii și dezvoltatorii trebuie să îndeplinească simultan mai multe condiții.
Așadar, locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 mp, iar valoarea totală nu poate depăși 600.000 lei fără TVA. În plus, imobilul trebuie să fie livrabil și locuibil până la 31 iulie 2026, iar cumpărătorul să nu mai fi achiziționat, după 1 ianuarie 2023, o locuință cu TVA redus. Este obligatorie existența unui act juridic între vii privind plata unui avans, semnat până la data de 1 august 2025 inclusiv. Pentru contracte încheiate între 3 și 31 iulie 2025, legea cere plata unui avans de cel puțin 20%, achitat integral înainte de 1 august, pentru a putea menține cota de 9%.
Regula fiscală de bază impune ca acest TVA aplicabil să fie cel în vigoare la data faptului generator, anume la momentul livrării imobilului. Indiferent dacă un contract de vânzare imobiliară a fost semnat înainte de 1 august 2025, livrarea efectuată după această dată, fără respectarea condițiilor tranzitorii, va fi supusă cotei majorate de 21%.
Cine suportă diferența de TVA: cumpărătorul sau dezvoltatorul?
În practică, modificările legislative privind TVA în sectorul de imobiliare pot genera litigii complexe între cumpărători și dezvoltatori, mai ales în cazul contractelor și antecontractelor deja semnate înainte de 1 august. Promițătorii cumpărători se pot trezi obligați să suporte majorarea cotei de TVA la 21%, chiar dacă tranzacția este deja angajată și produce efecte obligatorii, fără a avea posibilitatea reală de renegociere sau retragere. Această situație poate crea conflicte între principiile securității juridice și încrederii legitime și obiectivele de politică fiscal-bugetară ale legiuitorului.
Ce acțiuni legale pot fi inițiate dacă ești afectat de aplicarea TVA de 21%
Cumpărătorii care consideră că aplicarea de TVA majorat este incorectă sau că au fost prejudiciați pot apela la un avocat imobiliare sau un avocat fiscal pentru a analiza situația și a iniția litigii. Printre soluțiile legale se numără contestarea aplicării necorespunzătoare a acestui TVA în fața autorităților fiscale, renegocierea de contract sau inițierea procedurilor judiciare pentru protejarea unui drept de proprietate. În anumite cazuri, dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile prevăzute în contract sau în antecontract, cumpărătorul poate formula o acțiune în rezoluțiune, cerând desființarea tranzacției și restituirea sumelor achitate. Acest demers poate fi necesar mai ales când schimbările fiscale afectează semnificativ prețul final al locuinței.
„Creșterea TVA-ului în sectorul imobiliar, coroborată cu instabilitatea măsurilor fiscale recente, generează un impact semnificativ asupra bugetelor cumpărătorilor și strategiilor dezvoltatorilor. În acest context, colaborarea cu un avocat tva, avocat fiscal sau avocat imobiliare nu mai este o opțiune, ci o necesitate juridică. Acești profesioniști au un rol esențial în renegocierea contractelor, gestionarea litigiilor și protejarea dreptului de proprietate, înainte ca efectele fiscale să devină ireversibile”, a declarat Avocatul Coordonator Dr. Radu Pavel, din cadrul Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
Creșterea cotei de TVA în domeniul imobiliar a schimbat fundamental modul în care se negociază și se execută contracte între părți. Perioada tranzitorie oferă o șansă limitată de a păstra cota redusă, dar presupune o încadrare strictă în condițiile legale. Lipsa unor clauze adaptate și a consultanței juridice sporește riscul de litigii și poate afecta grav drept de proprietate.
