Studiu Pavel, Mărgărit și Asociații
Cumpărarea unui imobil în România, rezidențial sau nerezidențial, cum ar fi apartament, casă, clădire de birouri, hală industrială, poate fi realizată de cetățeni români, cetățeni ce aparțin unor state membre UE, precum şi cetățeni străini. În ceea ce privește cumpărarea terenurilor în România, în special a celor agricole, legea prevede anumite dispoziții speciale referitoare la cumpărarea acestora, fiind esențială cunoașterea legislației ce reglementează astfel de tranzacții. În acest sens, Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații recomandă apelarea la un avocat specializat în construcții și imobiliare care poate face toate operațiunile pentru cumpărarea unei proprietăți în România.
Fie că vorbim despre cumpărarea unui apartament, a unei case, clădire de birouri sau hală industrială, avem nevoie de o atenție sporită pentru detaliile legale: de la documentele care atestă dreptul de proprietate al vânzătorului până la extrase de cartea funciară, certificate fiscale, certificate energetice, expertize tehnice și, bineînțeles, încheierea de contracte de vânzare-cumpărare sau procese-verbale de predare-primire.
De asemenea, un avocat specializat în imobiliare poate realiza un raport de due-dilligence imobiliar pentru a analiza situația juridică a imobilului.
Începând cu anul 2012, cetățenii statelor membre Uniunii Europene și ai Spațiului economic european pot cumpăra terenuri intravilane în România, în timp ce terenurile agricole, pădurile și terenurile forestiere pot fi dobândite de către persoanele enumerate odată cu 1 ianuarie 2014.
Așadar, cetățenii UE pot deține terenuri, apartamente sau case în România, întocmai ca cetățenii români. Cetățenii străini și apatrizii vor dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condițiile reglementate prin tratate internaționale pe bază de reciprocitate.
În ceea ce privește terenurile agricole situate în extravilan, legea prevede dispoziții speciale referitoare la vânzarea-cumpărarea acestora.
Cadrul legal aplicabil privind cumpărarea unui teren agricol situat în extravilan în România
Legea 17/2014 stabilește măsuri privind reglementarea vânzării terenurilor agricole situate în extravilan ce se aplică cetățenilor români, respectiv cetățenilor unui stat membru al UE sau ai ASEE ori Confederației Elvețiene.
Cetățenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole situate în extravilan în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate, în condițiile prezentei legi.
Cu privire la cetățenii străini care nu se încadrează în prevederile mai sus menționate, aceștia vor putea deține dreptul de proprietate exclusiv asupra clădirilor, dobândind un drept de superficie asupra terenului aferent acestora.
Există opțiuni pentru ca aceștia să dețină proprietatea asupra terenurilor, spre exemplu, prin intermediul înființării unei societăți comerciale române.
Legea menționată prevede dispoziții speciale referitoare la înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, fiind obligatorie respectarea condițiilor de fond și formă prevăzute de Codul Civil și a dispozițiilor referitoare la dreptul de preempțiune.
Începând cu 1 februarie 2021, sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 175/2020, astfel încât toți cei care doresc să vândă sau să cumpere teren agricol au o serie de obligații. O parte dintre ele au rămas valabile din Legea nr. 17/2014, fiind aduse modificări în special în ceea ce privește aspectele ce țin de drepturile de preempțiune asupra suprafețelor scoase la vânzare, regulile aplicându-se exclusiv suprafețelor aflate în extravilanul localităților.
Pavel, Mărgărit și Asociații a asistat numeroși clienți în proiecte de cumpărare de imobile, menționând cu titlu de exemplu cumpărarea de case, apartamente, terenuri, clădiri de birouri, hale industriale.
Sancțiunea nerespectării dispozițiilor Legii nr. 175/2020
Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune sau fără obținerea avizelor necesare încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notar sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare este interzisă, fiind sancționată cu nulitatea absolută.
Așadar, este esențială cunoașterea legislației atunci când se dorește cumpărarea unei proprietăți în România. Un avocat specializat poate furniza informațiile necesare, putând asista și cu realizarea unui raport de due-dilligence imobiliar care să cuprindă informații referitoare privind caracteristicile imobilului, proprietari, situația juridică a imobilului, eventualele riscuri și impedimente legale la cumpărare, să redacteze antecontracte sau contracte de vânzare-cumpărare, oferind totodată și asistență și reprezentare în procesul de negociere în vederea încheierii de contracte.
Pavel, Mărgărit și Asociații recomandă apelarea la serviciile unui avocat care să ofere consultanță și asistență juridică pentru cumpărarea unei proprietăți în România.
