Soluții juridice pentru cumpărarea fără riscuri a unui imobil
Dr. Av. Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, subliniază importanța efectuării unei verificări juridice riguroase înainte de achiziția unui teren sau a unei case, pentru a preveni eventualele riscuri legale și pentru a asigura că tranzacția se desfășoară în condiții de siguranță și conformitate cu legislația în vigoare.
În cazul în care se urmărește achiziția unui teren sau a unei case, este esențială o verificare prealabilă din punct de vedere juridic a proprietății. Cumpărarea unui imobil reprezintă o investiție semnificativă, motiv pentru care se impune o analiză serioasă a tuturor aspectelor relevante pentru achiziție, constând în numeroase documente și proceduri care implică acordarea de atenție sporită. Pentru a efectua această tranzacție evitând riscurile ce pot apărea în practică, este necesară efectuarea unor verificări amănunțite, cum ar fi analizarea documentelor ce atestă dreptul de proprietate, eliberare extras de carte funciară, verificare certificat de urbanism, certificat fiscal și extras de plan cadastral, precum și efectuarea oricăror demersuri necesare care să asigure o situație clară din punct de vedere legal. Un avocat specializat în imobiliare vă poate asista cu redactare de promisiune de vânzare și, ulterior cu redactare de contract de vânzare cumpărare bunuri imobile, astfel încât să nu fie stipulate clauze contractuale abuzive sau să intervină alte situații de anulare contract de vânzare cumpărare sau rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare.
Verificarea documentelor ce atestă dreptul de proprietate
Înainte de a încheia o tranzacție imobiliară, este esențială cunoașterea actualului proprietar al imobilului care se vinde, astfel încât tranzacția să fie legal efectuată. De aceea, se impune verificarea documentelor ce atestă dreptul de proprietate, precum un act de vânzare cumpărare, un contract de donație, un certificat de moștenitor în cazul în care terenul sau casa a fost dobândit prin moștenire, sau o hotărâre judecătorească definitivă dacă dreptul de proprietate a fost acordat de către instanță. Există situații în care dreptul de proprietate a fost acordat cu zeci de ani în urmă prin hotărâre judecătorească, iar actele să fi fost pierdute. În acest sens, pot fi efectuate demersuri la arhivele naționale care au în păstrare hotărârea respectivă. Această analiză reprezintă o modalitate de confirmare a faptului că vânzătorul este proprietarul real și că nu există alte persoane cu drepturi asupra terenului sau casei. Înainte de a încheia un contract de vânzare cumpărare bunuri imobile, un avocat terenuri vă poate asista cu revizuirea documentelor de proprietate ale imobilului, eliminând riscul de a achiziționa o casă sau un teren cu probleme juridice sau de a fi victima unei fraude imobiliare. Este necesară această verificare prealabilă pentru a nu recurge la situația de anulare contract de vânzare cumpărare.
Eliberare extras carte funciară
Analizarea situației cadastrale și a intabulării este un alt aspect deosebit de important în ceea ce privește achiziționarea unui imobil. Pentru acest demers este nevoie de eliberare extras de carte funciară, întrucât acesta reprezintă un act emis de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară care oferă o imagină actualizată de ansamblu a terenului sau casei. Prin eliberare extras de carte funciară se pot confirma detalii precum actualul proprietar, existența unor sarcini grevate asupra imobilului (ipoteci, interdicții de înstrăinare) care pot împiedica vânzarea imobilului, suprafața imobilului etc. Un aspect important de menționat este asigurarea că vânzătorul este unicul proprietar, întrucât dacă există mai mulți coproprietari, este necesar și acordul acestora.
Mai mult, un alt document care poate fi obținut de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară este un extras de plan cadastral. Un extras de plan cadastral completează extrasul de carte funciară și conține informații clare referitoare la poziționarea, suprafața și limitele proprietății. Analizarea acestui document este esențială pentru a verifica poziționarea și eventualele suprapuneri cu alte proprietăți și accesul la drumul public, determinând granițele exacte. Un avocat terenuri vă poate ajuta cu analiza documentației cadastrale înainte de încheierea unui contract de vânzare cumpărare bunuri imobile astfel încât să fie evitate eventualele litigii ce pot apărea în practică din cauza unor probleme imobiliare.
Verificare autorizație de construcție și certificat de urbanism
În cazul în care obiectul vânzării este o casă, este necesar să fie verificat dacă are autorizație de construcție. O autorizație de construcție confirmă faptul că imobilul și construcția au fost efectuate în condiții de legalitate, fiind aprobate de autoritățile locale. Dacă aceasta nu există, ar putea interveni eventuale litigii cu vecinii sau cu autoritățile locale, existând riscul de afectare a dreptului de proprietate. De asemenea, este esențială și analizarea unui certificat de urbanism, întrucât acesta oferă informații privitoare la regimul urbanistic al terenului. Un certificat de urbanism indică restricțiile de construcție, precum natura construcțiilor aprobate sau înălțimea de construire permisă, racordarea la rețeaua de canalizare, gaz, apă, dar și aspecte precum clasificarea în categoria de monumente istorice. Este recomandat ca un avocat specializat în imobiliare să efectueze o analiză amănunțită asupra autorizației de construcție și certificatului de urbanism, întrucât acesta se poate asigura că lucrarea de construcție a fost realizată în limitele legii.
Încheiere promisiune de vânzare și act de vânzare cumpărare
Un pas preliminar în procesul de vânzare-cumpărare a unui teren sau a unei case este semnarea de promisiune de vânzare cumpărare, fiind un act prin care părțile se oblige să încheie ulterior un act de vânzare cumpărare, fiind stabilit un avans de plată din prețul total, ca garanție pentru încheierea contractului. O promisiune de vânzare conține date privitoare la prețul tranzacției, data la care se va efectua transferul de proprietate, obligațiile părților, modalitatea de restituire a avansului în caz de nefinalizare a tranzacției, precum și orice alte date relevante pentru încheierea contractului final. Este important de menționat că o promisiune de vânzare nu are efect translativ de proprietate, fiind doar un mijloc care garantează că tranzacția va avea loc.
Încheierea unui act de vânzare cumpărare constă în etapa finală a tranzacției imobiliare, având efect translativ de proprietate asupra proprietății. Un contract de vânzare cumpărare bunuri imobile se impune a fi încheiat în formă autentică, la notar, conținând detalii privitoare la identitatea părților, prețul stabilit și modalitatea de plată, obligațiile vânzătorului și cumpărătorului, etc. Un avocat imobiliare vă poate asista cu redactarea unei promisiuni de vânzare sau a unui act de vânzare cumpărare, astfel încât să nu fie incluse clauze contractuale abuzive, și să fie eliminată posibilitatea de anulare contract de vânzare cumpărare sau rezoluțiunea contractului de vânzare.
„Atunci când se achiziționează o casă sau un teren, este necesară o verificare amănunțită a documentelor proprietății pentru a evita riscuri și litigii viitoare. Se impune un due diligence temeinic înainte de a semna un act de vânzare cumpărare”, a declarat Dr. Av. Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
În concluzie, cumpărarea unui imobil reprezintă o investiție semnificativă, motiv pentru care este recomandată o analiză temeinică a actelor ce stau la baza dreptului de proprietate, precum și a actelor ce țin de situația cadastrală, intabulare și construcție. Un due diligence efectuat de un avocat terenuri este crucial înainte de a semna un contract vânzare cumpărare bunuri imobile, iar asistența juridică poate juca un rol important în întregul proces de achiziționare a unui imobil.
